Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Юридически соглашение о задатке закрепляет решение и договорённости сторон — обычно это стоимость и сроки. Положения договора стимулируют обе стороны не менять решение и защищают интересы участников. Также документ можно использовать для уведомления о предстоящей сделке третьей стороны — например, когда средства от продажи уже предполагается использовать в другой сделке.
Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя
❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.
❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.
❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.
❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.
❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.
Как составлять договор задатка: избегайте этих ошибок
Помимо внимательного изучения сути соглашения о задатке и внесении условий применительно к вашей ситуации, постарайтесь не допустить следующие ошибки.
Путаница в терминах. Задаток называют авансом, залогом или другими схожими по смыслу словами.
Гендиректор центра юридической помощи «Мариокс центр», доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева объясняет, какие неприятности это повлечёт.
«Я всегда рекомендую подробно описать обеспечительную функцию задатка, чтобы не допустить переквалификации его в аванс или иную обеспечительную меру. Тем более, что в силу п. 3 ст. 380 ГК РФ в спорных ситуациях перечисленная сумма считается авансом, а не задатком. А значит при неисполнении договора по общему правилу он возвращается в том размере, в каком был внесён. Возврат осуществляется независимо от того, по каким причинам не исполнено обязательство».
Слишком большая сумма задатка. Если вы переведёте по предварительному договору слишком внушительную сумму, а позже вам по каким-то причинам придётся обращаться в суд, то предварительный договор могут признать основным. Это может привести к путанице и проблемам в оформлении документов на квартиру. Как мы уже упоминали, обычно размер задатка составляет не более 10% от суммы договора.
И обязательно внимательно перечитайте соглашение — никто не застрахован от опечаток и ошибок.
Требования, предъявляемые к задатку
- В качестве задатка может выступать только определенная денежная сумма. Если стороны договорились о передаче какого-либо имущества, это уже будет относиться к залоговым отношениям (с обязательным заключением договора залога);
- Соглашение о передаче денег должно заключаться только в письменной форме;
- Задаток передается:
- в счет будущих платежей за недвижимость по договору;
- как подтверждение заключаемого соглашения о покупке недвижимости (при возникновении споров и их решения, в рамках судебного разбирательства, по факту заключенного/незаключенного между сторонами договора купли-продажи, с передачей денежной суммы, может быть расценен судом, как фактическое подтверждение заключения договора);
- как стимулирующий принцип, направленный на обеспечение исполнения ранее оговоренных обязательств.
Иногда наши клиенты считают, что аванс и задаток при покупке квартиры – синонимы. Так ли это?
Формально – нет. При отказе покупателя от сделки задаток, в отличие от аванса за квартиру не возвращается, продавец же, передумав продавать, обязан вернуть его покупателю в двукратном размере.
Именно об этой функции задатка говорится в п 1 ст. 329 ГК РФ «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором». Как видим, аванс в этот перечень не входит, но зато входит возможность использовать в целях обеспечения «другие способы».
Риэлторская практика на сегодня такова: вносится «обеспечительный платеж» – по форме, тот же аванс, но соглашение об его внесении предусматривает штрафные санкции. Если покупатель отказывается от покупки, сумма не возвращается, но, в отличие от задатка за квартиру, если продавец отказывается от продажи, то сумма возвращаемого аванса не удваивается. Большая часть авансов в Москве и области оформляется по этой схеме. Именно поэтому покупатель должен относиться к процедуре оформления этого соглашения со всей серьезностью и вниманием.
