Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли прописаться в ипотечной квартире: разбираемся в нюансах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если возникает необходимость зарегистрировать в квартире дальних родственников, друзей или знакомых, процедура усложняется. Закон допускает регистрацию в ипотечной квартире любых лиц, но предварительно придётся получить письменное разрешение банка-кредитора. Обычно этот пункт прописан в ипотечном договоре.
Можно ли регистрировать в ипотечной квартире посторонних людей
Чтобы прописать человека в квартиру, которая находится в ипотеке, нужно получить письменное согласие банка. Предварительно стоит изучить условия договора: возможно, ограничения уже прописаны в нём, и обращаться с подобной просьбой бессмысленно.
Далее необходимо подать заявление в отделение банка, лично или через онлайн-форму, и в нём указать:
- кого планируете регистрировать (степень родства или знакомства);
- зачем нужна регистрация этому человеку;
- его паспортные данные.
Банки самостоятельно устанавливают ограничения на регистрацию в ипотечной квартире. В каждой кредитной организации имеются свои требования по этому вопросу.
Это важно! Закон не устанавливает прямых ограничений при регистрации граждан в ипотечной квартире, но ограничения могут накладывать банки.
Условия прописки по договору с банком:
— письменное согласие на прописку даже тех претендентов, которые имеют на это законное право (дети, супруги, родители);
— уведомление в письменной форме о намерении прописать в ипотечной квартире третье лицо;
— письменное нотариальное обязательство о выписке детей в случае нарушения заемщиком обязательств по договору;
— запрет на регистрацию третьих лиц, за исключением близких членов семьи собственника.
Случается, что банк не выдвигает никаких требований по прописке. Но чаще всего кредитор страхует свои интересы специально разработанными правилами, затрагивающими вопросы регистрации.
Банк хочет минимизировать свои риски. К примеру, заемщик перестает платить ипотеку, банк должен изъять залоговую квартиру, в которой уже прописаны дети или недееспособные родители. Данные категории граждан защищены законом. Поэтому чтобы банк смог выписать, к примеру, несовершеннолетнего, потребуется разрешение органов опеки и долгая судебная процедура.
Что будет, если прописать родственника без разрешения банка
В ипотечном договоре указаны условия регистрации третьих лиц, но вы не спросили банк и прописали на жилплощади, к примеру, свою подругу. В этом случае кредитная организация вправе привлечь вас к ответственности.
Это важно! При несоблюдении оговоренных условий кредитор вправе расторгнуть договор и потребовать немедленную выплату остатка по кредиту.
Что может сделать банк:
— выселить жильца, прописанного без согласия кредитора;
— призвать собственника к согласованию регистрации третьих лиц;
— наложить штраф за нарушение условий договора.
Банк может пойти на крайние меры и расторгнуть договор по ипотеке, потребовав досрочное погашение кредита. Заемщику будет сложно обжаловать в суде подобное решение кредитора.
Права заемщика собственника
Несмотря на то, что банк является фактическим залогодержателем, собственником недвижимости всегда является заемщик. Данная норма закреплена в гражданском законодательстве и не может трактоваться иначе.
Владелец квартиры не имеет права:
- Продавать недвижимость, если не получено соответствующее разрешение у банка;
- Оформлять дарственную до момента полного погашения долга;
- Любым другим способом отчуждать имущество в пользу третьих лиц или государства.
Несмотря на наличие ограничений в правах, заемщик может использовать квартиру по назначению без каких-либо со стороны банка.
В рамках соглашения о залоге, а также нормах действующего законодательства, собственник может:
- Оформлять постоянную и временную регистрацию для себя и близких членов семьи без каких-либо дополнительных уведомлений банка, оформлять прописку для третьих лиц по уведомительной или разрешительной системе, в зависимости от условий заключенного договора;
- Любым законным способом получать прибыль и извлекать доходы из владения недвижимостью, в том числе сдавать ее в аренду, если данные положения не запрещаются нормами заключенного с банком соглашения;
- Постоянно и временно проживать в квартире, разрешать проживать там близким родственникам совместно или отдельно от него.
