Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нотариальная сделка: как и в каких случаях проводится». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Когда сделку обязательно заверять у нотариуса
На сегодняшний день при совершении купли-продажи недвижимости участники имеют право выбора:
- самостоятельно оформить простую письменную сделку и обратиться в службу Росреестра для регистрации права;
- обратиться к услуге нотариуса за удостоверением договора, при этом выиграть время — он сам направит документы регистратору.
В то же время законодательством установлен перечень случаев, когда нотариальное заверение требуется в обязательном порядке. Иначе соглашение не будет иметь юридической силы. Такие ситуации нередко встречаются на практике:
- Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, в том числе в ипотеке (ст. 42 № 218-ФЗ).
- Покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, недееспособные, опекаемые граждане (ст.54 № 218-ФЗ).
Продающий недвижимость гражданин, состоящий в браке, должен получить нотариальное согласие супруги, даже если она не имеет доли в имуществе. В остальных случаях продавец и покупатель вправе самостоятельно решить, как они хотят продать (купить) жилое помещение, дом, земельный участок: в простой форме или через нотариуса.
В первом случае при возникновении спора участники, как правило, встречаются в суде. Во втором — ущерб пострадавшей стороне должна возместить нотариальная контора. Следует помнить, что нотариально удостоверенная сделка обладает доказательной силой, которая отсутствует у простой письменной формы.
Нужно ли и обязательно ли заверять у нотариуса договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи можно заключать в простой письменной форме, то есть без нотариального заверения. Главное, чтобы стороны поставили свои подписи под текстом документа. При этом важно соответствие участников сделки следующим требованиям:
- Полная свобода воли — не допускается давление на их решения, ни в моральной, ни в физической форме.
- Совершеннолетие либо эмансипированность ребенка 16–18 лет (подтвержденная решением органа опеки и попечительства или суда).
- Отсутствие психических заболеваний, препятствующих способности адекватно мыслить и четко понимать последствия совершаемых действий.
- Понимание сущности происходящего (лиц, находящихся в алкогольном, наркотическом опьянении либо под действием психотропных препаратов к заключению договора допускать нельзя).
Когда нотариус обязателен
Если в квартире есть несовершеннолетний или недееспособный собственник, тогда для продажи такой квартиры потребуется нотариус — . Здесь без разницы принадлежит ли им только доля или вся квартира. Договор потребуется только в нотариальной форме. — «…сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.»
Прочтите подробные статьи — как заверяется у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.
Прежде чем продать недвижимость несовершеннолетнего/недееспособного, родители или опекуны обязаны сначала получить разрешение у органов опеки и попечительства — . Без данного разрешение сделку приостановят — . Инструкция — как получить разрешение органов опеки при продаже квартиры.
Если вы собираетесь продать квартиру, ознакомьтесь с полным списком необходимых документов + инструкции как оформить ту или иную справку.После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — вычет налога.
Риски для продавца и покупателя недвижимости
Большинство граждан, продающих (покупающих) недвижимость, привыкли полагаться на слова риелтора. Однако его роль в сопровождении сделки заключается лишь в том, что он находит подходящий объект, доводит дело до завершения и получает свои комиссионные. Задача нотариуса — обеспечить юридическую чистоту соглашения, выявить возможные риски и дать рекомендации по их устранению. При заключении договора купли продажи квартиры необходимо учитывать возможные риски, как продавца, так и покупателя.
- Порядок расчетов. Нужно подробно описать его во избежание ситуации, когда в соглашении прописано, что продавец полностью получил деньги, а по факту стороны договорились передать их в другом порядке. Это влечет для него определенные риски.
- Отсутствие акта передачи. Необходимо избегать ситуации, когда договор одновременно выполняет функцию передаточного акта. В этом случае покупатель может столкнуться с тем, что по факту получит не то, что он видел. Имущество может быть испорчено, часть его утрачена.
- Неправильное оформление сделки купли продажи квартиры. Отсутствие в документе существенных условий, противоречивые положения, неточность формулировок ведут к тому, что сотрудниками Росреестра в переходе прав будет отказано.
Этих рисков можно избежать, если договор купли продажи заключается через нотариуса, что существенно повышает правовую защищенность сторон. Удостоверение им договора влечет наступление материальной ответственности за засвидетельствованную сделку. Поэтому нотариусом тщательно проверяется юридическая чистота объекта и правомочность участников купли-продажи.
Восстановление договора купли-продажи
Потеря или порча этого документа – дело серьезное. Без него нельзя продавать и дарить квартиры, регистрировать право собственности, получать налоговые льготы и т.д. Кроме того, потерянный договор может попасть в руки мошенников, которые легко присвоят квартиру или продадут ее. Здесь стоит подстраховаться: сообщить в полицию о потере, а заодно подать заявление в Росреестр, чтобы регистрацию прав на недвижимость не проводили без участия ее владельца.
Восстановить документ не получится. Вместо него на руки выдадут только дубликат или копию.