Задаток при покупке квартиры
- Coглacнo Cтaтьe 381 ГК PФ, зaдaтoк пoдлeжит вoзвpaтy пoкyпaтeлю, ecли пpoдaвeц нe выпoлнил cвoи oбязaтeльcтвa. Нaпpимep, ecли oн:
- ✅ пepeдyмaл пpoдaвaть нeдвижимocть — внe зaвиcимocти oт тoгo, пo кaкoй пpичинe oн этo cдeлaл;
- ✅ нe выпиcaл вcex зapeгиcтpиpoвaнныx в жилoй нeдвижимocти жильцoв — в этoм cлyчae квapтиpa cчитaeтcя нaxoдящeйcя пoд oбpeмeнeниeм, пoтoмy чтo пpoпиcaнныe люди имeют пpaвo пpoживaния в нeй;
- ✅ нe oплaтил дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм дo cдeлки — coглacнo зaкoнy, мoжнo пpoдaвaть имyщecтвo тoлькo бeз дoлгoв пo кoммyнaльным плaтeжaм;
- ✅ yкaзaл зaвeдoмo лoжныe cвeдeния пpи зaключeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния o зaдaткe — нaпpимep, нe cooбщил, чтo y квapтиpы нecкoлькo coбcтвeнникoв;
- ✅ нapyшил ycлoвия пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — нaпpимep, нe пoдгoтoвил пaкeт дoкyмeнтoв для пpoдaжи;
- ✅ нe явилcя в yкaзaнный cpoк для пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.
Bo вcex вышeпepeчиcлeнныx cлyчaяx пpoдaвeц oбязaн нe тoлькo вepнyть вcю cyммy зaдaткa, нo и выплaтить cвepxy тaкyю жe cyммy. To ecть oн зaплaтит зaдaтoк в двoйнoм paзмepe, в кaчecтвe штpaфнoй caнкции.
3apaнee yзнaйтe, кaк вepнyть зaдaтoк зa квapтиpy в cлyчae, ecли пpoдaвeц нapyшит ycлoвия дoгoвopa. Oбычнo пoкyпaтeль пpocтo yвeдoмляeт пpoдaвцa o тoм, чтo тoт дoлжeн вepнyть дeньги. Ecли пpoдaвeц oткaзывaeтcя, нaдo oбpaтитьcя в cyд c иcкoм — в бoльшинcтвe cлyчaeв cyд yдoвлeтвopит eгo.
Одна из сторон вправе расторгнуть договор о задатке по существенным основаниям. Например, в квартире обнаружены серьезные неустранимые недостатки, которые при первичном осмотре не были замечены покупателем. Вопрос возврата задатка рассматривается в следующем порядке (ст. 381 ГК РФ):
- Соглашение расторгается по обоюдному согласию. Полученная сумма денежных средств возвращается покупателю.
- Покупатель отказался от исполнения условий предварительного договора. Сумма задатка остается у продавца.
- Продавец уклоняется от исполнения условий соглашения. Тогда он обязан вернуть покупателю не только задаток, но и дополнительно такую же сумму в качестве компенсации.
На практике такое обязательство зачастую нарушается продавцами. Чтобы восстановить справедливость покупатель вправе обратиться с исковым заявлением о взыскании двойного задатка в судебную инстанцию:
- для иска до 50 тысяч рублей — в мировой суд;
- для исков, превышающих 50 тысяч рублей — в районный суд.
Истцу придется документально доказать факт неисполнения обязательств по договору задатка продавцом.
Следует учитывать, что некоторые ситуации могут лишить покупателя возможности вернуть задаток. Обычно это происходит, когда в сделке участвует риэлтор и просит внести задаток до момента составления предварительного договора купли-продажи и оформления соглашения о задатке. В этом случае внесенную сумму риэлтор оставляет себе и не передает ее покупателю. Соответственно, она не является гарантийным платежом по договору.
Если сделка срывается, то переданные покупателем деньги не возвращаются, поскольку по своей сути не могут рассматриваться, как задаток. Поэтому не следует отдавать наличные средства риэлтору, а только продавцу или его представителю по нотариальной доверенности и только в рамках соглашения о задатке.
