Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вопросы юристам, опыт наших пользователей». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.
Последствия расторжения сделки
При расторжении бумаг по купле-продаже обязательства обеих сторон сделки прекращаются. Если основой расторжения было существенное нарушение правил одной стороной – вторая имеет право потребовать возмещение всех убытков.
Если ни одна сторона не имела умысла нарушить действующее законодательство и сфальсифицировать факт недействительности сделки, то оба участника соглашения должны вернуть полученное. Другими словами: продавец получит обратно проданную квартиру, а покупатель – заплаченные деньги.
Если полноценный возврат невозможен на текущий момент (к примеру, квартира была перепродана), то фактическое имущество может заменить компенсация в денежном эквиваленте. Если кто-либо из сторон осознанно шел на противозаконную сделку, то суд может назначить особые меры по конфискации имущества. В таком случае обратно по сделке (жилплощадь или деньги) получит лишь одна сторона. В случаях, когда стороны умышленно совершали противозаконные действия – все полученное конфискуется в государственный бюджет.
Можно ли вернуть квартиру после покупки продавцу?
С точки зрения законодательства договор купли-продажи недвижимости лишь незначительно отличается от других сделок, проводимых с иными объектами – автомобилями, мебелью, одеждой и т.д. Конечно, есть ряд нюансов, но основное положение такое: договор может быть расторгнут, причем как по обоюдному согласию сторон, так и в одностороннем порядке. Если согласия второй стороны добиться не удается, а квартиру всё-таки нужно вернуть, существует несколько оснований, которые позволяют это сделать:
- объект существенно отличается от заявленного – если после продажи выяснилось, что техническое состояние квартиры хуже, чем ожидалось, площадь не соответствует указанной, не проведены необходимые коммуникации, состояние дома признано аварийным и т.д., покупатель имеет право требовать расторжения сделки в одностороннем порядке, даже при отказе продавца;
- договор противоречит закону – одно из главных требований при оформлении любого договора – он должен полностью соответствовать действующему законодательству. Если же при оформлении сделки были допущены нарушения, которые были выявлены уже после ее завершения, это дает покупателю добиваться расторжения договора;
- нарушаются права третьих лиц – после завершения купли-продажи может оказаться, что на самом деле квартира находилась в общей собственности или в ней прописаны другие люди. Естественно, такая ситуация не будет приемлемой ни для покупателя, ни для тех лиц, которые пострадали в результате сделки, а значит, это основание для ее досрочного расторжения и возврата средств;
- продавец создает сложности при использовании недвижимости – даже после завершения сделки и оформления всех документов прежний владелец может отказываться передать ключи, давать доступ ко всем помещениям, может появляться в квартире без спроса или совершать другие действия, неприемлемые для покупателя. В случае таких сложностей это дает право требовать разрыва сделки.
Другие причины не будут считаться существенными и не дадут права покупателю требоваться расторжения договора и возврата средств. Например, если квартира просто не понравится, будет неудобно добираться на работу, негде поставить машину и т.д., это не будет достаточными условиями для разрыва сделки. Наилучшим решением в подобных ситуациях будет перепродажа или обмен недвижимости.
Большинству женщин близость уже не нужна?
Нужна, как и ранее. Вопрос только в том, что больше никаких сдерживающих институтов нет.
Зато есть рынок продажи девственности. Особенность женской психики такова, что на секс у них действительно весьма специфичный взгляд.
Многие не могут получить удовольствие от соития. В силу разных причин. Это не только фригидность, но и психика. Ведь для того, чтобы получить удовольствие от секса, нужен крайне опытный партнёр. А не всегда такие попадаются на пути.
Да и пресловутый клиторальный оргазм, это совсем не то же самое. Что вагинальный. С либидо тоже все не так однозначно. Мужчина остается в состоянии размножения даже спустя неделю после операции. Грубо говоря.
У женщин же либидо это очень тонкий механизм, который может быть отключён практически по любому поводу.
Подмена понятия близости вместо общения, тоже стала своеобразной девушкой. Для женской сексуальности вопрос эмоций стоял всегда на первом месте. И все остальное на втором.
Для мужчины же, оргазм это вполне себе конкретный результат. И он достигается, зачастую, даже в не самом лучшем психическом состоянии.
А еще, за неимением ресурсов материальных, многие начинают смотреть на свои возможности, как на товар.
