Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Метры по завещанию. Как продать квартиру, доставшуюся по наследству». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.
Наиболее рискованно приобретать так называемое «свежее» наследство, говорят эксперты. «Риск покупки такой квартиры — это отсутствие возможности проверить всех наследников, ведь владелец квартиры и сам может не знать о них», — пояснила юрист коллегии адвокатов «Бастион» Виктория Шабанова. «Никто не даст вам гарантию, что продавец — единственный наследник и что спустя несколько лет не объявится второй или третий наследник и не начнет оспаривать сделку купли-продажи и требовать свою долю в праве на квартиру», — добавила она.
Из плюсов — такие объекты обычно продаются с дисконтом 5–10%, причем большинство наследников-продавцов изначально готовы к скидке. «Например, если у одной квартиры несколько наследников, им выгоднее принять торг и продать жилье целиком, нежели заниматься долями по отдельности», — пояснил Сергей Шлома.
Как проверить квартиру перед сделкой
По словам Петра Гусятникова, для того, чтобы покупателя признали добросовестным приобретателем, необходимо соблюсти все формальности и тщательно проверить объект недвижимости перед сделкой.
Для этого надо:
- Получить выписку из ЕГРН непосредственно перед сделкой, не ранее, чем за месяц, чтобы убедиться, что недвижимость ничем не обременена и собственник – действительно тот человек, который об этом заявляет. Получить ее в МФЦ, Росреестре и т.д. может как сам собственник, так и любой другой человек.
- Посмотреть оригинал правоустанавливающего документа, в данном случае – свидетельство о праве на наследство. Если наследство получено по завещанию, то еще и само завещание. Если собственник отказывается предоставить вам оригинал для ознакомления, с таким объектом лучше распрощаться без каких-либо колебаний.
- Если сделка происходит по доверенности, проверить, не отозвана ли доверенность на дату совершения сделки.
- Попросить у продавца справки ПНД, НД. В случае судебного разбирательства их наличие или отсутствие не станет решающим фактором, но на всякий случай, лучше их иметь.
Заключительные рекомендации покупателю
Приобретение жилья на вторичном рынке практически всегда чревата рисками. Главной задачей является выявить их и минимизировать до момента подписания договора купли-продажи.
Конечно, не все обладают необходимыми знаниями для грамотного совершения сделки. Но если следовать наставлениям, проблем не будет.
Советы при покупке наследственной недвижимости:
- Проверяя документы, уделяется внимание даже мельчайшим деталям. Описки в адресе, цифрах, инициалах создадут дополнительные проблемы.
- Обязательно выясняют у соседей, кто жил в квартире и с какого времени, есть ли родственники.
- Когда квартира продается по доверенности, лучше настаивать на присутствии собственника при совершении сделки.
- Оптимальным для покупателя является проведение расчетов после регистрации перехода прав. На этом и нужно настаивать в переговорах с продавцом, как вариант использовать банковскую ячейку.
- Не повредят консультации от юристов и адвокатов по недвижимости. Взгляд на ситуацию со стороны, никогда не бывает лишним.
Первым делом, первым делом — документы! Что проверить при покупке наследственной квартиры (список)
- Изучение бумаг — первооснова в решении приобрести конкретную жилплощадь. Возможно, что уже там вскроются нюансы, которые смогут вас уберечь от дальнейшего разочарования. Выписка из ЕГРН и свидетельство о праве на наследство расскажут о многом. Последнее — единственный документ, являющийся основание для получения квартиры в наследство.
- Паспортные данные и наследника должны побуквенно совпадать во всех документах. И чтобы без помарок, это важно. Стоит добавить сюда историю квартиры, архивные документы по переходу права собственности, технический паспорт, экспликацию помещений, данные по обременению квартиры.
- Последние квитанции ЖКХ помогут убедиться в отсутствии задолженностей за коммунальные услуги. Хотя, по общим правилам новый собственник будет отвечать только за долги по капремонту, а не по всем задолженностям, это все равно неприятный подарок новому владельцу.
- Выписка из домовой книги покажет количество прописанных в квартире людей или их отсутствие. Это важно, потому как вопрос с описанными ранее пожизненно проживающими родственниками и вписанными в завещание, всплывет тут же, на этом этапе проверки.
Опасности: что проверять и как подстраховаться?
Для начала следует проверить основания возникновения права собственности самого наследодателя. Например, если гражданин незадолго до смерти купил квартиру и при этом отсутствуют документальные доказательства, что он полностью рассчитался с продавцом, существует риск оспаривания сделки.
