Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности регулирования земельных отношений в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы понять обстоятельства, связанные со строительством жилых, а не сельскохозяйственных зданий, необходимо рассмотреть использование земли. Земля распределена в соответствии с классификатором, введенным приказом № 540 Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 года. Согласно ей, участки 2.1 и 2.2 предлагают возможность застройки, если земля предоставлена для возделывания и строительства индивидуальных объектов, таких как дачи и садовые домики Предоставляет.
На какие категории делятся земли
Всего существует семь категорий.
- Земли поселений,.
- Сельскохозяйственные земли — Лесные земли, и
- Лесные земли — Земли водного фонда
- Фонд водных земель, — Водные трастовые земли, — Водные трастовые земли, — Водные трастовые земли, — Водные трастовые земли, — Водные трастовые земли, — Водные трастовые земли
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информационных технологий, космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, -.
- Зарезервированные земли,.
- Земли на особо охраняемых территориях.
Особые охранные зоны регулируют, какие здания могут быть построены на земельных участках.
В чём разница между садовым и жилым домом
Понятие загородного дома введено законом 217-ФЗ. Зарегистрировать такой дом не представляется возможным. Он предназначен для сезонного проживания и вспомогательного использования.
Жилища, предназначенные для круглогодичного проживания, считаются жилищами. Он должен соответствовать максимальным параметрам, указанным в статье 1 (39) Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Существует несколько единых требований для жилых и нежилых помещений.
- Минимальное расстояние от границы участка — 3 метра.
- Высота — не более 20 метров; и
- Не более трех этажей.
Дома нельзя делить на квартиры, а здания должны соответствовать стандартам и требованиям по защите от солнца и прочности конструкции.
Что можно и что нельзя строить
Новый закон позволяет создавать постоянные строения (с фундаментом) на сельскохозяйственных землях для постоянного проживания. Основным условием является то, что земля должна принадлежать фермеру. В противном случае он может быть использован только по своему первоначальному назначению — для сельскохозяйственного производства.
На этих участках можно возводить только технические или временные постройки.
Разрешенное строительство на сельскохозяйственных землях
- Жилища для личного пользования и хозяйственной деятельности
- Дома отдыха, включая
- Коттеджи или садовые домики,.
- Здания,.
- Навесы, подвалы и склады для производства и хранения собственной продукции,.
- Животноводческие фермы,.
- пруды для разведения рыбы.
Дом можно построить только на землях сельскохозяйственного назначения, относящихся к категории садоводческих и жилых. Если он принадлежит другой группе, обратитесь в местный орган власти и попытайтесь перевести участок в категорию садоводческих или жилых.
ВАЖНО! Перед покупкой сельскохозяйственных земель рекомендуется заранее проверить, можно ли использовать землю для строительства дома или переклассифицировать ее для этой цели. Это можно обнаружить несколькими способами.
- Запросить сведения через информационную службу портала Росреестра.
- обратиться к карте государственных земель (для этого необходимо ввести адрес участка); и
- запросить выписку из реестра недвижимости одного государства, воспользовавшись услугами портала государственных услуг МФЦ или Росреестра.
Откуда берутся новые земли сельхозназначения
Процедура территориального зонирования предполагает выделение фонда перераспределения участков. Его статус предусмотрен п. 1 ст. 80 ЗК РФ и продиктован необходимостью иметь резерв для удовлетворения потребности мелких сельхозпроизводителей в земельных участках оптимального качества. Такие земли обычно перераспределяются для дачных участков, устройства и расширения фермерских хозяйств, создания ЛПХ, под сады, плантации, огороды, сенокосы, пастбища.
Создание такого фонда было продиктовано сложностями переходного периода земельной реформы конца XX века. Первоначально в него включались земли изъятые у владельцев и пользователей не выполнявших обязанностей по целевому и эффективному использованию, переведённые в угодья с низким и средним уровнем кадастровой стоимости, изъятые из оборота по другим основаниям. Все эти условия формирования фонда сохраняются и сейчас. Однако современные земельные отношения определяются уже несколько иными реалиями — в фонд поступают земли, приобретённые органами федеральной и региональной власти, а также муниципалитетами.
