Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру, которая в залоге у банка из-за ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Плюсы покупки квартиры по переуступке
Начнем с того, что такие сделки безопасны для покупателя — как для первого, так и для того, который оформил покупку по переуступке. Раньше люди боялись приобретать квартиры в строящихся домах из-за рисков остаться обманутыми дольщиками. С 2019 года застройщики возводят дома и жилые комплексы в рамках проектного финансирования. Фактически строительство осуществляется за их собственные средства, а не за счет денег, полученных от дольщиков. Однако деньги уходят не продавцу-застройщику, а зачисляются на эскроу-счет в банке. Покупатель все так же оплачивает стоимость покупки заранее. Однако продавец получит деньги только тогда, когда выполнит свои обязательства и сдаст объект. Если это не сделано в установленный срок, средства размораживаются и возвращаются покупателю.
Важно! При покупке квартиры по переуступке покупатель переоформляет на себя и эскроу-счет. То есть при наступлении форс-мажорной ситуации именно он получит деньги, а не первичный участник ДДУ.
Если раньше потенциальные покупатели старались обходить стороной переуступку, опасаясь быть обманутым дольщиком, то сейчас с минимизацией рисков открылись плюсы такой сделки.
-
Чем ближе срок сдачи дома, тем меньше ассортимент квартир. Хорошие варианты раскупили уже давно. Но можно найти в понравившемся доме подходящую квартиру, которая реализуется в рамках договора цессии;
-
Стоимость объектов, реализуемых по переуступке, ниже, чем при покупке аналогичного жилья после введения объекта в эксплуатацию;
-
Если аналогичные квартиры продают застройщик и действующий дольщик, последний устанавливает более низкую цену;
-
Возможность приобретения жилплощади по переуступке значительно расширяет ассортимент недвижимости в понравившемся доме или жилом комплексе.
Такая сделка будет выгоднее, чем если бы вы приобретали квартиру в доме, который уже введен в эксплуатацию. Чем ближе этот момент, тем выше становится ценник. Поэтому безопасная возможность приобретения квартиры по переуступке прав в последние годы вызывает интерес. Тем более что можно привлечь ипотеку.
Нельзя не сказать и о минусах, которые может нести такая сделка. Чем больше звеньев сделок прошел объект, тем выше юридические риски. Покупателю нужно тщательно проверить застройщика и дольщика-продавца. Если привлекается ипотека, банк обязательно проведет юридическую проверку сделки, чтобы оградить себя от рисков.
Возможные риски:
-
двойная продажа квартиры (риск исключается путем тщательной проверки документов по сделке);
-
появление лиц, чьи права нарушены. Например, продавец был женат, а супруга не давала согласие на продажу;
-
банкротство застройщика. Но если сделка проводится через проектное финансирование, деньги на эскроу-счете будут заморожены и переданы покупателю по ДДУ.
Необходимость в процедуре возникает по факту наступления самых разных обстоятельств в человеческой жизни:
- После развода один из экс супругов отказывается от своей части в пользу другого. Соответственно все бремя по выплате кредита ложится на плечи одного, но и в последующем он становится полноправным владельцем всей недвижимости целиком.
- Требуется реализация имущества в срочном порядке. У должника есть сжатые сроки для аннулирования займа и продажи недвижимости. Здесь возможно воспользоваться передачей преференций на жилплощадь. Как правило, процесс требует намного меньше времени, чем заблаговременное ликвидация займа, снятие ограничения с жилья и, наконец, его продажа.
- Получение в рамках наследственной массы. Наследуемое лицо приобретает не только прерогативу владения, но и обязательство аннулирования ипотеки перед банковским учреждением.
- Должник желает ликвидировать кредит в связи с отсутствием возможности дальнейшего погашения самостоятельно.
- Держатель ипотеки уступает прерогативу истребования заемных средств другому юридическому лицу на основании продажи портфеля ипотеки или при неисполнении заемщиком обязанностей внесения платежей – коллектору.
