Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Застройщик требует доплату, что делать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В прошлой статье Елена Бойцова, адвокат и председатель коллегии адвокатов города Москвы «Центр правовых экспертиз», рассказывала, как проверить застройщика: смотрели, как он строит объекты, работает с дольщиками. Это был подготовительный этап. Теперь, когда застройщик проверен, можно запускать процесс покупки новой квартиры.
Как правильно заключить договор и оплатить новую квартиру / Rusbase
Прежде всего нужно подписать договор участия в долевом строительстве. Потом заплатить застройщику за квартиру: полностью, в рассрочку или по ипотеке.
Заключение договора — нервный процесс. Вы рискуете большой суммой. Вот почему так важно не поддаваться эмоциям и действовать разумно.
О том, как правильно себя вести себя при заключении договора и проведении оплаты, расскажем в сегодняшней статье.
Письменные обещания и достижение компромисса
Очень важно все обещания и гарантии юристов застройщика или представителей отдела продаж фиксировать сразу в договоре. Никаких устных заверений! Иначе это время можно будет считать потраченным зря. Знайте: то, что не описано в договоре – обычно не выполняется.
После удачных (на ваш взгляд) переговоров, необходимо еще раз тщательно все прочитать и изучить договор в новой редакции. Проверьте:
- внесены ли все изменения, которые вы обсуждали;
- точная ли формулировка (без подсмысла и дополнительных нюансов);
- нет ли других добавленных в ДДУ без вашего ведома пунктов, которые нейтрализуют согласованные с вами изменения.
Застройщик требует доплату за увеличение площади до 5%
Обязан ли дольщик произвести доплату в случае увеличении площади квартиры до 5% от ориентировочной площади?
Да, обязан, но только при условии, что заключенный договор в принципе допускает возможность изменения цены по причине расхождения в метраже квартиры и определяет условия такого перерасчета. Этого требует закон (ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ).
Однако, если ДДУ не содержит такого условия, предполагается, что цена договора является фиксированной, не подлежащей изменению, в связи с чем, даже при увеличении площади квартиры дольщик сможет правомерно отказаться от любых доплат. Но следует учитывать, что в условиях отсутствия в ДДУ оговорки о соразмерном уменьшении/увеличении цены договора при наступлении соответствующих условий, фактическое уменьшение площади квартиры в пределах 5% от общей площади также не повлечет у застройщика обязанности по возврату дольщику денежных средств за такое отклонение в метраже.
При отсутствии в ДДУ соответствующего условия, застройщик не вправе в одностороннем порядке менять цену договора и требовать с дольщика доплату, поскольку это прямо противоречит статье 310 ГК РФ.
Соответственно, в этом случае и отказ застройщика в передаче квартиры в установленный договором срок по причине недоплаты на лишние метры, может быть признан неправомерным.
Наши юристы по долевому строительству помогут Вам в случае требований застройщика о доплате.
Таких сюрпризов и дополнительных затрат можно избежать, все просто – на стадии заключения договора долевого участия в строительстве еще раз подстраховать себя. Что нужно сделать? Конечно же на этой стадии нужно обратиться к квалифицированным юристам, имеющим опыт в такой области права, как долевое строительство.
Одной из основных правовых специализаций нашей юридической компанией, является специализация в отрасли участия долевого строительства.
Наши юристы детально и объективно проанализируют договор долевого участия, найдут пункты в договоре, которые явно или не явно ущемляют права дольщика, помогут внести изменения или же дополнения в этот договор. В этом случае Вы будете уверенны в Вашей правовой защищенности, и максимально застрахованы от различных негативных последствий.
А как же быть если договор уже подписан? Согласно нашего законодательства у Вас имеются хорошие шансы, несмотря ни на что, все-таки получить в свою собственность свою же квартиру, без каких-либо дополнительных растрат. Адвокаты и юристы нашей правовой организации, проведут правовой анализ по требованиям застройщика в части требуемой с Вас доплаты, определят законность или незаконность данных требований, проведут переговоры с представителями застройщика.
Молчание – не знак согласия
В течение нескольких лет юрист Антон Бланк собирал наиболее типичные примеры неправомерных уговоров, которые некоторые застройщики используют для того, чтобы дольщики подписали дополнительное соглашение о продлении срока сдачи новостройки. Делимся этой подборкой с нашими читателями.