Что значит земля сельхозназначения снт
Документы ДНП содержат пояснение такого плана: приобретенный земельный участок должен использоваться для обозначенных в документе целей. На нем можно строить только здания, соответствующие проектам создания (постройки) в ДНП. В законодательных актах сказано, что владелец должен освоить новый участок за 3 года.
Ответственности и обязанности членов общества Вопросы, раскрывающие суть ДНП (что это, его функции, направление деятельности), права и непосредственные обязанности его членов, закреплены в законодательных документах.
- нести ответственность субсидиарную по обязательствам общества в пределах части уплаченного взноса;
- использовать приобретенный участок целенаправленно, как определено в договоре о членстве;
- не причинять ущерб земле и предметам общего пользования;
- не нарушать предписанные права членов партнерства;
- соблюдать требования агротехнического плана;
- своевременно вносить членские, целевые взносы;
- освоить свой земельный участок за 3 года;
- принимать участие в мероприятиях, которые организует объединение;
- участвовать в общих собраниях партнерства;
- соблюдать установленные режимы, ограничения и требования.
Откуда берутся новые земли сельхозназначения
Процедура территориального зонирования предполагает выделение фонда перераспределения участков. Его статус предусмотрен п. 1 ст. 80 ЗК РФ и продиктован необходимостью иметь резерв для удовлетворения потребности мелких сельхозпроизводителей в земельных участках оптимального качества. Такие земли обычно перераспределяются для дачных участков, устройства и расширения фермерских хозяйств, создания ЛПХ, под сады, плантации, огороды, сенокосы, пастбища.
Создание такого фонда было продиктовано сложностями переходного периода земельной реформы конца XX века. Первоначально в него включались земли изъятые у владельцев и пользователей не выполнявших обязанностей по целевому и эффективному использованию, переведённые в угодья с низким и средним уровнем кадастровой стоимости, изъятые из оборота по другим основаниям. Все эти условия формирования фонда сохраняются и сейчас. Однако современные земельные отношения определяются уже несколько иными реалиями — в фонд поступают земли, приобретённые органами федеральной и региональной власти, а также муниципалитетами.
Ограничения и разрешения
Список ограничений, согласно 299-ФЗ, выглядит таким образом
- Ограничения на размер и вид строения. Фермерский дом должен быть не более трёх этажей. Общая площадь – не больше 500 квадратных метров. Площадь застройки – 0,25 % от всего площади участка.
- Ограничение на деятельность. Фермер, чтобы оформить дом на сельхозземле, реально должен вести деятельность в сфере сельского хозяйства. При этом разрешено строить на всех видах с/х земель – их разрешенное использование может быть как общее (например, для ведения крестьянского хозяйства), так и специализированное (например, растениеводство или свиноводство).
- Ограничения на право распоряжаться собственностью. Дом, построенный фермером, остается в составе имущества КФХ.
Проблема изъятия земли
Земля сельхозназначения – особая. Её могут отобрать по решению суда. Мы задали два вопроса Анне Соловьевой на эту тему.
— В каких случаях земельный участок с домом может быть отобран у фермера?
— Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.
В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации. В частности, если происходит один из случаев:
- участок используется не по целевому назначению;
- его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде;
- на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в п. 2 ст. 222 ГК РФ, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
В этом случае земельный участок в соответствии со ст. 286 ГК РФ подлежит продаже с публичных торгов.
— Как именно отберут ту землю, на которой построен дом? И что будет с домом?
— Как будет происходить изъятие у аграриев земельного участка с расположенным на нем жилым домом, нам только предстоит узнать. На законодательном уровне эта процедура не закреплена, а это значит, что впереди период ошибок, неоднозначных решений, многочисленных обжалований и становления судебной практики.
Полагаю, будущее может развиваться по одному из двух вариантов.
- Первый: межеванием из основного земельного участка будет выделен земельный участок (площадью не более 0,25 % от основного) с находящемся на нем жилым домом. Большая часть земельного участка будет изъята, оставшуюся часть вероятнее всего передадут в аренду фермеру с условием уплаты арендных платежей.
- Второй: полное изъятие земельного участка с расположенным на нем жилым домом. По логике фермеру должны выплатить компенсацию за объект строительства. Здесь вероятнее обложение агрария штрафами за ненадлежащее использование или за использование земельного участка с нарушениями. Верно понимаете, что размер штрафа будет равен размеру компенсации за изъятый дом.
