Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласие супруга на продажу недвижимости: когда нужно и как оформить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Российское законодательство обязывает всех супругов при проведении сделок с общей недвижимостью получать согласие на них у партнера по браку (ст. 35 СК РФ). Но граждане часто сталкиваются с дилеммой: нужно ли получать согласие на продажу квартиры от бывших супругов?
Нужно ли согласие на продажу квартиры после развода
Даже если некогда близкие люди расстались несколько лет назад, то если при разводе имущество, которое было приобретено супругами совместно, но оформлено на одного из них, при этом не был достигнут добровольный раздел имущества, то недвижимость продолжает считаться общей.
Это же касается бизнеса и других активов.
Поэтому, отчуждение совместно нажитого имущества после расторжения брака, как это ни странно, требует согласования от второго члена существовавшей некогда семьи. Тогда наверняка у продавца появится проблема, как продать квартиру после развода без согласия супруга.
В этом случае единственно законным способом будет доказать, что недвижимость относится к личной собственности. Тогда какое-либо предварительное одобрение на подписание договора не требуется.
Конечно, можно рискнуть и продать квартиру, купленную в браке без разрешения на то супруга. Ведь формально Росреестр, если паспорт был поменян не проверят были если продавец в браке или нет. А раз так, то у покупателя квартиры могут возникнуть дополнительные риски, забывать о которых не следует.
Чтобы избежать проблем, при разводе рекомендуется оформить у нотариуса соглашение о разделе имущества.
В какой форме следует получить согласие
Обратимся к отечественному семейному законодательству. Поскольку при продаже недвижимости права на неё подлежат государственной регистрации, то мнение второго члена бывшей семьи должно быть выражено в нотариальной форме.
Отсутствие такового является веским поводом для того, чтобы другой супруг обратился в суд с целью объявить недействительной совершенную сделку. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру назад, а продавец – передать покупателю полученную сумму от продажи.
Когда муж продал имущество после расторжения брака без согласия второго супруга, то для подачи иска об оспаривании договора установлен годичный срок (в пределах исковой давности). И исчисляется он с того дня, когда вторая половина стала в курсе подписания спорного договора и совершения сделки.
Если время на обращение в суд упущено в силу заслуживающих внимание причин, то суд вправе восстановить эти сроки. И в этом вопросе пригодится помощь юриста по семейным вопросам. Он изучит всю ситуации в комплексе и подскажет убедительные доводы для восстановления сроков предъявления иска.
Правовые последствия, если продать квартиру без согласия
Согласно п.3 ст.35 Семейного кодекса для совершения сделки купли-продажи нужно получить нотариально заверенное согласие супруги.
Ст. 253 ГК РФ указывает на необходимость получения согласия на распоряжение имуществом от всех участников при совместной собственности.
Когда указанное правило не соблюдается, то вторая сторона имеет право на признание сделки купли-продажи недействительной в течение года. Если она обратится с таким иском в суд, то практически со 100%-ной гарантией сделку аннулируют.
На практике это обозначает, что права собственности на квартиру вновь отойдут к продавцу. При этом он обязан вернуть покупателю все деньги, полученные за квартиру и компенсировать ему убытки. Зачастую ситуация усложняется тем, что продавец к тому моменту уже потратил вырученные от продажи квартиры средства и должен в срочном порядке найти немалую сумму.
Как правильно провести раздел имущества?
Есть два способа разделить имущество между бывшими супругами:
-
Мирным путем. Бывшие супруги идут к нотариусу и пишут соглашение о распределении долей. Продают недвижимость и делят деньги.
-
Через суд. Когда решить вопрос мирным путем не получается, приходится обращаться в суд. Судья разделить имущество с учетом интересов детей. Но это не значит, что большая доля достанется бывшей жене с продажи квартиры, когда есть несовершеннолетние дети. Все случаи рассматриваются судьей отдельно. Но когда у жены есть доказательства, что после продажи детям негде будет жить, суд учтет этот момент и выделить бывшей жене большую долю. Муж вправе оспорить решение.