«Если вы не подпишете соглашение на новый срок, мы через суд расторгнем договор, так как имеем на это право».
Реальность: застройщик за годы работы не провел ни одной судебной кампании по расторжению.
«Все подписали другой срок, а вы не подписали. У вас потом будут проблемы с оформлением свидетельства о праве собственности, так как сроки разные, а по 214-ФЗ они должны быть в одном доме одинаковые».
Реальность: Росреестр давно выработал практику, когда сроки в одном жилом здании могут быть разные, таким образом часть дольщиков дома могут подписать допсоглашения, а часть – не подписать.
«Если вы не подпишете дополнительное соглашение, неустойку мы будем выплачивать из тех денег, которые предназначены на строительство. В итоге не сможем достроить дом и вы сами себе навредите».
Реальность: неустойка погашается из прибыли застройщика.
«Мы обещаем сдать ключи вовремя, и вы начнете ремонт, только подпишите допсоглашение».
Реальность: застройщик умалчивает, что разрешения на ввод при этом может и не быть.
«Вы ничего не получите через суд, берите 10-20%».
Реальность: неустойка взыскивается в диапазоне от 50 до 100% суммы.
«Ваше уклонение от подписания соглашения о переносе срока может повлиять на размер взысканной судом неустойки».
Реальность: на размер неустойки в диапазоне 50-100% в самом деле влияют определенные факторы, но не этот.
«Если не подпишете продление срока, мы подадим на банкротство».
Реальность: банкротство для застройщика очень невыгодная процедура – можно потерять незавершенные объекты, недополученную прибыль, земли.
«Вы обязаны письменно ответить на предложение о переносе срока, в том числе мотивировать свой отказ».
Реальность: закон не содержит обязанности отвечать (письменно или устно), никаких последствий при отсутствии ответа не будет.
«Если в течение 10 дней вы не дадите ответа, то дополнительное соглашение о продлении срока будет считаться принятым».
Реальность: любое изменение зарегистрированного договора происходит путем регистрации дополнительного соглашения. Неответ зарегистрировать нельзя.
«При отказе от подписания дополнительного соглашения участник долевого строительства принимает на себя ответственность за отказ Управления федеральной регистрационной службы в государственной регистрации права собственности на объект участия в долевом строительстве» – тут без комментариев.
Все описанные ситуации наглядно показывают, что перед тем как подписать документ, необходимо проконсультироваться со специалистами, которые разъяснят, насколько правдивы «страшные» последствия неподписания дополнительного соглашения. В сфере долевого строительства, как и в любой другой области нашей жизни, важно знать свои права и уметь их защищать.
Налогообложение по ДДУ
Все финансовые средства, внесенные дольщиками, привлекаются как инвестиционные вложения в строящийся объект. Далее, в бухгалтерском учете девелопера они распределяются на средства, затраченные на возведение здания, и на средства, которые классифицируются как вознаграждение за услуги застройщика по договору долевого участия. Согласно нормам Налогового кодекса, средства дольщиков на возведение дома не могут облагаться налогом на прибыль. Однако на средства, которые предназначены в качестве вознаграждения застройщику, в обязательном порядке начисляются налоги.
После завершения строительства объекта проводится бухгалтерский анализ по затратам и полученным средствам. Соответственно, от общей суммы вычитается размер затрат, в результате чего выходит полученная застройщиком прибыль, облагаемая налогом.
Преимущества и недостатки решения о покупке квартиры по ДДУ в ипотеку
Застройщиком при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку обязательно должно быть юридическое лицо. Но приобретать жилье у него может как юридическое лицо, так и физическое. В данном случае покупатель является инвестором: он вкладывает средства в строительство, чтобы после сдачи объекта претендовать на получение своей доли.