Гражданский кодекс требует письменное заверение передачи задатка в форме договора или соглашения независимо от его суммы. Помимо этого документа обязательно оформить расписку, которая подтверждает факт передачи денег. Расписка пишется продавцом от руки, исправления недопустимы.
Если продается квартира, находящаяся в совместной собственности супругов или приватизированная на несколько членов семьи, то в момент подписания предварительного договора все собственники обязаны присутствовать. Если документ подписывается в присутствии нотариуса, потребуется присутствие двух независимых свидетелей.
Передача задатка накладывает на обе стороны серьезные обязанности, и отказаться от сделки будет невыгодно никакой из них:
- если до совершения сделки купли-продажи квартиры продавец передумал, то он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере;
- если передумал покупатель, то он лишается суммы задатка.
При этом покупатель вправе настаивать на заключении договора купли-продажи и передаче квартиры по оговоренной цене. Если существует предварительный договор и часть средств за жилье по нему переданы, то в течение 6 месяцев он может добиться совершения сделки.
Основные пункты договора
Договор или соглашение о задатке можно составить самостоятельно. Если стороны сомневаются в том, что смогут учесть все существенные моменты, то можно обратиться в нотариальную контору.
Правильное оформление договора заключается в заполнении всех пунктов по порядку:
- дата и место составления документа;
- поименовать обе стороны сделки с указанием адресов по штампу в паспорте и паспортных данных (если собственников несколько, указать всех);
- полная стоимость квартиры и сумма вносимого задатка цифрами и прописью;
- информация о квартире (все данные, которые затем будут присутствовать в основном договоре: почтовый адрес, жилая и общая площадь и т.д.). Описание квартиры должно быть полным, даже при продаже только доли в ней. При продаже доли, она обязательно указывается;
- точный срок подписания договора сделки. Это может быть конкретная дата или условия, с наступлением которых будет заключен договор купли-продажи. Таким условием может быть, например, вступление в наследство;
- другие существенные моменты, например, при наличии задолженности по ЖКУ, срок их погашения;
- обязательно нужно обозначить ответственность сторон в случае отказа от совершения сделки. При этом указывается, что продавец в этом случае возвращает задаток и дополнительно штраф в таком же размере.
- подписи сторон (все собственников со стороны продавца и хотя бы одного покупателя).
Дополнительно можно указать и другие пункты, которые будут и в основном договоре.
Понятие задатка закреплено в Гражданском кодексе. Говоря простым языком, задаток – это средства, которые передаются от покупателя к продавцу в качестве подтверждения намерения совершить сделку.
Как правило, сумма задатка включается в счет стоимости квартиры и учитывается при оформлении основного договора купли-продажи. Для продавца задаток – это гарантия того, что покупатель не изменит свое решение в последний момент перед заключением сделки, а для покупателя – это способ удержать продавца от продажи квартиры кому-то другому.
Сумму задатка стороны сделки определяют самостоятельно, никаких специальных требований закон к сумме не устанавливает. Сумма задатка может быть абсолютно любой и зависит от стоимости приобретаемого жилья и личной договорённости между продавцом и покупателем. Чаще всего задаток составляет около 5% от стоимости квартиры, но это необязательное правило. Задаток может составлять как 10000 рублей, так и 100000 рублей и выше.
Что лучше дать при покупке квартиры, задаток или аванс
Задаток носит обеспечительную функцию предстоящего договора и возвращается продавцом в двойном размере при нарушении им соглашения.
Аванс – это деньги, которые вносятся в счет стоимости продаваемого жилого помещения, но санкций за не заключение сделки в перспективе не предусмотрены. Просто потому, что они не разработаны на законодательном уровне.
Если приобретение собственности не состоялось, деньги возвращаются продавцом в том размере, в котором они были внесены.
Чаще всего в договоре, когда дают аванс, прописываются его специальные условия. Суть их такова, что если покупатель откажется от сделки, то деньги остаются у владельца жилья.