- Дубликат имеет такую же юридическую силу, как и оригинал договора купли-продажи;
- Копия выдается лишь для ознакомления.
|
Нотариальное действие |
Нотариальный тариф |
Правовая и техническая работа |
Необходимые документы |
|---|---|---|---|
|
Родителей на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка |
100 руб. |
1 200 руб. |
1. Паспорта родителей в подлинниках. |
|
На включение в паспорт данных о н/л детях |
100 руб. |
1 200 руб. |
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о рождении н/л гражданина подлиннике. |
|
Родителей на установление опеки над н/л детьми и объявление н/л детей полностью дееспособными |
|||
|
Родителей на гос. регистрацию н/л гражданина в качестве ИП |
|||
|
Супруга на совершение сделок с имуществом |
500 руб. |
1 700 руб. |
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. |
|
Другие согласия |
100 руб. |
1 200 руб. |
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. |
Требования к составлению договора купли-продажи
В стандартной форме соглашения в обязательном порядке прописываются следующие разделы:
- Сведения об участниках сделки – ФИО сторон полностью, адрес места постоянной регистрации и пребывания (если не совпадают), паспортные и контактные реквизиты.
- Предмет сделки – физические и технические характеристики, адрес расположения, основание получения продавцом права собственности, кадастровый номер, сведения о наличии/отсутствии обременений.
- Стоимость недвижимости. Сумма указывается цифрами с расшифровкой, должна быть согласована сторонами в обязательном порядке.
- Способ расчета. Подробно расписывается вариант передачи денежных средств, прописывается факт внесения авансового платежа.
- Права и обязанности сторон.
- Порядок расторжения договора – основания для аннулирования сделки и алгоритм его отмены.
- Подписи сторон и указание даты проведения сделки.
Порядок проведения сделки
Под перечисленные выше ситуации попадает большая часть договоров, связанных с отчуждением жилья. Однако многие граждане удостоверяют их в нотариальной конторе в добровольном порядке. Особенно это важно для покупателя, который в случае признания сделки недействительной по суду, теряет и деньги и собственность. Нотариусы, оформляющие сделки с недвижимостью проверяют:
-
паспорта участников и место их регистрации по базе МВД;
-
правильность составления договора, наличие в нем всех обязательных реквизитов;
-
запрашивают выписку из ЕГРН с указанием всех собственников жилья и наличия обременения;
-
наличие решений судов в общегосударственных реестрах о признании стороны договора (физического лица) недееспособным;
-
наличие решений судов о признании стороны договора банкротом, а также сведения о причастности сторон к экстремистской деятельности
-
полномочия продавца, его право на продажу, наличие уведомления других владельцев долей и их отказа от покупки;
-
кто фактически зарегистрирован в квартире, нет ли в ней лиц, находящихся в местах заключения.
Нотариальные тарифы за удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества
Стоимость услуг нотариуса складывается из размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий, и услуг правового и технического характера (разработка договора, проверка документов, консультация и т.п.).
Размер госпошлины за удостоверение Договора купли-продажи, мены или дарения квартиры, в зависимости от суммы ее кадастровой оценки, составляет:
- до 1 млн. руб. – пошлина составляет 3 тыс. руб. + 0.4% от оценочной суммы.
- до 10 млн. руб. включительно – 7 тыс. руб. + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. руб.
- свыше 10 млн. руб. – 25 тыс. руб. + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб. (но не более 100 тыс. руб.)
За удостоверение договора между близкими родственниками (супруги, дети, родители, внуки) предусмотрена особая льгота. Для них госпошлина составит:
- 3 тыс. руб. + 0,2% от оценочной суммы (но не более 50 тыс. руб.).
Само совершение сделки и проведение расчетов занимает 30-40 минут. Однако регистрация занимает до 7 рабочих дней. За это время из Росреестра поступает выписка из ЕГРН, в которой указан новый владелец недвижимости.
Ее можно получить у нотариуса:
- в электронном виде (документ заверен цифровой подписью и имеет такую же юридическую силу, как и бумажный вариант);
- в бумажном виде с оригинальной синей печатью нотариуса.
Нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса в обязательном порядке
По закону оформлять ДКП можно в простой письменной форме. Это значит, что договор купли-продажи квартиры у нотариуса заверять не обязательно.
Однако сделка купли-продажи должна соответствовать следующим требованиям:
- участники процедуры действуют по собственной воле. Давление на их решение недопустимо;
- человек достиг возраста 18 лет или был эмансипирован, что подтверждено решением органа опеки или судом;
- у лица отсутствуют психические заболевания, не позволяющие адекватно мыслить и чётко понимать последствия совершенных действий;
- человек понимает сущность происходящего, не находится в алкогольном или наркотическом опьянении, а также под действием психотропных препаратов.
Нарушение любого из вышеуказанных условий приведет к тому, что сделку признают недействительной. Нотариус способен заранее выяснить присутствие оснований, препятствующих оспариванию соглашения.
Когда сделку рекомендуется оформлять нотариально?
Покупатель заинтересован в услугах нотариуса в следующих ситуациях:
- Когда продавцом недвижимости является несовершеннолетнее лицо. Нотариус подтверждает факт законности такой сделки. Кроме того, заверение свидетельствует о том, что права несовершеннолетнего не были нарушены. В случае, если оформление такой сделки проходит без участия нотариуса, органы опеки и попечительства могут легко оспорить сделку в суде.
- Нотариус требуется, когда в недвижимости прописаны несовершеннолетние дети, а процедура их выписки не выполнима. Нотариус своей подписью доказывает невозможность несовершеннолетних претендовать на недвижимость.
- Когда речь идёт о долевой собственности, нотариус необходим для того, чтобы подтвердить волю каждого владельца на продажу недвижимости.
- Участие нотариуса для покупателя необходимо в случае, если сделка заключается с законными представителями недееспособного лица. В каждой из вышеперечисленных ситуаций нотариус подтверждает факт законности осуществляемых действий, а также следит за тем, чтобы права покупателя не были ущемлены.