На каждое преимущество есть свое «но», которое может полностью его перечеркнуть и обесценить в глазах потенциального заемщика:
- не избежать полной проверки на платежеспособность;
- нужно предоставить все документы, требующиеся для одобрения кредита;
- начисленные санкции могут в разы поднять итоговую стоимость приобретаемого жилья. Необходимо в индивидуальном порядке уточнять и обговаривать перевод такого рода обязательств;
- не происходит составления дополнительного соглашения к уже существующему договору, а заключается новый. Это чревато и изменившимися условиями кредитования – повышение процентной ставки, уменьшение периода ликвидации, добавление различных комиссионных взносов. Все эти меры соответственно увеличивают размер ежемесячного платежа;
- требование организации заключать новые соглашения о страховке;
- в случае образования задолженности, банк вправе реализовать имущество через аукцион или вновь передать прерогативу другому человеку;
- есть риск отказа о выселении первоначального заемщика. Тогда придется прибегнуть к помощи ОВД;
- также бывший владелец вправе оспорить действительность сделки. Суд выступит на его стороне, если последний докажет наличие заведомо невыгодных условий для него при сделке.
Законодательное регулирование
Все вышеперечисленные моменты, касающиеся комментируемой темы, регламентируются действующим законодательством. Ключевыми НПА этой сферы считаются – гражданский кодекс и ФЗ «Об ипотеке».
Возможность уступки прерогативы требования другому кредитору прописана в статье 382 ГК РФ.
Ст. 391 кодекса говорит о такой же преференции должника. Однако его желание можно удовлетворить только после получения предварительного согласия кредитора.
Залоговое имущество делает особенным его эксплуатацию, а также вносит коррективы в полномочия по распоряжению. Согласно п.3 ст.37 ипотечного закона только завещать должник вправе без согласия банка, а все остальные манипуляции должны быть с ним согласованы. Также владеть и пользоваться разрешено исключительно в соответствии с целями предназначения, то есть для проживания.
Эксплуатация в иных целях может послужить поводом для конфликта с заимодателем.
Переуступка квартиры: риски и подводные камни
Уступка прав собственности на недвижимость – проверенный способ купить жилье в новостройке. Договор заключают по стандартному алгоритму, заверяет нотариус, вносят в Росреестр.
Другое дело – покупка квартиры с кредитным обременением. Некоторые покупатели не спешат приобретать объекты недвижимости, находящиеся в залоге. Однако если полностью погасить долг по ипотеке, кредитор снимает обременение с покупаемой квартиры. Никакие штрафы новому владельцу не страшны.
Подводные камни
Риски вызваны непосредственно переоформлением ДДУ. Подписывая договор цессии, цессионарий получает право требования на квартиру и сопутствующие обязанности. Продавец не отвечает за выполнение передаваемых прав. То есть в случае нарушений или задержек строительства по вине застройщика или подрядчика, цессионарий не сможет предъявить претензии к цеденту.
При переуступке покупатель теряет больше, чем продавец. Цедент перекладывает финансовые издержки на цессионария, заинтересованного в покупке жилья. Стоимость цессии – от 10 000 рублей. Иногда нужно заплатить 50 тыс. или даже 100 тыс. рублей. Лучше, если покупатель и продавец делят затраты поровну или хотя бы в пропорции 3:2.
Купля-продажа ипотечной квартиры по переуступке занимает от 2 недель до 1,5 месяцев. Необходимо время на снятие обременения с недвижимости, переоформление ДДУ и прочие процедуры.
Рекомендации
При переоформлении ДДУ обязательно привлекайте нотариуса и застройщика, это избавит от рисков. Лицо, занимающееся строительством, подтвердит, что права на строящуюся недвижимость не были переданы другому цессионарию.
Будьте готовы, что при сдаче готовой квартиры может обнаружиться расхождение между заявленной и фактической площадью. Внимательно изучайте договор о переуступке. Лучше согласовать вероятность возврата денег.