Со стороны инвестора такое вложение вполне выгодно:
- по цене приобретение квартиры в строящемся доме равноценно покупке «убитой» хрущевки, при этом новостройки, как правило, обладают более крупными габаритами и значительно комфортнее вариантов, представленных на рынке вторичного жилья;
- у квартиры в новостройке нет бывших владельцев, которые могли оставить многотысячные долги по коммунальным платежам или вообще заложить квартиру;
- если недвижимость приобретена для того, чтобы в будущем перепродать ее, инвестор гарантированно останется в плюсе, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем станет гораздо выше;
- нет необходимости в покупке первой попавшейся квартиры в неблагополучном районе, можно приобрести жилье повышенной комфортности с приятными соседями и развитой инфраструктурой.
Однако при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски также стоит учитывать:
- после заключения ДДУ переезда можно прождать года два, поэтому такой вариант не подойдет людям, желающим сразу же заселиться в новую квартиру;
- помимо затрат на покупку жилья, нужно учесть также расходы на обустройство квартиры (ремонт, мебель, техника).
Поэтому, решив приобрести квартиру по ДДУ в ипотеку, необходимо заранее взвесить все за и против, чтобы не оказаться в безвыходном положении.
Помимо преимуществ и недостатков приобретения жилплощади в строящемся доме, нужно также оценить возможные риски, связанные с оформлением ипотеки. Несмотря на множество положительных моментов, процедура имеет и существенные минусы.
Плюсы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку:
- оформлять ипотечный заем будет проще, поскольку документами, как правило, занимается застройщик;
- вероятность отказа в выдаче ипотеки практически равна нулю;
- процентная ставка при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже, чем при покупке готового жилья.
Последние изменения в законодательстве касательно долевого строительства
В прошлом году был принят Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Данный закон ужесточил условия осуществления долевого строительства. Компания-застройщик подвергается тщательной проверке на предмет соответствия изложенным требованиям. В частности, у нее должны быть опыт строительства многоквартирных домов, определенный уставный капитал, полный перечень необходимых документов и пр.
Изменения вступили в силу в июле 2018 года. Обновленные требования значительно усложнили жизнь застройщикам. Не исключено, что многие окажутся не в состоянии выполнить все условия и вынуждены будут прекратить свою деятельность. Сейчас сложно предсказать, пойдут ли изменения на пользу дольщикам, обезопасив их, или же, напротив, лишь усугубят экономическую ситуацию, повысив стоимость квартир.
Чем рискует застройщик?
Не подписав вовремя с дольщиками допсоглашение, застройщик рискует получить крупные дополнительные расходы на выплату неустойки за нарушение сроков сдачи. За каждый день просрочки полагается пеня в сумме 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от стоимости квартиры. Причем граждане в отличие от юридических лиц вправе получить неустойку в двойном размере.
Заставить дольщиков подписать допсоглашение о переносе сроков сдачи квартир застройщик сможет в судебном порядке только в случаях, предусмотренных в ст. 451 ГК РФ, а именно при соблюдении одновременно следующих условий:
- При подписании ДДУ стороны не предполагали о том, что сроки придется переносить.
- Причины срыва сроков наступили не по вине застройщика.
- Неподписание допсоглашения о переносе сроков повлечет для любой из сторон убытки, значительно изменяющие величину прибыли от сделки.
- В договоре нет пункта, который бы обязывал застройщика нести риск срыва сроков за свой счет.
Таким образом, суть проблемы сводится к ответам на несколько основополагающих вопросов, а именно:
- Может ли застройщик заставить дольщика подписать допсоглашение о переносе сроков строительства? Да, сможет, но только в судебном порядке, причем ему потребуется доказать наличие одновременно сразу четырех обстоятельств, перечисленных в ст. 451 ГК РФ.
- Выгодно ли застройщику подписать допсоглашение? Да, весьма выгодно, так как в противном случае ему придется всем дольщикам выплачивать неустойку за срыв сроков. Обычно неустойку приходиться взыскивать в судебном порядке, то есть времени на это уйдет немало, но итог будет предопределен. Разумеется, если компания-застройщик на тот момент не объявит себя банкротом.
- Выгодно ли дольщику подписывать допсоглашение? Нет, не выгодно, ведь на неустойку в этом случае можно не рассчитывать, а квартиру придется ждать дольше, чем первоначально рассчитывали. Но здесь не стоит рубить сплеча, а лучше навести справки. Ведь, если компания на самом деле намерена достроить жилой комплекс, тогда отказ дольщиков продлить сроки может серьезно ударить по ее бюджету, то есть риск остаться с долгостроем возрастет. Если же у строительной компании на самом деле уже имеются серьезные финансовые проблемы, то стоит проконсультироваться у опытного юриста, как поступить в данном конкретном случае. Возможно, имеет смысл вовсе отказаться от сделки, пока не поздно.