Можно ли продать квартиру без согласия супруга после развода
Российское законодательство обязывает всех супругов при проведении сделок с общей недвижимостью получать согласие на них у партнера по браку (ст. 35 СК РФ). Но граждане часто сталкиваются с дилеммой: нужно ли получать согласие на продажу квартиры от бывших супругов?
Такие ситуации возникают повсеместно, когда супруги расторгают брак, но общее имущество не делят. Они могут устно урегулировать вопрос, но письменно никак не оформить свое решение. И это приводит к неоднозначным ситуациям.
Если недвижимость приобретена в браке на средства семейного бюджета, она является совместным владением обоих супругов. После того как стороны расторгают брак, эта норма продолжает действовать. Т.е. закон не обязывает делить имущество.
Супруги могут по-прежнему им пользоваться на равных правах. Эта норма распространяется и на те ситуации, когда в качестве владельца недвижимости зарегистрирован только один супруг. Имущество де-юре является совместной собственностью.
Семейный Кодекс устанавливает срок исковой давности в три года по основной массе дел о разделе совместно нажитого имущества. И многие ошибочно думают, что отсчет начинается с момента официального расторжения брака. Но это не верно. Отсчет начинается с момента, когда одна из сторон узнала или могла узнать о нарушении своих имущественных прав.
Например, супруги в браке приобрели двухкомнатную квартиру. Муж после развода решил, что в ней останется пока проживать его бывшая супруга с ребенком и не стал оформлять раздел.
Через пять лет ребенок женился и уехал, а бывшая супруга решила выти замуж и параллельно продать квартиру, чтобы с новым мужем купить себе более просторную в другом городе. Бывший супруг, узнав о предстоящей сделке, обратился в суд с просьбой о разделе имущества.
Хотя после развода прошло пять лет, и мужчина давно снялся с регистрационного учета, суд счел возможным удовлетворить его требования. Квартиру разделили между бывшими супругами в равных долях.
Пока общее имущество не разделено официально, оно считается совместной собственностью, значит, получение согласия бывшего супруга на продажу квартиры обязательно.
Кто-то может проигнорировать это требование, но такой поступок часто приводит к негативным последствиям для всех сторон сделки. Поэтому важно: даже если второй супруг самоустранился от раздела и заявляет, что он не претендует на общее имущество, нужно обратиться с иском в суд и оформить это документально.
Как продать совместное имущество
Если в результате развода судом выделена часть имущества каждого из бывших супругов, то проблем с его реализацией не возникает. Муж или жена могут свободно продавать, дарить или менять свою долю, законодательство не требует для этого разрешения второго супруга. Но вот возможность свободного распоряжения общим имуществом, которое не было разделено, отсутствует. Продажу или любые виды отчуждения имущества после развода без согласия супруга осуществить невозможно.
В случае если бывший муж или жена желают продать квартиру, купленную во время брака, для оформления сделки нужно будет получить согласие второго супруга, независимо от того, сколько лет прошло с той поры, как они развелись. Отсутствие такого согласия дает веское основание для признания сделки купли-продажи недействительной. Доказать ничтожность такой сделки можно в суде.
По прошествии общеустановленного срока исковой давности после прекращения семейных отношений (3 года согласно ГК РФ) каждая из сторон может считаться свободной от имущественных претензий и требований относительно раздела некогда общих квартир, домов или автомобилей.
Разрешение второго супруга на продажу оформляется в нотариальной форме.
Указываются все необходимые сведения:
- фамилия, имя и отчество супруга, который дает согласие;
- сведения о заключенном браке;
- сведения об имуществе, которое продается;
- ясная и недвусмысленная фраза о согласии на продажу или иное отчуждение.