Отсюда и рынок девственности. Практически любая современная девушка или женщина может позволить себе выбирать.
Так уж повелось, что женщины умеют чуть лучше обходиться без секса. Чем мужчины. Поэтому на одну красивую девушку сбегается 200 ухажёров. И она начинает выбирать.
Поскольку мужчины достаточно упорны и упрямы, они не сдаются. И начинают штурмовать одну даму за другой. И так до тех пор, пока кто-то не клюнет.
Но из этих 200, останется 30 или 40 представителей мужского пола, на которых женского внимания просто не хватит.
Вот у них и возникнет ощущение, что женщинам секс не нужен. Их не выбрали. Хотя они и старались. Ничего не вышло.
Хотя на деле, ситуация иная. Просто мужчину не выбрали. Почему? Это отдельная тема для разговора.
Можно ли вернуть купленную квартиру и получить деньги обратно
Вы приобрели подходящее помещение, но позже выяснили, что у него есть серьезные недостатки? Например, сделка заключалась летом, а зимой оказалось, что в здании нет отопления. В подобных ситуациях невезучие владельцы опускают руки, хотя закон на их стороне.
Верховный суд РФ ответил на вопрос, можно ли вернуть купленную квартиру изначальному владельцу и получить деньги обратно. Согласно его решению, вариант допускается, если при покупке вы не заметили серьезные дефекты, а позже они помешали использовать недвижимость для проживания. В подобных случаях исковое заявление будет удовлетворено, хотя ситуации зачастую оказываются не столь однозначными. Что же учесть, если вы хотите получить деньги обратно?
Когда можно вернуть подаренную квартиру: признание сделки ничтожной
Получить квартиру обратно удастся, если сделку признают ничтожной. Это означает, что она противоречит требованиям закона или представляет угрозу общественному порядку или морали. Ничтожными признают следующие сделки:
- мнимое дарение, которое маскирует другие действия;
- передачу права собственности недееспособным лицом;
- сделку, совершенную с объектом, на который наложено обременение.
Существует и понятие оспоримости дарения — оно связано с недействительностью сделки, но не аналогично по проявлениям. Переход права собственности относят к категории в следующих случаях:
- Процедура осуществлялась без согласия лица, которое должно было его предоставить. Например, когда муж преподнес в дар недвижимость без согласия жены, последняя имеет право потребовать, чтобы суд признал процедуру недействительной и вернул ей квартиру в собственность.
- Недвижимость была подарена несовершеннолетним в возрасте 14—18 лет без разрешения законного представителя. Исключением будет случай, когда человек, не достигший 18 лет, получил полную дееспособность.
- Даритель — ограниченно дееспособное лицо, а его опекун не давал разрешения на передачу недвижимости.
При признании договора дарения недействительным человеку должны вернуть квартиру или выплатить деньги, если она была продана.
Как расторгнуть договор долевого участия с застройщиком?
В каких случаях и по каким основаниям договор долевого участия подлежит расторжению? Действующее законодательство позволяет сторонам сделки (как дольщику, так и застройщику) расторгнуть договор долевого участия. Расторжение договора может быть произведено либо по обоюдному согласию сторон, либо в одностороннем порядке, либо по решению суда. В любом случае уплаченные денежные средства возвращаются застройщиком на счет дольщика.
Договор долевого участия подлежит расторжению в досудебном порядке, если:
- более двух месяцев застройщик задерживает установленный договором срок передачи объекта недвижимости дольщику;
- после передачи квартиры дольщику застройщик не исправляет предъявленные ему в претензионном порядке дефекты строительства, а также отказывается от возмещения материальных затрат, понесенных дольщиком на самостоятельное устранение выявленных дефектов строительства;
- застройщик при строительстве дома допустил серьезные нарушения установленных законодательством требований к качеству объекта либо дома в целом.
В этих случаях дольщику достаточно направить в адрес застройщика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого договор считается расторгнутым.
В судебном порядке ДДУ подлежит расторжению, если:
- строительство дома остановлено, в результате чего дольщику становится понятно, что застройщик не сможет сдать дом и передать ему объект строительства в установленный договором срок;
- застройщиком значительно изменена проектная документация, в том числе изменена общая площадь квартиры более, чем на 5%;
- застройщиком изменено назначение общего имущества многоквартирного дома.