Далее важно изучить законность права собственности наследника. Ключевой вопрос в данном случае — существуют ли другие лица, имеющие законное право на получение наследства. Завещание имеет приоритет перед порядком наследования по закону. Однако существует такое понятие, как «обязательная доля в наследстве».
Право на обязательную долю имеют следующие лица (независимо от завещания):
- несовершеннолетние и/или нетрудоспособные дети наследодателя;
- нетрудоспособный супруг и нетрудоспособные родители наследодателя;
- нетрудоспособные иждивенцы, под которыми понимаются:
Покупать ли наследственную квартиру
Купить квартиру, доставшуюся по наследству, можно, но тщательно взвесив все плюсы и минусы сделки:
Это вторичное жилье, и оно обычно стоит дешевле, чем квартиры в новостройках Если с момента принятия наследства продавцом прошло более 10 лет, риски для покупателя сводятся к нулюК покупке наследственных квартир люди относятся настороженно, и продавцы зачастую немного снижают ценыЕсть вероятность оспаривания сделки. Квартиру и деньги, скорее всего, не отнимут, но на суды придется потратить время и нервыЕсли продавец слишком занижает цену, это повод насторожиться: возможно, он хочет избавиться от недвижимости как можно быстрее, чтобы скрыть юридические недостатки
Меры предосторожности
- Можно проверить круг лиц, которые имеют право претендовать на наследство. Но это — длительная процедура и может «влететь в копеечку. И, к тому же, это не дает полной гарантии на то, что обнаружат всех потенциальных наследников.
- Страхуем жилье, если есть риски. В том случае, если ситуация пойдет по негативному сценарию, у вас есть возможность получить хоть какую-то компенсацию.
- Указываем реальную стоимость. Очень много мошеннических действий основано как раз на том, что в договоре указывается меньшая стоимость, которая позволит не платить налоги. Потом сделка признается недействительной и в результате продавец возвращает только то, что присуждается в судебном порядке.
- Смотрим на срок давности. Риски покупку квартиры по завещанию определенного периода сведены на нет — правительство устанавливает сроки в полгода, а через 3 года уже можно спокойно покупать квадратные метры и не волноваться.
Сколько стоит вступить в наследство на квартиру
При вступлении в наследство на квартиру потребуется уплатить госпошлину. Она рассчитывается исходя из стоимости недвижимости:
- 0,3 %, но не больше 100 000 рублей для ближайших родственников наследодателя (дети, муж/жена, родители, братья/сестры);
- 0,6 %, но не больше 1 000 000 рублей для всех остальных наследников.
Физическим лицам нужно платить госпошлину только в следующих случаях (ст. 333.38 НК РФ):
- если они проживали с наследодателем совместно и продолжают проживать в наследуемом объекте недвижимости после его смерти;
- если наследуется имущество гражданина, погибшего в ходе или по итогам выполнения дела государственной важности;
- наследуется банковский вклад или денежные средства;
- наследник не достиг совершеннолетия;
- наследуют имущество лица, страдающие психическими расстройствами;
- иные случаи, предусмотренные действующим законодательством.
Как делятся доли в квартире по наследству
Чаще всего формулировка о разделе долей в завещании звучит как «завещается все мое имущество, где бы не находилось и в чем бы не заключалось». После открытия наследственного дела нотариус поделит наследственную массу между наследниками в равных долях. С наследованием по закону аналогично – имущество делится поровну.
На практике такой раздел часто причиняет неудобства. Например, наследники первой очереди получат по ¼ однокомнатной квартиры. Как им договориться о порядке использования имущества?
Для этих целей законом предусмотрена возможность заключения соглашения о разделе имущества. Его составляют наследники и определяют кому и какой наследственный объект достанется. При необходимости в текст соглашения включается обязательство по выплате компенсации.
Коротко о наследственном праве
Правильно оценить риски будущему покупателю поможет осведомленность о порядке наследования:
- После смерти наследодателя его имущество переходит к наследополучателям по одному из двух оснований — по закону или по завещанию.
- Вступить во владение квартирой по закону могут только родственники или члены семьи покойного собственника, которые призываются к наследованию по очереди.
- Всего законом предусмотрено восемь очередей и, если первая по какой-либо причине не приняла права на имущество, то эта возможность переходит ко второй и так далее.
- Если наследодателя не устраивает установленное распределение собственности, он может оставить распоряжения по поводу будущих владельцев квартиры.
- По завещанию жилплощадь может отойти любому лицу или организации, не зависимо от их отношений с умершим.
- Прежний хозяин квартиры имеет право распорядиться о назначении завещательного отказа. В результате его совершения указанное лицо получает возможность проживать в квартире определенный промежуток времени или пожизненно, причем это право сохраняется за отказополучателем и в случае продажи жилплощади.
