Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долевой собственностью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Когда понадобится помощь юриста?
Продажа долей недвижимости относится к сложным сделкам. Юрист требуется и покупателям, и продавцам на всех этапах ее проведения. Основной вопрос, который следует решать только с помощью профессионала – составление договора купли-продажи.
Если в одном документе фиксируется отчуждение нескольких долей – это большой объем информации, который включает технические сведения и ссылки на нормативные акты. Но изучить его перед подписанием следует досконально. Без юриста обойтись очень сложно.
Еще одна сложность – процедура передачи денег за приобретаемую недвижимость. Сделать это удобней, обратившись в банк и сняв ячейку. Опытный юрист всегда подскажет, на каком этапе удобней получить сумму и каким образом это нужно сделать, чтобы не стать жертвой мошенников.
Регистрация перехода прав собственности
Если договор удостоверен нотариально, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, если стороны сделки не возражают против этого. Исключение составляет случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя).
В остальных случаях стороны могут представить документы на регистрацию самостоятельно.
С заявлением о государственной регистрации на основании нотариально удостоверенного договора может обратиться любая сторона сделки. Однако если договор нотариально не удостоверялся, то обратиться с заявлением о государственной регистрации должны обе стороны сделки.
Заявление и необходимые документы можно представить в орган регистрации прав (Росреестр) одним из следующих способов:
- непосредственно в ФГБУ «ФКП Росреестра» или МФЦ (независимо от места нахождения квартиры согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайте Росреестра). В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу;
- при выездном приеме;
- в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра;
- через нотариуса, если им засвидетельствована подлинность подписи на заявлении о государственной регистрации прав.
Стороны договора могут представить заявление и документы в электронной форме при соблюдении, в частности, одного из следующих условий:
- если продавцы заблаговременно направили в Росреестр заявления о возможности регистрации перехода (прекращения) права на принадлежащие им доли в квартире на основании электронных документов;
- если квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи, которой подписаны документы, выдан ФГБУ «ФКП Росреестра».
«Обходные» способы продажи
В жизни не всегда собственники жилой недвижимости могут мирно договориться об условиях продажи. Наличие разногласий в части стоимости и необходимости сделки, нежелание проживать вместе с другим лицом и организация препятствий способно существенно затормозить процесс, в результате чего покупатели могут просто отказаться даже от самого выгодного предложения.
В такой ситуации могут быть предусмотрены «обходные» пути, для использования которых не требуется получения согласия на продажу от действующих совладельцев. Недостатком их является высокий уровень риска и нарушение покупателем достигнутых устных договоренностей, в результате которых можно потерять деньги и жилье. В связи с этим прибегать к таким вариантам следует осторожно при полной уверенности соблюдения условий соглашений.
Когда преимущественное право не работает?
Единственный случай, когда дозволяется продать долю (без всяких обходных маневров), не соблюдая преимущественное право покупки – это продажа с публичных торгов. Таким способом реализуют долю в квартире кредиторы, когда другого имущества и денег должника не хватает, чтобы расплатиться по долгам.
Однако далеко не каждую долю в квартире можно взыскать в счет долга (ведь по общему правилу отнимать единственное жилое помещение нельзя). Есть только два случая, когда такое взыскание разрешается:
- когда доля в праве на квартиру стала предметом ипотеки (в данном случае можно взыскать даже единственное жилье);
- когда должник не проживает в квартире, где ему принадлежит доля и постоянно зарегистрирован по другому адресу на основании договора соцнайма, либо имеет иное жилье в собственности.
Право преимущественной покупки
Право преимущественной покупки означает — прежде чем продать долю стороннему покупателю продавец должен предложить ее другим собственникам квартиры.
Ст. 250 ГК обязывает продавца направить участникам собственности письменное уведомление с указанием цены и условий сделки. Если в месячный срок никто и совладельцев не выкупит долю, продавец вправе заключить договор купли-продажи (ДКП) с любым другим человеком.
Если желающих из числа сособственников несколько, обладатель доли сам выбирает покупателя.
Если все совладельцы написали отказ и заверили его нотариально, продавец вправе продать долю, не дожидаясь окончания месячного срока.
Закон запрещает продажу ниже стоимости, указанной в уведомлении. В противном случае сделку можно будет оспорить.