Требуется ли согласие супруга на совершение сделки с общим имуществом
По общему правилу совершать сделки с общим имуществом вправе любой из супругов. При этом для совершения сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 1 ст. 253 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ).
При этом, например, для совершения одним из супругов сделки по покупке квартиры, по общему правилу, нотариально удостоверенное согласие другого супруга не требуется.
При заключении сделки по покупке земельного участка такое согласие, по общему правилу, также не нужно (ст. 550 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ).
Совершенная одним из супругов сделка по распоряжению общим имуществом супругов может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по требованию другого супруга и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Но если сделка была совершена одним из супругов в отсутствие необходимого нотариально заверенного согласия другого супруга, то обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать тот факт, что другая сторона в сделке знала или должна была знать об отсутствии такого согласия, законом не предусмотрена.
Устанавливая специальные правила в отношении данных сделок, закон предусматривает возможность супруга, не дававшего разрешение на отчуждение такого имущества, на безусловное восстановление своих нарушенных прав независимо от добросовестности приобретателя (п. 2 ст. 35 СК РФ; ст. ст. 166, 173.1 ГК РФ).
Если один из супругов отчуждает недвижимое имущество без представления согласия второго супруга, отделение Росреестра вносит в ЕГРН запись об отсутствии такого согласия одновременно с внесением записи о государственной регистрации права собственности за покупателем (ч. 5 ст. 38 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Нужно ли получать согласие супруга
На вопрос о необходимости предоставления согласия на сделку с квартирой, от бывшего супруга, ответить однозначно нельзя. В некоторых ситуациях этот документ необходим. Это следующие ситуации, которые, согласно нормам статьи 34 СК РФ, относят имущество к категории совместно нажитого или общего:
- квартира куплена мужем и женой в период после вступления в брак и до его расторжения;
- ипотека оформлена до вступления в брак, а расчёт по ипотеке проводился совместно;
- в квартиру, приобретённую до брака, впоследствии были внесены существенные неотделимые улучшения;
- согласно брачному договору жилое помещение имеет статус общего имущества;
- иные случаи, когда в жильё вложены совместные денежные средства.
Имущество, нажитое в браке, признаётся совместным, независимо от того на кого оно оформлено.
Здесь не играет роли размер заработка членов семьи, а также факт того, что жена являлась домохозяйкой или осуществляла уход за ребёнком.
Оформление согласия не требуется в случаях, обозначенных в статье 36 СК, на имущество, принадлежащее только мужу или жене:
- приобретения жилья до брака;
- получения его в дар или по наследству;
- отказа супруга от участия в приватизации или незаконность его участия;
- внесения в брачный договор положения о раздельном владении недвижимостью;
- после раздела имущества соглашением или через суд.
Существуют и такие спорные ситуации, когда решить вопрос о статусе квартиры непросто. Например:
- Супруг приобрёл недвижимое имущество сразу после развода, используя совместные накопления.
- Тайно приобрёл жильё, будучи в брачных отношениях.
Такие случаи считаются нарушением прав супруга не собственника и рассматриваются в суде. Срок исковой давности по ним составляет 3 года, согласно статье 196 ГК РФ.
Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности
- Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
- Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».
При реализации общего владения получение разрешения партнера необходимо, с учетом ст. 35 СК РФ. Если оно не получено и сделка совершена без ведома мужа или жены, это грозит обращением в суд стороны, не давшей одобрения на продажу. Обратиться в суд пострадавшая сторона вправе в течение года с момента, как ей стало известно о нарушении ее прав. В судебном порядке возможно признание сделки с жилплощадью недействительной.
Примером служит рассмотрение дела № 2-1721/2017 Пермским судом 31 июля 2017 года. Истец (муж) обращается в суд с целью признания недействительной сделки, совершенной женой без его ведома. Суд указывает, что сделка может быть признана недействительной только если будет доказано, что другая сторона заведомо знала о несогласии. Также суд указывает, что отсутствие надлежащим образом оформленного нотариусом согласия не служит подтверждением того, что партнер возражал против совершения сделки. По данному делу истцу отказывают в удовлетворении заявленных требований за истечением сроков исковой давности.
