Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «муниципального образования город-герой Новороссийск». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ЗК РФ, решение об смене ВРИ принимает местная или региональная администрация. В больших городах для этого создаются специальные отделы, которые рассматривают обращения землевладельцев. Узнать о наличии таких ведомств можно на муниципальных сайтах. К примеру, в Москве разрешением подобных земельных вопросов занимается Департамент городского имущества. Причем информация о самой процедуре предоставлена на сайте учреждения.
При выделении пользователям земельных участков вводятся некоторые ограничения по их применению. Они определяются в зависимости от месторасположения наделов, характеристик почвы, специфики близлежащих объектов и других факторов. В процессе определения видов землепользования учитываются такие моменты:
- Собственники или арендаторы земли не имеют права на изменение ВРИ, поскольку это прерогатива соответствующих муниципальных ведомств.
- Виды распоряжения земельной собственностью, условия их смены указаны в правилах землепользования, застройки. Последние утверждаются госорганами в обязательном порядке.
- Если на конкретный земельный надел распространяются предписания ПЗЗ, то смена ВРИ разрешается без публичных слушаний, дополнительных разрешений.
Существуют такие разновидности пользования участками: основная, вспомогательная, условно-разрешенная. Две первых допускается изменить без какого-либо одобрения уполномоченных органов. Третья предоставляет возможность строить либо заниматься какой-то деятельностью лишь при соблюдении определенных условий. Поскольку вместе с изменением ВРИ земельного участка корректируются требования к землепользователю, то такая процедура включает в себя согласование, слушание, исправление ПЗЗ.
Что делать, если в предоставлении госуслуги отказали?
Полный перечень причин для отказа в оказании госуслуги приводится в тексте административного регламента по ее предоставлению.
Наиболее часто встречаемые:
- Заявление заполнено не по форме регламента либо не поддается прочтению.
- Заявка подписана лицом, не имеющим на это право.
- На участок наложены ограничения в силу закона, либо он является изъятым из оборота.
- Сведения в представленных документах противоречивы.
- Выявленное при анализе документов отсутствие прав на земучасток.
- Испрашиваемый вид использования надела не соответствует видам, предусмотренным ПЗЗ.
- Отзыв заявления.
Отказать в оказании услуги органы власти могут по любому из этих оснований. Причина отказа обязательно указывается в тексте решения. После устранения причины отказа, заявление может быть подано повторно.
Когда изменить ВРИ невозможно
В некоторых случаях, поменять целевое назначение земельного участка невозможно. К ним относят следующие ситуации:
- изменить ВРИ на запрашиваемый нельзя в связи с правилами землепользования и застройки;
- ПЗЗ и градостроительные регламенты в отношении конкретного надела, не установлены или не распространяются на нее, а федеральным законодательством не регламентирован порядок смены ВРИ;
- договор аренды государственного или муниципального земельного участка заключен в результате торгов;
- земля предоставлена арендатору для ведения конкретной деятельности, связанной с текущим целевым использованием;
- государственный или муниципальный надел предоставлен арендатору без проведения аукциона для производства продукции по импортозамещению.
Правила зонирования территории
В отношении данного процесса принят строгий регламент, регулируемый ст. 34 ГсК РФ, что нужно для соблюдения правил застройки и других градостроительных норм. Среди главных ограничений, которые применяются в этой отрасли:
-
можно объединять земли с одним типом;
-
новая постройка не должна наносить ущерб уже действующим;
-
соответствие культурным, историческим и религиозным особенностям местности;
-
границы зон должны совпадать с линиями других поселений, осевыми улицами и магистралями, естественными природными объектами.
Что такое основные и условно разрешенные ВРИ?
Все виды разрешенного использования земель перечислены в классификаторе ВРИ. Каждый участок имеет присвоенный ему основной ВРИ, Однако, существуют также градостроительные регламенты, применяемые к каждой отдельно взятой территориальной зоне. И этим регламентом за конкретной территорией может быть закреплено несколько дополнительных видов условно разрешенного использования земель.
Главным отличием междуосновными ВРИ и условно разрешенными является то, что для использования земли, в соответствии с основным ВРИ, правообладателю не требуется ничье разрешение. Это право итак за ним закреплено правоустанавливающими документами. Иное дело условно разрешенные ВРИ. Чтобы получить право на любой из условно разрешенных ВРИ потребуется предварительное согласование с соответствующими органами местного самоуправления. Это в первую очередь касается капитального строительства.