Более полная информация
Благодаря последним изменениям в ФЗ-214 на раннем этапе ознакомления с жилым комплексом покупатель имеет право получить гораздо больше информации о проекте и застройщике, нежели раньше. Девелопер должен размещать на сайте каждого проекта сведения об объектах, возведенных за последние три года, заключение контролирующего органа о том, что проект и сам застройщик соответствуют требованиям 214-ФЗ (в Москве такое решение принимает Москомстройинвест), шаблон ДДУ и фотографии ЖК.
Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая отмечает, что благодаря расширенной проектной декларации граждане смогут узнать гораздо больше технических подробностей о проекте. В частности, об элементах благоустройства территории, количестве многоквартирных домов, которые планируется возвести в рамках проекта, и их характеристиках, перечень общедомового имущества в многоквартирном доме: названия и площадь всех помещений общего пользования, список и характеристики инженерного и технологического оборудования, которое предназначено для обслуживания помещений в этом доме (например, мусоропровод).
Однако заявленная на сайте застройщика или в офисе продаж информация не обязывает компанию реализовывать проект именно в том виде, в котором он был запланирован изначально. Поскольку изменить можно даже проектную декларацию, полностью соблюдать такие менее строгие документы, как планы, не обязательно. Поэтому необходимо знать, какие именно условия должны быть указаны непосредственно в ДДУ.
Как говорилось выше, застройщик может внести изменения в проектную декларацию, хотя это достаточно сложная процедура. Мария Литинецкая поясняет, что проект согласовывается в несколько этапов (проходит экспертизу, утверждается Росреестром, а в текущем году ввели еще и обязательное получение заключения о соответствии проекта и застройщика требованиям ФЗ-214 от Москомстройинвеста). Поэтому чтобы изменить проектную документацию после ее утверждения, необходимо еще раз проходить эту процедуру согласований. При этом застройщик должен указать факт таких изменений в проектной декларации.
Теоретически при внесении изменений в проектную документацию девелопер обязан согласовать их с дольщиками. Однако на практике это не всегда происходит. Как говорит Наталья Шаталина, гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», если из-за внесенных изменений объект, который получает дольщик (причем это касается как самой квартиры, так и помещений общего пользования в многоквартирном доме), имеет худшие характеристики, чем оговорено в ДДУ, дольщик вправе требовать либо изменения цены на недвижимость, либо приведения объекта в соответствие с договором, либо денежной компенсации для самостоятельного устранения недостатков. Однако в этом случае придется доказать, что застройщик существенно изменил характеристики жилья в худшую сторону, отмечает эксперт. Также у дольщика есть право расторгнуть ДДУ.
По словам Марии Кошеверской, гендиректора Фонда развития механизмов гражданского контроля, также дольщик может подать в Федеральную антимонопольную службу заявление о введении в заблуждение. Особенно такое решение будет удачным, если девелопер внес изменения в общую проектную декларацию, не согласовав их с дольщиками.
Все же эксперты считают, что большую роль в контроле над обязательствами девелопера играет текущая ситуация на рынке, а не поправки в ФЗ-214. При общерыночном росте цен, и когда стоимость квартир к окончанию строительства возрастает более чем на 30%, дольщики, как правило, предпочитают закрыть глаза на недостатки. Поскольку, если расторгнуть ДДУ, возвращенных денег не хватит на покупку нового жилья. Однако сегодняшняя ситуация – не настолько критична. Если застройщик не сильно демпинговал на ранних этапах строительства, готовое жилье будет стоить примерно на 10% больше, чем за него заплатил дольщик. А учитывая, что в продажу продолжают поступать более доступные проекты, выбор дольщика расширяется: он может расторгнуть ДДУ и за возвращенные средства купить квартиру в новом жилом комплексе. По этой причине застройщики будут более внимательными к обязательствам, прописанным в ДДУ.