Одно могу сказать точно. Изъятие земельного участка происходит только в судебном порядке, и только на основании решения суда, что предусмотрено действующим законодательством. Не исключаю, что впереди нас ждут новые поправки в Земельный Кодекс РФ, которые закрепят процедуру изъятия у фермеров участка с находящимся на нем жилым домом.
Особенности сделок с землей сельхозназначения
Главной особенностью таких сделок является наличие у субъекта РФ (или у муниципалитета, если это установлено законом субъекта РФ) права преимущественной покупки такой земли по цене продажи. То есть продавец вправе продать иному лицу такой земельный участок только после получения отказа уполномоченного органа от покупки или неполучения согласия на покупку в течение 30 дней с даты получения сообщения. При этом продать земельный участок продавец вправе в течение 1 года и по цене не ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам.
Альтернативные решения
Существует иной путь возведения жилища на с/х площадях. Статья 11 ФЗ-74 определяет возможность крестьянско-фермерским хозяйствам осуществлять сооружение капитальных строений, необходимых для поддержания работы фермы. Но потребуется подтвердить, что постройки возводятся именно с этой целью.
В органы власти нужно представить свидетельство того, что КФХ существует и его деятельность требует постоянного нахождения людей, например, для ухода за животными. Такая причина будет являться целью возведения дома.
ВАЖНО! Необходимо помнить, что земельные территории, предоставленные КФХ должны использоваться по назначению. Если на них не будет осуществляться безосновательное хозяйствование больше 3 лет, их могут конфисковать в принудительном порядке.
Кстати, наличие на землях КФХ строений не будет помехой для обязательного изъятия. Помимо этого, фермерское хозяйство является обществом, которое создается для осуществления предпринимательства, а для её проведения необходимо провести регистрацию в соответствующей службе, представлять регулярную отчетность и уплачивать налоги.
Также накладываются ограничения на привлечение рабочей силы. Трудиться на ферме могут участники общества, объединяемые родственными связями. Могут работать и иные люди, но не более пяти человек.
Земельные площади для фермерских хозяйств оформляются в упрощенном порядке и, кстати, первые пять лет работы они освобождены от уплаты налогов.
Интерес к сельскохозяйственным землям вновь усилился с последними изменениями о них: постановления Правительства РФ от 21.09.20 № 1509 о разведении и использовании лесов на сельскохозяйственных землях, в том числе не для сельского хозяйства; от 18.09.20 № 1482 с новым признаками неиспользования сельскохозяйственных земель. В результате изменений законодательства с 2020 года наметился более-менее ясный порядок действий для оформления рыбоводства в прудах на сельскохозяйственных землях. В тот же период вступили в силу новые нормативные положения о садовых участках и домах.
Невозможно назвать однозначно решёнными и некоторые другие вопросы о сельскохозяйственных землях, по которым нормативные акты в последние годы не изменились. Актуальные и проблемные вопросы о сельскохозяйственных землях обсуждаются на данном семинаре.
Закон о сельском туризме
Государственная дума в июне 2021 года приняла еще один смежный закон — о сельском туризме. Этот правовой акт позволяет владельцам домов на сельхозземлях заниматься организацией временного пребывания и досуга гостей на своей территории.
На развитие этой области государство выделило 300 млн рублей. По мнению специалистов, привлечение туристов в сельскую местность обеспечит высокий доход российским фермерам: до 200 млрд рублей в год.
Власти считают, что спрос на такой вид туризма будет пользоваться большой популярностью в России. По официальным данным с 2011 года значительно увеличился рост путешествий внутри страны. Например, в 2020 году в хостелах, мини-отелях и небольших гостиницах остановились более 45 млн человек. Это на 16 млн больше, чем десять лет назад.
Аналитики полагают, что эти туристы — потенциальные клиенты гостевых домов у фермеров. Самое главное — развить инфраструктуру и сформировать спрос на посещение баз отдыха в деревнях.
Сельский туризм обладает массой преимуществ:
- Самый бюджетный вариант для оздоровления и отдыха, доступен практически каждому человеку.
- Благоприятен по медицинским показателям. Отдых в сельской местности на свежем воздухе рекомендован людям, которые страдают хроническими заболеваниями дыхательной системы. Также природные условия помогают восстановиться после операций.
- Хороший вариант отдыха для людей с ограниченными возможностями.