Заемщикам необходимо внимательно изучать условия договора, так как за нарушение положений, в том числе за оформление регистрации без уведомления или разрешения банка, могут последовать жесткие санкции, вплоть до разрыва договора в одностороннем порядке и требований по досрочному погашению займа.
Нужно ли согласие банка на регистрацию
Каждый банк, включая Сбербанк, при выдаче ипотеки на квартиру, стремится обезопасить себя от рисков невозврата кредита и сохранить ликвидность заложенного имущества. Гражданам, которые хотят получить кредитные средства на покупку своего жилья, вынуждены договариваться с банком об условиях в отношении залогового объекта.
Зачастую в договор ипотечного кредита вносится пункт, который запрещает регистрацию в ипотечном жилье сторонних лиц.
Согласно Жилищному Кодексу, собственник жилья вправе зарегистрировать в нем любого гражданина, и такое право не зависит от того, установлено ли обременение в виде залогоа на квартиру или нет.
Следовательно, по общему правилу постановка человека на регистрационный учет в ипотечную квартиру возможна. Но, в законе прямо данный вопрос не решен, поэтому банковские учреждения часто прописывают данное запрещающее условие в свои типовые договоры ипотеки.
В отдельных случаях банки требуют от заемщиков направления уведомления о постановке на учет по месту жительства. Заемщикам в этом случае нужно просто направить залогодержателю соответствующее уведомление.
Таким образом, прописаться в жилье, находящемся в залоге, может как собственник, так и другие лица. В действительности кредитные организации требуют на регистрацию свое разрешение.
Регистрация собственника, а также несовершеннолетнего ребенка, в ипотечной квартире каких-либо сложностей не вызывает. Однако прописка третьих лиц, в особенности не состоящих с собственником в родственных отношениях, может вызвать трудности. В отдельных случаях залогодержатели не разрешают регистрацию таких лиц.
В то же время, данный запрет может приводить к нарушению законных прав владельца ипотечного жилого помещения и членов его семьи.
Закон РФ от 25 июля 1993 года № 5242-1 “О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ” содержит обязанность всех граждан проходить регистрацию по месту жительства или пребывания на территории страны. Если гражданин проживает в жилом помещении без регистрации, он может быть привлечен к административной ответственности.
Поэтому в некоторых случаях такие условия договоров ипотеки могут быть оспорены в судебном порядке.
Как прописаться в ипотечной квартире не собственнику?
Если в квартире в ипотеке хочет прописаться лицо, которое не владеет недвижимостью, в первую очередь потребуется получить согласие от собственника. Если хозяин помещения не против выполнения действия, важно обратить внимание на категорию претендента на регистрацию и положения кредитного договора. Если человек не является близким родственником или супругом заёмщика, может потребоваться получение разрешения компании на выполнение процедуры. Обратиться в банк нужно до подачи документов на прописку. Действовать предстоит по следующей схеме:
- Посетить банк и получить разрешение на регистрацию.
- Собрать пакет документов и обратиться в ГУВМ МВД.
- Передать бумаги и заполнить отрывной талон, если потребность в его оформлении присутствует.
- Дождаться постановки на учет и получить подтверждающие документы.
Можно ли прописаться в ипотечной квартире СберБанка?
Сбербанк занимает лидирующие позиции в рейтинге компаний, выдающих максимальное количество займов в РФ. Организация не запрещает регистрировать в недвижимости родственников и иных лиц. Подобных требований в договорах не содержится. Заемщик может прописать в ипотечной квартире, за которую не выплачен долг, любое физическое лицо. Причём регистрация может быть постоянной или временной. Однако о выполненном действии обязательно нужно уведомить банк. Причём сведения предстоит направить письменно.