Заинтересованному в приобретении жилой площади лицу более будет выгодно вручить задаток, так как при неисполнении обязательства по вине собственника квартиры он получает сумму в два раза больше первоначальной.
Аванс наоборот более выгоден продавцу, так как он, при нарушении ранее достигнутого соглашения возвращает деньги в том объеме, который был передан ему несостоявшимся покупателем.
В чем разница между задатком и авансом
В ГК РФ термины задатка и авансового платежа имеют примерно схожие определения, за исключением важной особенности – аванс не дает гарантий совершения намеченных действий и не страхует на случай срыва обязательств.
При отказе продавать объект после получения авансового платежа продавец возвращает средства покупателю в том же размере. При оформлении задатка допускается двукратное увеличение суммы к возврату, если срыв продажи недвижимости происходит по вине текущего собственника. Необязательно иметь объективные причины для отказа от сделки, это может быть связано с появлением более выгодного варианта продажи или пересмотр планов в отношении объекта собственности.
Если в срыве продажи виноват покупатель, получатель задатка оставляет выплаченную ранее сумму в качестве компенсации. При оформлении авансового платежа выплаченные ранее средства надлежит вернуть независимо от того, кто был виновен разрыве прежней договоренности, и по чьей инициативе она не была исполнена.
Задаток – полезный инструмент, который помогает и продавцу, и покупателю, а последнему на рынке недвижимости вообще-то помогают не так уж часто. Поэтому можно только порадоваться тому, что подобная практика вообще существует, ну и разве что расстроиться, что она не так уж сильно распространена. Чем лучше информированы и более уверены в себе и своих правах будут участники рынка, тем безопаснее станет и сам рынок.
Однако без правильно и своевременно заключённого договора или, как его ещё называют, соглашения, задаток может потерять всю свою силу. Самое обидное, что ничего сложного в заключении этого документа нет, составить и подписать его можно даже самостоятельно, а уж если обе стороны сделки согласились воспользоваться задатком, то вряд ли захотят друг друга обманывать. Ни одной из них просто не нужно давать к этому лишний повод!
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №1: Попытка получить задаток за квартиру в двойном размере.
Юридически между понятиями “Аванс” и “Задаток” колоссальная разница.
Покупатели-мошенники часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.
«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойную оплату, мошенники исчезают. Иногда они работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остаётся ни с чем.
Сходства и отличия между ними
В таблице — соотношение задатка и аванса (общие черты).
| Схожие черты | Аванс | Задаток |
|---|---|---|
| Момент передачи | До исполнения основного обязательства | До исполнения основного обязательства |
| Учет при общей сумме договора | Учитывается | Учитывается |
| Способ расчетов | Денежные средства | Денежные средства |
Схожих черт немного, а вот разница между авансом и задатком существенная. Это легко объясняется природой рассматриваемых платежей. Разница незаметна, когда сделка заключена, так как основные отличия между ними — в последствиях неисполнения основного обязательства.
Задаток за квартиру — это определенная сумма денег, которую человек, планирующий приобрести жилищную площадь, передает продавцу до осуществления сделки купли-продажи в качестве подтверждений серьезности своих намерений. Получая задаток, собственник квартиры берет на себя обязательство продать ее непосредственно лицу, внесшему сумму денег.
Собственно говоря, целью внесения и получения задатка за квартиру является прием обязательств по дальнейшему осуществлению сделки купли-продажи.
Отношения между сторонами регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (статьями 380 и 381) и при несоблюдении любой из сторон своих обязательств или возникновении спорных ситуаций, возможно их решение при помощи судебного разбирательства.
Основными функциями задатка являются:
- обеспечение выполнения условий предварительного соглашения о намерениях совершения сделки;
- доказательство факта юридического оформления предварительного договора;
- платежная – сумма задатка фактически является частью общей стоимости квартиры, которая при дальнейшем осуществлении сделки вычитается из цены, определенной ее продавцом.