Коротко о рисках покупателя
На вторичном рынке полно рисков для покупателей. Часто возникают споры в результате покупке недвижимости по доверенности — у жилищных юристов даже есть такая примета, если продают по доверенность, то она на 99,99% “левая”. Доверенности подделывают, с их помощью обманывают пожилых собственников, недееспособных лиц, малолетних детей, детей-сирот и прочие категории собственников. Бывает так, что собственник квартиры умер, а от его имени оформляют доверенность и продают ее.
Часто случается, что квартиру купили в браке, но оформили на мужа (жену), и теперь он (она) продает ее без разрешения. В Москве и Подмосковье полно случаев приватизации с нарушениями закона. Ни в коем случае нельзя покупать квартиры с прописанными лицами, полученные в наследство, по дарению и другим подобным договорам. Жилищные юристы не советуют покупать квадратные метры, приобретенные за счет материнского капитала, которые по закону оформляются на родителей и детей и продаже не подлежат.
И это только гора айсберга. Также вопросы могут быть не только к квартире, но и самому собственнику. Недееспособное лицо, с наркотической или алкогольной зависимостью, несовершеннолетний, с психическими расстройствами — сделку купли-продажи с ними будет легко оспорить. А ведь еще есть военнослужащие, заключенные и прочие лица, которых в квартире по факту нет, но право пользования есть. В конце концов некоторые продают квартиры по старым, якобы утерянным паспортам, а потом подают в суд.
Что должно насторожить:
-
Цена ниже рынка
-
Подозрительный продавец/представитель
-
Частая смена собственников квартиры
-
Непредоставление всей информации
-
Продажа через представителя
-
Спешка в продаже
Как вернуть налог с покупки квартиры пенсионеру
Хотя изначально такая возможность по закону не предусматривается есть определенные возможности найти компромиссный вариант.
Согласно действующему законодательству те налогоплательщики, которые получают пенсии, не могут использовать налоговые вычеты в текущем отчетном периоде. Однако есть возможность перенесения вычетов на предыдущие налоговые периоды, но таковых не должно быть больше 3-х. Более того, они должны предшествовать году, в который была приобретена недвижимость.
Это означает, что можно получить возврат средств, потраченных на уплату налога, за тот период, когда пенсионер работал. Но такое реально лишь в том случае, если он приобрел квартиру в течение 3-х лет после выхода на пенсию.
Разбираясь с тем, как вернуть налог с покупки квартиры, есть смысл обратить внимание на сроки, в течение которых доступна подобная компенсация. Изначально стоит уяснить тот простой факт, что получить возврат налога нужно успеть в течение трех лет начиная с даты его уплаты.
В качестве примера можно привести следующую ситуацию. Допустим, квартира была приобретена в 2014 году. Законодательство позволяет получить выплату и в 2019 году. Однако есть одно но. Суть в том, что для возврата будут использованы данные по уплате НДФЛ за последние 3 года (2017-2019). Все что было до этого периода в учет уже не берется. И если ранее доходы были выше и сумма налога, соответственно была больше, то откладывание подачи заявления о компенсации является невыгодным.
В какой суд обращаться?
Иногда встаёт вопрос: как же быть, если договором установлено, что расторжение возможно только в судебном порядке? Тут следует внимательно проанализировать договор на предмет его соответствия действующему законодательству. Иногда недобросовестные юридические фирмы включают те положения, которые ставят потребителя в заведомо проигрышное положение, что в корне противоречит нормам Закона о защите прав потребителя!
Какие же положения ущемляют потребителя? Например, договорная подсудность. Если исполнители устанавливают, что в случае, если сторонам не удалось разрешить свои разногласия по взаимовыгодному соглашению, спор подлежит рассмотрению в определённом суде. И обычно в договоре указывают тот суд, который по тем или иным причинам удобен исполнителю: чаще всего выбирают удобство территориальное, тот суд, который ближе всего к месту нахождения исполнителя. Хотим сразу предупредить: такая конструкция не противоречит законодательству, НО! В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителя иск потребителем может быть предъявлен по выбору истца в суд по месту:
- нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, — его жительства;
- жительства или пребывания истца;
- заключения или исполнения договора.
Основная причина возникновения проблем с возвратом аванса
Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом. В подавляющем большинстве подобных бумаг пункт о невозврате средств при отказе покупателя от сделки, а также других его действиях, приведших к ее срыву. Казалось бы, все предельно ясно. Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству.