- Завещание не может отменить право на обязательную долю, которым обладают нетрудоспособные близкие родственники и иждивенцы покойного.
- Установленный для вступления в наследство срок составляет 6 месяцев.
- Законодательство предусматривает возможность принятия унаследованной собственности по истечении указанного периода при наличии уважительных причин его пропуска.
- Наследополучатель может быть признан недостойным даже после получения им свидетельства о праве на наследство.
- Владелец квартиры вправе составить несколько завещаний, но юридической силой будет обладать только последнее, полностью или по отдельным противоречащим друг другу положениям.
Риски для покупателя при покупке квартиры по наследству менее 3 лет И это может произойти даже через десяток лет. Более того, некоторые наследники физически могут не иметь возможности своевременно заявить свои права на имущество. В такой ситуации они имеют право восстановить срок принятия наследства и все равно получить часть квартиры. Если есть завещание, все становится немного проще, однако проблем все равно хватает. имущество получают конкретные лица, указанные в этом документе. Таким образом, риск того, что сделку купли-продажи квартиры оспорят, будет значительно меньше. Но и тут есть свои нюансы:
Первое, что следует знать и уточнить – действительно ли наследодатель умер. Нужно запрашивать свидетельство о смерти. Если вместо него есть решение суда о том, что человек признан погибшим – это не самый хороший знак.
Покупать ли наследственную квартиру
Купить квартиру, доставшуюся по наследству, можно, но тщательно взвесив все плюсы и минусы сделки:
Это вторичное жилье, и оно обычно стоит дешевле, чем квартиры в новостройках
Если с момента принятия наследства продавцом прошло более 10 лет, риски для покупателя сводятся к нулю
К покупке наследственных квартир люди относятся настороженно, и продавцы зачастую немного снижают цены
Есть вероятность оспаривания сделки. Квартиру и деньги, скорее всего, не отнимут, но на суды придется потратить время и нервы
Если продавец слишком занижает цену, это повод насторожиться: возможно, он хочет избавиться от недвижимости как можно быстрее, чтобы скрыть юридические недостатки
Ответы юриста на частные вопросы
Что более рискованно для покупателя: покупка квартиры, полученной продавцом по закону или по завещанию?
В первом случае могут объявиться наследники по закону, пропустившие сроки принятия наследства. Во втором – люди, которым полагается обязательная доля, и тоже пропустившие сроки. Риски везде примерно одинаковы.
Какие есть риски при покупке унаследованной доли в праве собственности?
Покупатель рискует лишь в том случае, если продавец не предоставил преимущественное право покупки остальным собственникам долей (ст. 250 ГК РФ). Но тогда нотариус откажется удостоверять ДКП, а Росреестр не примет договор без его подписи и печати.
Как доказать приобретателю, что он добросовестный?
Действия при возникновении споров
Если спор все-таки возник, его можно решать несколькими способами. Самый простой и выгодный для обеих сторон – это переговоры. Такой вариант позволяет решить все вопросы с менее значительными тратами. Например, после проведения взаимного расчета выяснилось, что на квартиру претендуют и другие наследники. В этом случае, чтобы избежать проблем, стороны составляют дополнительное соглашение об аннулировании ранее подписанного договора. В такой ситуации документы будут возвращены продавцу, а деньги покупателю. Следует отметить, что наиболее выгодно использовать указанный способ до того, как право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Если сторонам не удалось достигнуть договоренности, то каждая из них вправе обратиться в суд. Для этого необходимо оформить исковое заявление и приложить к нему все документы, которые являлись основанием для реализации сделки.
Риски при покупке унаследованной квартиры
В обоих случаях при приобретении наследственной жилплощади есть опасность в дальнейшем столкнуться с претензиями со стороны родственников скончавшегося наследодателя. Это происходит в тех случаях, когда в результате оформления наследства нарушаются их права. В некоторых случаях изощренные мошенники могут даже пойти на то чтоб подделать завещание.
ВНИМАНИЕ !!! Продажа жилья может осуществлять по генеральной доверенности во всех этих ситуациях следует обратиться к нотариусу и юристу они помогут разобраться в том достоверны ли документы или нет. Пусть обращение к этим специалистам потребует некоторых дополнительных затрат, но обезопасить от крупных денежных потерь в дальнейшем.
Некоторые страховые организации предлагают возможность застраховать сделку по приобретению унаследованной квартиры от возможных последствий, то есть в случае появления нежданных наследников расходы ложатся на страховщиков.