Продать общее имущество можно без согласия супруга
Если недвижимость находится в собственности одного человека, то продать ее можно без соглашения супруга. Это происходит в тех случаях, когда жилье было приобретено до вступления в брак на личные деньги жены либо по нормам брачного договора, где указано, что она является единственным владельцем.
Для продажи потребуется предъявить копию брачного контракта либо документы о том, что недвижимость не является общей. Вся документация должна быть заверена у нотариуса. Из-за этого оспорить сделку о продаже впоследствии практически нереально.
Если супруга продала жилье без согласия сторон, муж имеет полное право обжаловать процедуру в течение 3 лет с момента перехода недвижимости в другие руки. Для этого ему необходимо подать заявление в суд о несогласии с принятым решением.
Если в процессе судебных разбирательств сделка будет признана недействительной, партнеров ждут следующие последствия:
- Случится отмена прав собственности, из-за чего квартира вновь перейдет в собственность партнеров.
- Покупатель жилье сможет подать исковое заявление о возврате денежных средств, которые были потрачены на приобретение недвижимого объекта.
- Покупатель имеет право выплатить материальные средства за ту часть, которой владеет мужчина, не принимавший участие в сделке. После этого покупатель сможет подать иск на продавца, получить от него денежную компенсацию и право на владение недвижимостью.
- Продавец может компенсировать денежные средства супругу, находящемуся в неведении. Тогда процесс передачи прав собственности будет считаться действительным.
- При обнаружении поддельной документации сделка будет считаться недействительной. В таком случае проводится проверка нотариальной конторы, где было сделано незаконное согласие о продаже, а после этого выносится окончательное решение.
Согласие супруга на продажу недвижимости: когда нужно и как оформить
- Собственность. Если квартира оформлялась в собственность до брака или в гражданском браке, то она является единоличным имуществом и не требует каких-либо дополнительных разрешений на продажу. При покупке в официальном браке квартира считается совместной собственностью и при продаже потребуется нотариальное согласие второй половины.
- Общая совместная собственность. Может быть оформлена только в официальном браке и при продаже потребуется присутствие обоих собственников. Если один из супругов не может присутствовать на сделке, то оформляется нотариальная доверенность на продажу. Супруги имеют равные права и при разводе квартира делится поровну.
- Общая долевая собственность. Может быть оформлена как в официальном, так и в гражданском браке. При этом собственность возникает на определенную долю в квартире, согласно договоренности, которая прописывается в основном договоре. При продаже потребуется присутствие всех участников сделки и согласно ФЗ №172 от 02.06.2016 она попадает под категорию нотариальной.
Оформляя квартиру через договор дарения, вы обезопасите себя от притязаний второй половины при разводе, но можете заплатить налог. После получения дарственной на жилое помещение необходимо составить декларацию и отнести в налоговую на проверку. Если квартира досталась от постороннего лица, то придется заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта.
При оформлении договора дарения налог не платится, если квартиру подарил ближайший родственник:
При этом необходимо доказать родственные связи.
Если вы состоите в официальном браке, но проживаете раздельно, то приобретенное жилье не подлежит разделу (статья 38 ч.4 СК). Для этого необходимо подтвердить в суде факт раздельного проживания (прописка, показания соседей и т.д).
При продаже жилья вам потребуются паспорта и правоустанавливающие документы на объект, к которым относятся:
- свидетельство о государственной регистрации права или выписка из единого государственного реестра недвижимости;
- документ, но основании которого было зарегистрировано право собственности (договор о безвозмездной передачи квартир в собственность граждан, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д).