Ситуация меняется, когда лицо нарушает условия договора и перестает погашать долг. В этом случае Сбербанк потребует снять с учета всех граждан, зарегистрированных в жилье. Правило распространяется даже на несовершеннолетних детей.
Регистрация заемщика и членов его семьи
Ипотечная квартира (или дом) является такой же собственностью, как и приобретенная за счет личных накопленных средств. Поэтому гражданин, являющийся заемщиком по договору ипотечного кредитования, может быть прописан в приобретенном жилье безо всяких ограничений. То же самое касается и супруга (-и) заемщика, если он (она) выступает в качестве созаемщика по ипотечному договору. Что касается несовершеннолетних детей, супруга, не участвующего в договоре кредитования, а также других близких родственников, ситуация зависит от правил, установленных Сбербанком, и прописанных в договоре ипотеки.
Часто Сбербанк в договоре прописывает требование, согласно которому, заемщик должен получить разрешение банка на прописку третьих лиц в новом жилье. Заявление собственника рассматривается банковскими работниками в короткие сроки, а принятое решение доводится до заявителя. Если нужно прописать ближайших родственников, например, родителей заемщика или супруга (-и), родство придется доказывать.
При этом Сбербанк не вправе нарушать нормы закона, позволяющие регистрацию ребенка и родителей в одной недвижимости. Для снижения банковских рисков, связанных с реализацией жилья в случае неуплаты кредита, оформляется обязательство о выселении. Данным документом заемщик подтверждает, что в случае обращения взыскания на заложенное жилье он обязуется выписать несовершеннолетних детей и прописать на другой жилплощади.
Если ипотека оформлялась с участием средств материнского капитала, то несовершеннолетние дети не просто могут быть безусловно прописанными в приобретенном жилье, но и имеют право на выделение им доли после полного погашения займа.
Как это работает. Закон разрешает собственнику ипотечной квартиры сдавать ее в аренду или внаем без согласия банка. Обычно сдают как раз внаем, то есть другим гражданам для проживания. Аренда — для юридических лиц.
Это правило работает не всегда. В гражданском кодексе есть важная оговорка: в договоре с банком могут быть прописаны другие правила — и действовать будут именно они. Если сказано, что нужно получить согласие банка, — его нужно получить. Если ничего об этом не сказано, то можно сдавать квартиру и никого не спрашивать.
Договоры разные. Смотрите свой и не думайте, что во всех остальных написано то же самое.
В договоре может не быть слов «наем», «аренда» и «сдавать квартиру». Зато там может быть написано, что заемщик вправе передавать заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам только с согласия кредитора — или без. Это как раз про наем и аренду.
Если сдавать квартиру без согласия банка, хотя договор его требует, последствия могут быть разными:
Взять ипотечные каникулы на полгода
Как это работает. Любой человек, который взял ипотеку, имеет право полгода ее не платить, если это его единственное жилье. Это правило действует с 31 июля 2019 года. До этого об отсрочке платежей нужно было индивидуально договариваться с банком. Он мог согласиться или отказать. Теперь право на каникулы действует для всех, условия четко прописаны в законе, а отказать в этом праве банк не может.
Чтобы полгода не платить ипотеку, должны совпадать такие условия:
К трудным жизненным ситуациям закон относит:
Кредитная история во время каникул не пострадает, а квартиру не заберут за долги. Когда отсрочка закончится, нужно будет платить по обычному графику. А в конце кредита — внести платежи, которые пропустили за время каникул. Дополнительные проценты платить не придется.
Прописка в ипотечной квартире: миф или реальность?
Данный вопрос не освящается сотрудниками банка в полной мере во время совершения сделок, поэтому покупателям недвижимости ничего не остается, как заниматься самостоятельным поиском ответов в интернет. Из-за большого количества противоречащих друг другу статей бывает сложно сориентироваться в том, что из прочитанного — правда, а что ложь. Например, задав в поисковике вопрос «обязательно ли прописываться в квартире, купленной в ипотеку?», на одном сайте будет написано, что обязательно, на другом — на усмотрение собственника. Попробуем разобраться во всем подробно.