Например, цессионарий получает права на требование квартиры площадью 80 кв. м, а по завершению строительства жилплощадь составляет 77 кв. м. Целесообразно потребовать вернуть переплату. Если в договоре о переуступке предусмотрен данный пункт, компания, управляющая фондом финансирования строительства, вернет деньги в сумме кратной оплаченной стоимости за недостающую площадь либо согласно рыночной цене.
Существует и другая сторона монеты. Если при сдаче новой квартиры обнаруживают большую площадь, чем прописано в ДДУ, застройщик может требовать доплату с цессионария.
Ипотека по переуступке
Возможна покупка жилья с переоформлением ДДУ с помощью кредита. Когда цессионарий не имеет денег на погашение долга цедента, разрешается взять ипотечный заем. Покупатель получает жилищный кредит на приобретение недвижимости, обремененной ипотекой. Банки России, например, Сбербанк, ВТБ, Абсолют, переводят ипотеку с текущего должника на нового заемщика.
Подавать заявку необязательно в кредитное учреждение, являющееся ипотекодержателем. Но чтобы облегчить и ускорить переуступку, лучше оформлять заем в банке, где квартира под залогом.
Порядок покупки жилья по переуступке в ипотеку:
- Узнайте у продавца, какой банк является ипотекодержателем выбранной недвижимости. Если условия кредитования банка устраивают, заполните анкету, представьте необходимые документы. Подайте заявление на получение ипотеки по переуступке прав собственности.
- Кредитор принимает решение по займу. Платежеспособному потенциальному заемщику с хорошей кредитной историей, который соответствует требованиям по возрасту, банк одобрит выдачу ипотеки. То есть кредитная организация переоформляет долг на нового заемщика.
- Цедент получает выписку от кредитора о закрытии ипотеки. МФЦ снимает обременение с недвижимости.
- Стороны подписывают договор цессии. ДДУ заверяет нотариус и регистрируется в Росреестре.
- Ипотечные средства используют для погашения текущего долга цедента. На переоформленную недвижимость кредитор налагает новое обременение, данные вносят в Росреестр.
- Цессионарий доплачивает продавцу разницу между стоимостью квартиры и задолженностью по ипотеке.
- Заемщик выплачивает ипотечный кредит до полного погашения долга.
Что значит переуступка
Самые низкие расценки — на стадии котлована, то есть на самом старте возведения. Уже тогда застройщик начинает продажу будущих квартир. Так как объект не сдан, право собственности оформить невозможно. Между покупателем и продавцом заключается ДДУ — договор долевого участия. Согласно ему регистрация прав собственности возможна после сдачи и ввода объекта в эксплуатацию.
Кто покупает такую недвижимость?
-
Физические лица. Люди, которые хотят приобрести по переуступке жилье дешевле или намерены заработать на перепродаже, когда стоимость квартиры станет выше (ближе к стадии завершения строительства, после сдачи дома и приема квартиры);
-
Юридические лица. Это инвестиционные компании, которые приобретают сразу несколько квартир на начальных стадиях возведения с целью заработать на перепродаже.
Что такое переуступка
Согласно статьям ГК РФ 382 и 381, переуступить свои права может как физическое лицо (дольщик), так и банк (кредитор). Второй вариант актуален, если банк стал банкротом. В таком случае кредитная организация передает права на уже оформленные ипотечные займы другим организациям. Для потенциального покупателя квартиры с дисконтом интерес представляет переуступка права на строящийся объект от физлица.
Когда речь идет о договоре долевого строительства, переуступка заключается в передаче прав и обязанностей по ДДУ от первоначального дольщика к новому. При этом стоимость квартиры на 10-30% ниже, чем на ту же новостройку уже после оформления права собственности. По закону пока на квартиру не оформлено право собственности, переуступка прав может оформляться неограниченное число раз.
Ипотека по переуступке от СберБанка
Приобрести жильё по переуступке можно в Сбербанке. Оформление производится по тому же алгоритму, что и классическая покупка квартиры в новостройке под ипотечный кредит.