Рассмотрим случаи, когда один из супругов может претендовать на долю в квартире или денежную компенсацию:
- если один из супругов вкладывал собственные средства и сможет доказать это в суде;
- ведение общего совместного хозяйства и проживание на одной площади на протяжении длительного времени;
- если лицо является созаемщиком при ипотечном кредитовании, то может претендовать на долю в квартире, даже не находясь в официальном браке.
Раздел жилищной площади после официального расторжения отношений часто может быть достаточно непростой задачей именно с правовой точки зрения. С данной проблемой сталкиваются многие супруги в случае принятия решения о разрыве отношений.
Если за время длительного и счастливого проживания было приобретено определенное общее имущество, в том числе и квартира, то ее следует разделить пополам. Данное действие не такое простое, как кажется сразу. Как осуществляется продажа квартиры после развода? Ответ можно найти ниже, в статье.
Как продать совместную недвижимость после развода
Не все имущество после развода считается общим, требующим при его продаже согласия обоих бывших супругов. Законодательством установлено, что имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное ими в период брака в дар или в порядке наследования, является собственностью каждого из них. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.д.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств, также признаются имуществом того, кто ими пользовался.
Юристы рекомендуют во избежание проблем в будущем заранее позаботиться об установлении порядка раздела или распоряжения общим совместным имуществом в период брака или после его расторжения. Наиболее универсальным инструментом для урегулирования такого рода вопросов является брачный договор.
Это документ может быть подписан до заключения брака, тогда он вступит в силу с дня регистрации отношений. Договор также может быть составлен в любое время в период нахождения супругов в браке вплоть до дня вступления в силу решения суда о расторжении брака или до дня регистрации расторжения брака ЗАГСом (то есть когда вопрос раздела общего имущества уже возник). Таким образом, супруги на стадии оформления развода имеют возможность «уладить» все вопросы по общему имуществу посредством заключения брачного договора.
Если расторжение брака уже оформлено, брачный договор не заключался, а продать общее недвижимое имущество необходимо, то договор купли-продажи будет заключать (подписывать) тот из супругов, на кого недвижимое имущество зарегистрировано. Для того, чтобы сделка состоялась и в дальнейшем не была расторгнута в судебном порядке, необходимо получить согласие на продажу от бывшего супруга.
Для продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, требуется согласие органов опеки. Заявление в опеку должны подавать оба родителя. Вам он не муж, но детям все еще отец. Обязать его дать такое согласие Вы не можете, и, если он будет против, уже через суд Вам нужно будет доказывать, что продажа осуществляется в интересах детей.
Может ли муж продать жилье жене после развода?
Бывшие супруги – полноправные граждане, на которых распространяются все конституционные и гражданские права, в том числе – право на жильё и распоряжение собственностью. Поэтому бывший муж, чья квартира является его полноправной собственностью, может продать её бывшей жене.
Однако здесь действует следующее правило: совместное имущество является общим и принадлежит одновременно мужу и жене. То есть супруги в данном случае представляют одно лицо и не могут выступать разными сторонами. Это действие приобрело бы статус односторонней сделки, которые в России не имеют силы и признаются заведомо ничтожными. Поэтому продавать можно только такую квартиру, которая принадлежит мужу на правах собственности и не является совместно нажитой.
Где и как оформить согласие на продажу квартиры от бывшего супруга
Действующим законодательством установлено, что согласие супруга на продажу недвижимости оформляется только нотариально. Следовательно, даже если вы не в ладах с бывшим супругом и не хотите иметь с ним никаких дел, вам придется уговорить его пойти к нотариусу для составления документа.
Для этого именно бывший супруг должен пойти в любую нотариальную контору (ваше присутствие там необязательно) и заявить о своем согласии на продажу конкретного объекта недвижимости. При этом необходимо иметь с собой подлинники следующих документов:
- гражданского паспорта;
- правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
- свидетельства о заключении брака и о его расторжении.
Нотариус оформит согласие на специальном бланке, которое заверит своей подписью и печатью. Учтите, что за составление документа нотариусом взимается пошлина.