Юристы советуют внимательно отнестись к составлению документа и способу отправки. В практике наблюдались случаи, когда сособственник заявлял, что не был поставлен в известность о предполагаемой продаже, и требовал перевести на себя права и обязанности покупателя. Согласно ст. 250 п. 3 ГК он вправе обратиться в суд с иском по этому вопросу в течение 3 мес.
Образец уведомления можно найти в интернете, скачать тут или написать самостоятельно, придерживаясь следующего порядка заполнения:
- По центру вверху обозначить название документа: «Уведомление о продаже квартиры»
- Ниже:
- Ф. И. О. собственника потенциального покупателя, адрес регистрации;
- Ф. И. О. продавца, адрес, телефон.
- Начать с фразы: «Я являюсь собственником». Далее, указать размер доли в квартире, адрес расположения, цену
- Предложить выкупить долю.
- Перечислить условия сделки.
- Попросить написать и выслать согласие или отказ по указанному адресу.
- Дата, Ф. И. О. подпись продавца.
Методические рекомендации для нотариусов, содержащиеся в Письме N 1033/03-16-3 от 26.03.2016, разрешают только два способа передачи извещения:
- По почте с уведомлением. Квитанция об отправлении, документ о получении, опись вложений— доказательство соблюдения права преимущественной покупки.
- Через нотариуса. Дорогой, но самый надежный вариант. Нотариус самостоятельно, по всем правилам рассылает уведомление, после чего выдает свидетельство о передаче извещения.
Варианты продажи долевой квартиры
Специалисты по недвижимости считают, продать отдельную долю в квартире крайне трудно и сделать это можно, только когда:
- один из сособственников, хочет стать единоличным владельцем;
- доля мизерная, продается по незначительной цене и приобретается для прописки.
Проще и легче найти желающих на целую квартиру, когда все совладельцы решили продать доли.
В этом случае у собственников есть два варианта:
- Продать жилье сообща. Совладельцы соглашаются на то, что один из них будет совершать сделку. Деньги, вырученные от продажи, распределяются соответственно размеру долей. Согласие необходимо заверить нотариально. Все собственники долей должны присутствовать в нотариальной конторе при заключении ДКП.
- Продажа по отдельности. Каждый владелец ищет покупателей и продает долю самостоятельно.
Первый вариант имеет больше преимуществ, чем второй. Конкретнее, в представленной ниже таблице.
| Критерии | Совместно | По отдельности |
|---|---|---|
| Соблюдение права преимущественной покупки. | Не нужно. | Обязательно. |
| Поиск покупателей. | Легко. | Трудно. |
| Возможность купить в ипотеку. | Есть. | Маловероятно. |
| Госпошлина. | Одна за всех совладельцев, делится поровну или согласно долям. | Каждый платит за себя. |
| Стоимость. | Соответствует рыночной. | По мнению экспертов, цена отдельной доли ниже на 30%, чем, если бы она продавалась сначала в составе целой квартиры, а потом была поделена. Например, если в составе целой квартиры доля стоит 2 млн рублей, то за проданную отдельно, продавец сможет просить не более 1,5 млн рублей. |
| Определение цены. | Не всегда удается прийти к единодушному согласию. Чтобы этого избежать, следует обратиться к независимому оценщику. | Зависит от желания продавца и спроса рынка. |
Алгоритм продажи квартиры, которая находится в общей долевой собственности
- Договоритесь со всеми долевыми собственниками об условиях продажи имущества. Договоренность о продаже не требует обязательной письменной фиксации, достаточно устной договоренности. Но в этом случае подписывать договор о продаже со стороны продавца будут все дольщики собственноручно. Либо определить одного из собственников как доверенное лицо, оформив соответствующую доверенность на представление интересов других собственников, который и будет заниматься сбором документов и подписанием договора о купле-продаже.
- Установите приемлемую рыночную стоимость квартиры. Это возможно сделать как самостоятельно, проанализировав имеющиеся на рынке предложения, так и с помощью независимого эксперта по оценке. Эта услуга платная, но дает более объективную оценку недвижимости. Кроме того, такая оценка будет обязательной в случае покупки жилья по договору ипотеки.
- Найдите покупателей. Покупателей можно привлечь своими силами, разместив объявления на максимальном количестве новостных и информационных ресурсов, либо через риэлтора. В последнем случае стоит позаботиться о заключении договора с агентом, где будут четко прописаны сроки продажи квартиры, схема сделки, цена реализации и сумма вознаграждения риэлтора.