Порядок действий:
- Подберите наиболее привлекательные условия ипотечного кредитования от СберБанка. Обратите внимание на процентную ставку, величину ежемесячного платежа, сроки выплаты. Всё это можно сделать, не выходя из дома, из личного кабинета ДомКлик.
- Если вас устраивает расчёт и условия ипотеки, получите одобрение от банка. Для этого нужно заполнить заявление на ипотечное кредитование.
- Сделайте фото своих документов, загрузите их и отправьте вместе с заявлением в банк прямо из своего личного кабинета.
- Ждите ответа банка. Обычно он приходит в течение дня. Но по правилам, одобрения клиент может ожидать на протяжении 5-ти дней.
Когда ипотека будет одобрена, менеджеры банка помогут клиенту собрать пакет документов. У него будет 90 суток на поиск жилья и оформления сделки по переуступке.
Какие нужны документы:
- общегражданский паспорт;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- зарегистрированный договор по ипотечному кредитованию;
- договор переуступки со всеми изменениями и приложениями.
Также могут понадобиться документы, заверенные нотариально:
- согласие второго супруга на заключение договора (если жильё приобретается в совместную собственность);
- согласие от органов опеки и попечительства на переуступку права требования по договору (если участник долевого строительства действует от имени лица до 14 лет, или недееспособного);
- если потребуется — письменное согласие застройщика на переуступку прав требования по договору.
Риски и выгода нового собственника
Если банк все-таки дает предварительное согласие на переуступку ипотеки, то потенциального заемщика будут проверять на платежеспособность так же, как и при оформлении кредита «с нуля». Новому потенциальному владельцу необходимо предоставить в банк полный пакет документов, который необходим для рассмотрения возможности кредитования. Но ему будет проще собрать документы, чем при оформлении новой ипотеки. Нет необходимости предоставлять пакет документов на недвижимость, а также проводить ее оценку. Это, в свою очередь, позволяет сэкономить денежные средства. Банк уже не проверяет документы на недвижимость и решение можно получить быстрей.
Кроме этого, явным преимуществом для нового заемщика является практически 100% юридическая чистота квартиры.
Обычно цена квартиры, которая продается по переуступке, ниже среднерыночной. Но необходимо выяснить наличие начисленных штрафных санкций по кредитному договору. Банк может перевести все штрафы на нового заемщика. Если их размер значительный, это может существенно уменьшить выгодность сделки. Обычно такие вопросы решаются в банке в индивидуальном порядке.
При всей выгодности сделки, на первый взгляд, она имеет и ряд рисков. Банк не составляет дополнительное соглашение к первоначальному кредитному договору, а заключает новый. Его условия могут существенно отличаться от условий кредитования первого заемщика. Может быть повышена ставка, уменьшен срок кредитования, введены различные комиссии, которые отсутствовали в первоначальном договоре. Все это существенно увеличивает ежемесячный платеж по ипотеке. Банк также потребует заключить новые договоры страхования. Новому заемщику стоит очень внимательно изучать все договоры, так как они могут отличаться от типовых.
Если заемщик не погашает задолженность, банк может продать квартиру через аукцион, а может провести переуступку прав в пользу нового заемщика. Здесь возможна ситуация, когда изначальный владелец не хочет добровольно выселяться и приходится обращаться в органы МВД.
Самая неприятная ситуация, которая может возникнуть при переуступке ипотеки, когда бывший владелец обращается в суд с целью признания сделки недействительной. Он может объяснить иск тем фактом, что сделка была проведена на заведомо невыгодных условиях для продавца.
Переуступка – оформление через ВТБ
Эта финансовая организация также не стремится оформлять подобные сделки. Но делаются и исключения, среди которых явная материальная необходимость или развод супругов. Если не доказать, что такая необходимость существует, придется соглашаться на реструктуризацию или реализацию квартиры с торгов, с последующим погашением долга.
Даже если ипотека ВТБ на переуступку одобрена, нового заемщика будут тщательно проверять. Схема проведения сделки аналогична той, что использует Сбербанк:
- поиск покупателя;
- одобрение банка;
- получение согласия застройщика;
- заключение договора;
- перевод средств;
- регистрация сделки.
