Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание права собственности на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Иногда возникают обратные ситуации — когда имеющееся право собственности нужно признать отсутствующим. Это случается, если фактически собственник — одно лицо, а права зарегистрированы на другое. То есть имеющееся право незаконно, нарушает чужие права, а другие способы восстановить справедливость исчерпаны.
Как зарегистрировать на себя недвижимое имущество
Процедура регистрации на себя приобретательного права на имущество выглядит следующим образом:
- подготовить заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом;
- подготовить пакет документов, которые будут приложены к заявлению, а также оплатить государственную пошлину — от 300 до 2 тыс. руб.;
- подать заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, на которое оформляется право;
- после получения судебного решения обратиться в Росреестр для регистрации права собственности;
- получить выписку из ЕГРН, которой удостоверяется проведенная регистрация.
Признание за фактическим владельцем права собственности через суд
Права собственности на недвижимое имущество, в частности на квартиры, признается в судебном порядке. Основанием для рассмотрения конкретного спора в суде является подача искового заявления со стороны фактического владельца (собственника) конкретной квартиры. В соответствии с вынесенным судом решением, после рассмотрения дела квартира подвергается регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и совершаемых с ними сделок. Срок регистрации регулируется действующим законодательством. В результате регистрации собственник получает официальное свидетельство, которое подтверждает право собственности на рассматриваемую жилую площадь.
Как показывает юридическая практика специалистов Московской муниципальной коллегии адвокатов, процедура признания права собственности на недвижимое имущество посредством обращения в суд включает в себя сразу несколько дополнительных условий и требований. К списку таковых относится признание права собственности:
- посредством приватизации,
- на наследство,
- ввиду давности приобретения,
- на самовольное жилое строение,
- на новостройку.
Какие сложности могут возникнуть?
Иски, в которых требованием выступает признание права собственности на недвижимость, относятся к числу наиболее сложных. Помните, что проиграв дело, вы не сможете вновь обратиться в суд с теми же исковыми требованиями. Проигравшая сторона может лишь обжаловать вынесенное судом первой инстанции решение в апелляционном порядке. Если и апелляция окончится неудачей, то истец вправе обращаться с кассационной или надзорной жалобой, однако суды данных инстанций пересматривают результаты дела лишь при нарушении нижестоящими судами норм процессуального или материального права.
Кассационный и надзорный суды не рассматривают дела по существу.
В связи с этим огромное значение имеют сбор доказательственной базы и грамотное составление иска при обращении в суд. Если грамотно не подготовиться к процессу, то возникает риск проигрыша в суде, что грозит лишением всех права на квартиру. Поэтому в таких делах часто используются адвокатские услуги. Как минимум, перед обращением в суд необходимо проконсультироваться с квалифицированным специалистом по жилищному праву. Получить юридическую консультацию можно на нашем сайте.
Оформление собственности в новостройке
Организации по инвестиционным договорам, а граждане по договорам долевого участия в строительстве жилых домов, должны зарегистрировать право собственности в УФСГРКК. Пакет документов для регистрации обычно готовит застройщик.
Осторожно, чтобы оформить собственность:
- при полной или частичной оплате строительства объекта после сроков сдачи дома в эксплуатацию, будет отказ в регистрации Ростреестром. Необходимо определиться с документами до подачи их в регистрирующий орган;
- номера квартир или помещений в актах приемки при смене нумерации должны соответствовать новым с указанием на такие изменения;
- при обнаружении двух и более претендентов на собственность Вашего объекта, срочно обратиться к юристу или адвокату (можно к нам) и принять меры для оформления собственности именно за Вами.
- могут быть и иные большие или маленькие проблемы, которые можно решиь во внесудебном или судебном порядке.
Какие ошибки не допускать, чтобы выиграть в суде
Чтобы суд принял решение по делу в Вашу пользу, при подготовке к судебному разбирательству и рассмотрении дела в суде избегайте следующих ошибок.
Ошибка 1. Из положений договора, который Вы подписали с застройщиком, невозможно точно и однозначно определить квартиру, которую Вы приобретаете.
Помните: в договоре должна быть четко описана квартира, которую Вы получаете по этому договору.
Обычно в договоре указывается строительный адрес жилого дома, в котором располагается Ваша будущая квартира, ее местоположение в этом доме: корпус, секция, этаж, проектный (условный) номер и основные характеристики: проектная общая площадь, количество комнат.
Ошибка 2. Вы оплатили застройщику цену договора не в том размере, не в том порядке и (или) не в те сроки, которые указаны в договоре.
Договор должен содержать условие о цене договора, сроках и порядке ее уплаты. До обращения в суд убедитесь, что при оплате Вы выполнили все условия договора.
Ошибка 3. Вы планируете подать в суд иск, хотя срок передачи Вам квартиры, прописанный в договоре, еще не истек, или срок заключения с Вами основного договора еще не наступил.