Главное заблуждение, с которым сталкиваются покупатели, гласит, что в приобретенном объекте недвижимости прописаться можно только после полного погашения долга. Это неправда. И если в регистрации вам отказано только по причине наличия ипотечного долга, это является грубым нарушением прав собственника жилья.
Вопреки распространенному мнению, что до выплаты всей суммы кредита собственником жилья является банк, распоряжаться квартирой по своему усмотрению имеет право сам заемщик. При этом банк является лишь держателем залога. Таким образом, ответ на главный вопрос «можно ли зарегистрироваться в ипотечной квартире» будет положительным.
Так как информация по данному процессу практически не отражается в нормативных документах федерального уровня, сотрудники паспортного стола и банки-залогодержатели нередко выдвигают повышенные требования к пакету необходимых для регистрации документов. Помимо стандартного «набора», может потребоваться и согласие самого банка. Данные мероприятия (если они не оговорены договором) противоречат Административному регламенту ФМС, а значит, могут быть обжалованы в судебном порядке.
Если в ипотечный договор включен пункт о необходимости согласования права на прописку с залогодержателем, требование лучше выполнить.
Правовая составляющая вопроса прописки в ипотечной квартире
Заблуждения относительно приобретения жилья в ипотеку нередко связывают с мнением, что фактическим владельцем недвижимости при ипотеке до момента погашения кредита является финансовая организация, выдавшая ипотеку.
На самом деле владельцем, который имеет право распоряжаться квартирой, даже если она была куплена за кредитные средства, является сам заемщик. Учреждение выступает лишь держателем залогового имущества. Данные нормы предусматриваются Законом «Об ипотеке» и Гражданским кодексом.
В законодательстве нет и не может существовать прямых запретов на регистрацию при ипотеке. Однако этот вопрос плохо освещен нормативными актами на федеральном уровне, что позволяет банкам и сотрудникам паспортной службы ставить завышенные требования к прописке в случае ипотеки. К примеру, согласно постановлению Правительства Москвы №859-ПП, для прописки в жилплощади в залоге, кроме стандартного пакета документов прописки, необходимо согласие залогодержателя.
Но данное постановление идет в противоречие с Административным регламентом ФМС. Указанный регламент содержит список необходимых для прописки документов. Среди них не значится согласие залогодержателя.
Таким образом, следует признать незаконными любые дополнительные требования сотрудников паспортного стола. Одновременно с этим обязательному исполнению подлежит требование о необходимости согласия займодателя на прописку, внесенное в договор ипотеки, который подписывается заемщиком.
В законодательстве Российской Федерации сказано, что собственником обременённой ипотекой недвижимости числится заемщик, а держателем залога – банк. По этой причине государство не устанавливает прямых ограничений при прописке граждан, возлагая всю ответственность на кредитное учреждение, выдавшее жилищную ссуду.
Мнение эксперта
Ирина Богданова
Стаж работы в Сбербанке 12 лет.
В связи с отсутствием законодательной информации по данному вопросу, паспортные службы вправе устанавливать внутренние требования к процедуре. В качестве примера можно рассмотреть ситуацию в Москве: постановление №859-ПП, гласит, чтобы прописаться в ипотечной квартире, понадобится официальное одобрение кредитора.
Государственное требование не соответствует распорядку ФМС, потому что сотрудники данного учреждения не требуют разрешения.
Каждый плательщик обязан учитывать предъявляемые условия залогодержателя к данной процедуре. Если в кредитном договоре прописывается, что залогодатель обязан получить согласие при прописке, то это условие нужно выполнить, несмотря на регламент ФМС.
Во избежание дальнейших сложностей, лучше заранее получить разрешение банка.