- Идеально подходит для организации культурно-просветительских мероприятий для школьников и студентов.
Сельский тур может включать в себя несколько подвидов:
- агротуризм: экскурсии по фермерским хозяйствам с домашними животными, а также плантациям, участкам и садам, на которых выращивают овощи, фрукты и ягоды;
- экологический: посещение лесов, рек, озер и т.д.;
- гастрономический: знакомство с регионом через особенности кухни данной местности;
- этнографический: расширение кругозора благодаря погружению в конкретную среду с обычаями и традициями этого края.
Можно ли строить на земле населенного пункта
Земли сельхозназначения для дачного строительства, по сути, это приусадебные участки, расположенные в пределах села, деревни, поселка и др.
Фактически, такие наделы к сх не относятся. Согласно земельному законодательству они назеваются «земли населенных пунктов».
Однако участок может быть предназначен для ведения личного подсобного хозяйства. Именно поэтому их иногда называют сельскохозяйственными наделами.
На таком объекте допускается строительство:
- жилого дома;
- построек бытового или производственного назначения;
- иных строений, которые отвечают нормам действующего российского законодательства.
Чаще всего любой загородный участок называют дачей. Хотя с точки зрения закона загородные владения горожан имеют самый разный статус. От этих юридических тонкостей зависит сама возможность строительства на дачном участке, а также размеры и назначение разрешённых построек. Чтобы понять, что и в каких объёмах можно строить на загородном участке, нужно определиться с тем, чем мы владеем.
Выкуп участков в собственность с льготой
Раньше отмечалось, что будет введена льгота по выкупу земельных участков в частную собственность.
— Так, у многих людей находятся земельные участки на праве пожизненного наследованного владения либо в пользовании (не оформлены, то есть у граждан нет правоудостоверяющих документов). Теперь их можно выкупить на льготных основаниях: для областных центров и Минска с коэффициентом 0,8 по кадастровой стоимости, для иных территорий — 0,5, — пояснила Ирина Петрученя. — Например, кадастровая стоимость 10 соток в поселке Буйничи Могилевского района составляет 12,86 тысячи рублей. Со вступлением в силу изменений сумма сократится в два раза. Таким образом, государство позволит сэкономить человеку деньги и использовать их на иные цели — например, строительство или благоустройство своего участка.
Дачные участки — по сложившимся границам (если соседи не против)
Ряд вопросов решится по садоводческим товариществам, потому что с годами изменились технологии и подходы к оформлению таких земельных участков. Когда в 90-е годы образовывались товарищества, делались планы организации территории с размещением всех участков, нанесением проездов, детских площадок, пожарных водоемов. Со временем изначально заявленная разметка сместилась, и сегодня фактические границы не совпадают с планом организации территории: в документ необходимо вносить изменения, а это значительные денежные затраты.
С принятием обновленного кодекса этого делать не надо: если нет споров с соседями, земельный участок будет оформляться по фактически сложившимся границам.
Это даст человеку уверенность, что при наследовании, дарении или осуществлении сделок купли-продажи не возникнет лишних вопросов. Таким образом, будут сэкономлены время, деньги и нервы людей, отметила специалист.
Землепользователи в садовых товариществах — это зачастую пенсионеры. У них нет свободных средств, чтобы оплатить внесение изменений в план организации территории, как и нет понимания, почему это необходимо делать — столько лет подряд пользовались этой землей. Например, такие обращения были по Могилевскому и Осиповичскому районам. Теперь люди ждут вступления закона в силу, когда все решится просто и экономически не затратно.
Раздел земельного участка
В новой редакции кодекса появилась норма, которая регулирует возможность раздела земельного участка для строительства и обслуживания второго жилого дома. Это позволит многим гражданам решить свои жилищные вопросы, так как зачастую в семье есть необходимость строительства второго жилого дома, а предоставить такой участок на территории данного населенного пункта нет возможности. Благодаря изменениям станет можно разделить участок, который, например, принадлежит родителям (при их согласии), чтобы построить на этом участке второй дом.
При этом:
- разделение не должно противоречить градостроительным нормам;
- участок должен быть обеспечен необходимой инженерной инфраструктурой;
- участок необходимо приобрести в частную собственность;
- создаваемый участок должен быть обеспечен проходом или проездом к нему.