Внесение аванса, согласно установленным законом нормам – это всего лишь своеобразный протокол о намерениях, а не обязательство купить квартиру во что бы то ни стало.
Передаваемые продавцу деньги – просто приложение к договору, которое следует вернуть, независимо от причин, по которым сделка не состоялась.
Как восстановить документы на квартиру
Архив умершего или прекратившего деятельность нотариуса не перестает существовать-его передают на хранение какому-то другому нотариусу. Чтобы узнать, какому нотариусу передан архив, обратитесь в нотариальную палату Вашего города-там обязательно скажут. Идите к новому нотариусу и он спокойно сделает Вам хоть копию, хоть дубликаат-смотря что нужно. Но обратиться к нотариусу может только одна из сторон договора (либо их представитель по доверенности), постороннего человека нотариус пошлет нахрен.Учтите, что возможно нотариус при Вас не сможет сразу поднять архив и на это потребуется несколько дней-тогда ждите. Архивная копия договора дарения является правоподтверждающим документом? Чем архивная копия отличается от дубликата?Берите то, что дадут в ДЖП, попросите там заверить и сдавайте в Росреестр — они обязаны принять.
Как восстановить потерянное свидетельство в 2020 году
Регистрационное свидетельство является одним из важных документов. Если он потерян, то необходимо обратиться в регистрационную службу, в которой он был получен. Здесь нужно будет написать заявление с просьбой восстановления свидетельства, а также указать причину его потери.
Еще надо предъявить правоустанавливающий документ — это может быть договор дарения или купли-продажи, свидетельство на вступление в наследство и т. д. Дубликат регистрационного свидетельства будет оформлен в течение месяца. О его выдаче сделают соответствующую запись в Единый реестр прав.
В дубликате регистрационного свидетельства указываются все сведения, которые содержались в утраченном подлиннике. Вверху этого документа ставится пометка: . А внизу делают удостоверительную надпись, в которой ставится дата выдачи и номер потерянного свидетельства, причина выдачи дубликата, сведения о собственности и другая важная информация.
Если необходимо восстановить регистрационное свидетельство, которое подтверждает право долевой собственности, то порядок действий такой же. Отличие только в том, что все собственники должны обратиться в единую регистрационную службу.
На что обращать внимание при выборе защитника
Если вам нужен именно адвокат, выбирать его нужно тщательно. Первое, что нужно проверить — есть ли у него такой статус. Это делается на сайте Минюста (см. ссылку в конце статьи). Никаких своих данных вводить не нужно, задайте Ф.И.О. юриста, которого собираетесь нанять, номер — реестровый или удостоверения. Достаточно любого из трех параметров, ответ обычно мгновенный. Если увидите статус «действующий» — все в порядке. Если вы будете искать специалиста через наш сервис, можете быть спокойны — мы тщательно проверяем всех наших партнеров.
Второй этап проверки — удостовериться, что он числится в одном из адвокатских объединений (коллегии, бюро, кабинете) или в организации юристов (например, консультации). Адвокат не имеет права быть сам по себе, даже если работает на дому.
Дальше надо узнать, на каких делах он специализируется. «Специалист широкого профиля» здесь не подойдет, потому что хорошо ориентироваться во всех областях права нереально. Профиль должен быть максимально приближен к специфике вашего дела. Можно узнать мнение других юристов, клиентов, поискать сведения на сайте коллегии и вообще в интернете. Можно спросить о специализации у самого адвоката, это нормальная практика. R.TIGER сотрудничает только с компаниями, частных специалистов на сайте нет. Следовательно, вы можете быть уверены, что всегда сможете найти исполнителя, который специализируется именно на делах нужного вам профиля.
Уже на первом обсуждении хороший адвокат расскажет о вариантах развития вашей ситуации, о том, что надо сделать в первую очередь. Именно об этом должен сначала пойти ваш разговор, и лишь после о гонораре. На встрече вы сможете убедиться, что специалист, что называется, в теме — знает судебную практику по сходным с вашим делам, видит подводные камни и т. п.
Однако все вышеперечисленное не будет иметь значения, если у вас не возникнет доверия к юристу. Не зря же клиент и адвокат называются еще доверителем и поверенным: вы должны будете рассказать ему все детали своей ситуации. Если что-то внутри вас противится откровенности именно с этим человеком — наймите другого.