Обратите внимание на срок, в который застройщик должен передать Вам квартиру, определенный в договоре, или срок, в который застройщик должен был подписать с Вами основной договор.
Для обращения в суд с требованием признать за Вами право собственности на квартиру срок передачи квартиры должен истечь. Если речь идет о сроке заключения основного договора, на момент обращения в суд он должен быть пропущен.
Если срок передачи Вам квартиры не истек или срок заключения основного договора не наступил, должно быть очевидно, что к моменту истечения (наступления) этого срока строительство объекта не будет завершено, и (или) застройщик не введет его в эксплуатацию. Либо застройщик не передаст Вам квартиру (не подпишет с Вами основной договор) в срок, указанный в договоре.
Ошибка 4. Вы не убедились в том, что правами на Вашу квартиру уже обладает другое лицо.
Случается, что из-за недобросовестных действий застройщика на одну и ту же квартиру в новостройке заключается несколько договоров с разными лицами, среди которых можете быть и Вы. Перед подачей иска в суд нужно проверить, что по данным ЕГРН права на Вашу квартиру не зарегистрированы за другим лицом.
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.
С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.
У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.
Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:
- приватизация недвижимости на семью;
- покупка недвижимости у единоличного собственника;
- покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.
Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.
Алгоритм обращения в суд
Итак, застройщик не желает представить документы и вообще всячески препятствует регистрации законного права владельца. Очевидный вариант — суд. При этом способ считается еще и более надежным, если сравнивать с попытками изъять у застройщика требуемые бумаги.
Для того чтобы оформить право собственности на квартиру через судебные органы, потребуется выполнить такие действия:
- написать исковое заявление;
- подготовить документы;
- оплатить пошлину;
- передать пакет бумаг в канцелярию суда по месту расположения новостройки;
- дождаться вызова в суд и исправно посещать назначенные заседания;
- по окончании получить судебное решение и посетить территориальное отделение Росреестра для фиксации права собственности.
В каких случаях вопрос решается через суд
На практике возникает много ситуаций, когда наследники вынуждены подавать иск о признании права собственности на причитающееся имущество. Вопросы, решаемые в порядке искового производства:
- наследник пропустил установленный срок обращения к нотариусу, но фактически принял наследство;
- оспариваются права на обязательную долю при наличии завещания;
- умерший гражданин подал заявление на приватизацию квартиры, но не успел оформить документы;
- после получения наследства правопреемниками по закону неожиданно было найдено завещание;
- смысл завещания неоднозначен, или оспаривается его действительность.
В порядке особого производства, когда отсутствует спор о праве, устанавливаются юридические факты. Например, в представленных нотариусу документах о праве собственности, договоре купли-продажи и выпиской из ЕГРН встречаются расхождения: неверно указана фамилия наследодателя, площадь квартиры или земельного участка. Возникает необходимость доказать, что собственность принадлежит именно умершему лицу, или внести необходимые изменения в реестры.
Чтo дeлaть, ecли зacтpoйщик нe выдaeт дoкyмeнты
К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.
B этoм cлyчae нyжнo oбpaщaтьcя в cyд. Нo пoлyчaeтcя зaмкнyтый кpyг: чтoбы пoпpocить пpизнaть пpaвo coбcтвeннocти в cyдeбнoм пopядкe, нyжнo пpeдocтaвить тe caмыe дoкyмeнты, кoтopыe нe выдaeт зacтpoйщик. Oни нyжны, чтoбы пoдтвepдить вaшe пpaвo влaдeния нeдвижимым имyщecтвoм. Пoлyчить иx cмoгyт гpaмoтныe юpиcты — лyчшe oбpaтитecь к ним, инaчe цeнa oшибки мoжeт быть cлишкoм выcoкa.
Юpиcты пoдгoтoвят иcк — лyчшe, ecли eгo пoдaдyт cpaзy нecкoлькo пoкyпaтeлeй. Кoллeктивныe иcки в бoльшинcтвe cлyчaeв зaкaнчивaютcя пoлoжитeльным peшeниeм cyдa — пoкyпaтeли пoлyчaют пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Юpиcты coбepyт нyжныe дoкyмeнты и пpeдcтaвят вaши интepecы в cyдe, a тaкжe вcячecки пocпocoбcтвyют тoмy, чтoбы cyд вcтaл нa вaшy cтopoнy.
Порядок регистрации права
Процедура оформления недвижимости в собственность также регламентируется отдельными положениями Гражданского кодекса РФ. Регистрация права собственности на квартиру происходит в МФЦ или отделении Росреестра. Также есть возможность оформить имущество онлайн через портал госуслуги.
Процедура госрегистрации полномочий владельца недвижимости состоит из таких этапов:
- Сбор необходимой документации;
- Оплата госпошлины;
- Подача заявления;
- Получение расписки о приеме документов от сотрудника МФЦ или Регистрационной палаты;
- Ожидание окончания процедуры;
- Получение выписки ЕГРН.