- Сбор документов на недвижимость, необходимых для продажи. Собрать нужный пакет для реализации сделки возможно как самостоятельно, так и с помощью нанятого риэлтора по доверенности.
Может ли суд обязать продать квартиру?
Суд не может обязать собственника продать квартиру.
Что касается доли в квартире, то можно попробовать через суд признать долю в квартире конкретного лица незначительной, просить прекратить его право собственности с выплатой ему компенсации в виде рыночной стоимости доли.
Соответствующая возможность предусмотрена п.4 ст. 252 ГК РФ, согласно которой, приведенный вариант возможен, если доля собственника в квартире незначительная, невозможно ее как-то выделить реально и собственник доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Фактически в приведенной ситуации собственника доли можно заставить продать его долю по рыночной стоимости.
Подобное дело было рассмотрено Верховным Судом РФ – дело № 5-КГ17-51. И все же это больше исключение, чем правило. В каждом конкретном деле суд будет выяснять все обстоятельства по делу и принимать решение по иску.
Что такое доля в квартире?
Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.
Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.
Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:
- принять в дар или наследовать;
- выделить при разводе.
Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.
Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.
Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.
Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.
В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.
Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.
В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.
Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.
Что будет, если не отправить извещение
Первоочередное право на покупку долю в квартире имеют совладельцы жилплощади. Если продавец не отправил уведомление и не получил отказ от сделки, другие собственники вправе подать исковое заявление в суд. Обжаловать договор купли-продажи другие владельцы общей долевой собственности могут в течение трех месяцев с момента заключения сделки. Если суд удовлетворит требование истца, имущество перейдет в его собственность. Долевой собственник должен будет внести такую же сумму за часть квартиры, которую заплатил первый покупатель.
Совладелец, имеющий первоочередное право на приобретение части имущества, может обратиться в суд в таких случаях:
- В уведомление о продаже доли в квартире указаны сумма выше, чем была предложена третьему лицу;
- Купля-продажа состоялась раньше, чем через месяц после отправки извещения;
- Один из совладельцев изъявил желание купить долю, но продавец продал ее другому покупателю.
Подводные камни и узкие места
Если процедура купли-продажи доли проведена в соответствии с законом, то в дальнейшем проблем у сторон сделки не возникнет.
- Внимательно нужно отнестись к вопросу уведомления сособственников, поскольку нарушение это правила влечет возможность требования недовольным сособственником перевода на него прав покупателя (для этого установлен трехмесячный срок).
- Особенно осторожным надо быть с отчуждением недвижимости, приобретенной в браке. Иногда возникают ситуации, когда доля в помещении продается одним из супругов после расторжения брака. В этом случае бывший супруг, если он был не в курсе совершенной сделки, вправе потребовать признания ее недействительности.Чтобы обезопасить себя от такого поворота событий, необходимо сопоставлять периоды нахождения продавца в браке со временем приобретения права собственности на недвижимость.
- Также пристального внимания требует купля-продажа с участием несовершеннолетних детей. К таким сделкам необходимо привлекать органы опеки и попечительства.
Таким образом, если следовать букве закона, тщательно готовиться к сделке и соблюдать все нюансы ее совершения, то продажа доли в объекте недвижимости или же ее приобретение обязательно окажется успешным.
Инструкция продажи квартиры по долям
Если собственники квартиры заинтересованы в ее продаже, то им стоит договориться о заключении общего договора, так как в этом случае цена на нее будет более высокая. Конечно, сам документ будет довольно объемным, потому что придется оговаривать условия каждого продавца. Следовательно, каждый участник договора должен будет прочитать черновик и внести в него свои изменения или замечания.
Если же договориться между собой продавцы не могут, то покупатель будет вынужден многократно совершать одни и те же действия:
- встречаться с продавцом и договариваться об условиях сделки: ее месте, времени, а так же о том, каким образом будут передаваться деньги;
- составлять проект договора купли-продажи и вычитывать его на наличие ошибок, неточностей и двояко трактуемых положений;
- подписывать готовый договор;
- перерегистрировать собственность в Росреестре;
- после регистрации последней доли осуществлять оформление в собственность всей квартиры целиком.