Квартира по переуступке в ипотеку: особенности
При оформлении договора переуступки прав на квартиру важно обращать внимание на следующее:
- Информация о застройщике. Вы приобретаете право на объект, который еще не завершен. Если застройщик недобросовестный, то в дальнейшем стройка может быть заморожена и получить квартиру или вернуть деньги будет сложно.
- Данные о продавце квартиры. Право собственности, подлинность документов, банкротство, наличие долгов, кредитную историю, судебные разбирательства. В общем, по полному списку, как если бы вы проверяли продавца «вторичного жилья».
- Права и обязанности продавца по договору долевого строительства. Право на квартиру получают только те собственники, которые внесли полную оплату. Это обязательное требование. Запросите подтверждение полной оплаты. Это может быть платежка из банка или документ о получении денег от застройщика. Обратите внимание, что если оплата внесена частично или ее вообще нет, то платить придется вам. Также проверьте все условия ДДУ, чтобы в дальнейшем не возникло лишних проблем и неудобств. Если при составлении договора был использован эскроу-счет, то информацию о собственнике должны обязательно поменять в банке.
- Уведомление застройщика. Это опять смотрим по ДДУ. Если такой пункт прописан, то необходимо согласовать нового дольщика с застройщиком. Если нет, то просто отправьте уведомление.
- Погашение ипотеки продавца. В случае, когда продавец приобрел право на квартиру в ипотеку, он должен рассчитаться с банком до продажи собственности. Если денег у продавца нет, вы вносите авансовую выплату, с помощью которой он сможет погасить долг по ипотеке. Не забудьте заключить договор, в котором будут прописаны все обязательства, расчеты и выплаты. Если банк одобрил сделку, то вы не только получаете договор дольщика, но и ипотеку предыдущего собственника.
- Отказ банка в ипотеке. Если вы решили взять квартиру по переуступке в ипотеку, есть вероятность получить отказ от банка, потому что банк не занимается цессиями. Либо вы вызываете сомнения, как клиент. Тогда в зависимости от ситуации можно договориться на иные условия, выбрать другой банк или же обратить внимание на свою репутацию.
Риски и выгода нового собственника
Сделка переуступки права на квартиру, приобретенную по ипотечному кредитованию, может принести определенную выгоду для ее нового владельца.
Он приобретает жилую площадь по сходной цене, которая отвечает его потребностям и возможностям.
Помимо того, такого рода сделка имеет определенные преимущества в его пользу, связанные с экономией денежных средств и времени на оформление документов.
В их число входит:
| Проведение сделки | без осуществления процедуры оценивания жилой площади |
| Приобретение квартиры в ипотеку | без получения согласия банка и внесения первоначального взноса за нее |
| Наличие полного пакета документов на покупаемую квартиру | и оформление кредитных средств по ипотеке без уплаты комиссии |
Но в отдельных случаях риск приобретения права на квартиру, которая находится в залоге, повысится за счет повышения банком процентной ставки.
Налоги при продаже по переуступке прав требования
Согласно Налоговому Кодексу РФ каждый дееспособный гражданин обязан уплачивать налог на доходы физических лиц со всех своих доходов, которым собственно и является сумма, вырученная за продажу квартиры по переуступке. Размер налоговой ставки составляет 13% от суммы прибыли.
Если цедент переуступил свои права на недвижимость в том же году, в котором был заключен договор долевого участия между ним и застройщиком, то базой для налогообложения является не сумма с продажи объекта, а разница между суммой приобретения и суммой продажи. В случае, когда выручка от продажи по переуступке оказалась ниже, чем общие расходы на участие в долевом строительстве, то НДФЛ не взимается.
Также согласно российскому налоговому законодательству, каждый гражданин имеет право раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом при оформлении сделки с недвижимостью. Благодаря этой налоговой льготе можно полностью освободиться от уплаты НДФЛ.
Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!