Самовольные постройки
После успешного завершения капитального строительства хозяева сталкиваются с такой проблемой, как отсутствие документации на право возведения объекта капитального строительства. В такой ситуации также придется обращаться за помощью в суд.
Фактический владелец такого рода имущества может столкнуться с рядом проблем. Первая из них — признание права собственности на самовольную постройку через суд. В некоторых случаях незаконно построенный объект недвижимости могут снести. Но основная проблема, существующая на практике, заключается в том, что земельный участок, на котором было проведено строительство, может принадлежать местному муниципалитету.
При наличии подобных ситуаций рекомендуется обязательно обращаться за помощью к юристам, поскольку самостоятельные разбирательства могут затянуться на несколько месяцев. И это в лучшем случае.
Как восстановить технический паспорт на квартиру?
Технический паспорт на квартиру содержит описание основных характеристик недвижимости (технический план, материал стен и перекрытий, инженерные коммуникации, сведения о капитальном ремонте, площадь всех помещений, год постройки и другие сведения).
Получить документ можно в районном бюро технической инвентаризации по месту жительства. Для этого потребуется написать заявление (образец можно взять непосредственно в БТИ) и предъявить паспорт, квитанцию об оплате госпошлины и документы на квартиру (например, выписку из ЕГРН).
Как признать право собственности через суд
Для признания права собственности на квартиру через суд необходимо составить исковое заявление, в котором грамотно и по порядку необходимо сформулировать и изложить ситуацию и позицию, а также четко высказать свои требования в просительной части иска. К исковому заявлению необходимо приложить пакет документов относящихся к делу. О документах мы поговорим ниже.
Исковое заявление необходимо подавать в суд по месту нахождения объекта недвижимости. Определить суд, в который необходимо подать иск можно на сайте в разделе подсудность указав адрес объекта. Заявление можно подать непосредственно на приеме у судьи, либо через канцелярию или экспедицию суда.
Подаваемый комплект документов должен быть как минимум в трех экземплярах по одному для каждой стороны процесса (т.е., для Вас, для суда и для ответчика). Если ответчиков несколько, то им также необходимо предоставить копию иска и всех приложенных к нему документов.
При подаче документов на Вашем экземпляре сотрудники суда должны поставить отметку о приеме документов, которая должна содержать дату и входящий номер.
Далее суд должен назначить дату первого заседания и известить об этом участников судебного процесса. Обычно извещение происходит путем отправки судебной повестки по почте на адреса указанные в исковом заявлении. Но все мы знаем, как работает почта, поэтому лучше самостоятельно звонить в канцелярию (экспедицию) суда и узнавать принято ли Ваше исковое заявлении, и на какое число назначено судебное заседание.
Когда нужно идти в суд
Если с квартирой все в порядке, то ее оформление происходит довольно просто. Оформление жилплощади посредством суда подразумевает наличие спора. В качестве истца здесь выступает владелец недвижимости, а в роли ответчика может быть, как бывшие супруги, так застройщик. Наиболее распространенной причиной похода в судебные органы является приобретение квартиры в новостройке. Именно с застройщиками владельцы жилья решают спор.
Если рассматривать ситуацию в идеале, то при подписании договора с застройщиков, в нем должен содержаться пункт о том, что регистрация квартиры была проведена. Конечно же, Гражданин может и самостоятельно зарегистрировать жилье, но если договор содержал пункт об обязательном проведении регистрации посредством застройщика, значит они обязаны выполнить данное условие.
ВАЖНО !!! В суд стоит обращаться тогда, когда с компанией, которая занималась строительством приобретенной недвижимости, не получается найти компромисс и уладить возникшие проблемы мирным путем.
Наиболее распространенной причиной обращения владельца в суд, является халатное отношение работников компании застройщика к процессу регистрации жилья. В данном случае возможна задержка в проведении процедуры и отсутствие проведения ее как таковой. Дополнительной причиной пойти в суд, является и то, что застройщик не показывает регистрационные документы потенциальному владельцу.
ВНИМАНИЕ !!! Кроме перечисленного, причинами такой халатности может быть отсутствие у компании разрешения. Которое дает ему право на строительство. В данном случае, в независимости от того, достроит ли компания квартиры или нет, их все равно нельзя будет ввести в эксплуатации, а зарегистрировать тем более.
Но наиболее неприятной причиной могут стать мошеннические схемы от застройщика. Случается, что недобросовестные сотрудники конторы занимаются продажей квартиры по нескольку раз, и поэтому владельцем может стать тот, кто первый заключит договор. А остальные, кто заплатил деньги за жилье, но не смогли его получить, остаются обманутыми. Но даже здесь суд не будет однозначно на стороне покупателя, так как вину строительной компании необходимо доказать.