В общем случае смена разрешенного пользования землей осуществляется в следующем порядке:
- Землепользователь собирает нужные документы и подаёт заявление на имя главы исполнительной власти;
- Если заявление составлено корректно, градостроительный и земельный комитеты формируют комиссию;
- Комиссия рассылает уведомления о предстоящих слушаниях землепользователям, участки которых находятся в одной зональной территории с участком заявителя;
- Проводятся публичные слушания;
- По итогам слушаний комиссия принимает решение;
- При положительном решении составляется акт о смене ВРИ заявленного участка;
- На основании акта вносятся изменения в ЕГРН.
Зачем менять назначение земли
Для каждого участка земли государством установлена цель его использования, и пользоваться этим участком не по назначению нельзя. Нельзя построить на своем приусадебном участке магазин, а на землях сельхозназначения — многоквартирный дом.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка применяется, например, чтобы:
- заработать на перепродаже (земли населенных пунктов оцениваются намного дороже земель сельхозназначения);
- организовать на своем подсобном участке производственное предприятие или торговую точку;
- построить многоквартирный дом на участке, который предназначен для ведения подсобного хозяйства;
- застроить участок сельхозназначения жилыми домами.
Для чего проводится ВРИ
Нарушая правила использования земли, находящейся в собственности, многие не понимают, что совершают действия, идущие вразрез существующему законодательству. Согласно положениям закона использовать землю можно только в строгом соответствии с ее назначением. Между тем Гражданским кодексом предусмотрена процедура и порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка (ст. 39 ГК РФ). Для чего это надо, и кто готов пройти через процедуру изменения?
- Для начала строительства, что недопустимо на участках, предназначенных для выращивания фруктов и овощей. Это самый частый повод и веская причина для изменения ВРИ участка.
- С целью увеличения стоимости участка, а известно, что земля, на которой можно вести индивидуальное строительство или возводить многоквартирные дома стоит намного дороже, чем земля, предназначенная исключительно для сельскохозяйственного использования.
- Если собственник желает возвести на своем участке не жилой дом, а коммерческий объект, приносящий прибыль.
Многие землевладельцы пренебрегают нормами закона и без всяких согласований меняют предназначение участка, возводя жилые и коммерческие здания на землях, где делать это запрещено. Такие действия считаются противоправными, а лучшее, что ожидает нарушителя – внушительный штраф. Причем, накладывать его будут до тех пор, пока последствия нарушения не будут устранены, или не будет изменено назначение участка.
Можно ли ускорить процесс
Как видите, процесс изменения ВРИ отнимает не менее двух месяцев, поэтому многие собственники стараются ускорить процесс. Сделать это сложно, но нет ничего невозможного. В первую очередь, можно ускорить процесс приемки документов и отправки по инстанциям – для этого надо тщательно собрать их по списку, и лучше сделать это с первого раза. При заполнении заявления также надо быть внимательным, а поводом для отказа в приеме может стать любое несоответствие в представленных сведениях (не допускаются опечатки, исправления, неправильные даты). Перед подачей документов лучше проконсультироваться с земельным юристом, который проверит документы и даст действенные рекомендации относительно того, как ускорить процесс.
Какие бывают виды разрешенного использования земельного участка
Учтите, что законодательно термина ВРИ земельного участка не существует, хотя данная характеристика земли является важной и основной для земельного участка. Чтобы понять суть данного термина, изучите всю информацию, систематизируйте ее.
Вид допустимого применения земельного участка – это одна из основных характеристик участка территории, которая непосредственно влияет на формирование юридических оснований применения территории и земельных ресурсов. Правила, которые регулируют ВРИ, определяются нормами распределения территории на зоны целевого использования.
Согласно правилам зонирования территории владелец участка получает право использовать землю в строгом соответствии обозначенным видам допустимого использования территории. При этом в правилах четко прописано, что допустимо делать на участке земли, в какой ВРИ земли перевести собственность, кроме этого, прописано, какие действия с земельными ресурсами на территории участка недопустимы для любого пользователя или собственника.
Основная задача формулирования ВРИ заключается в том, чтобы определить функциональные ограничения по применению участка земли.
Законодательство определяет три важные категории видов разрешенного применения земельного участка:
- Основные – на основании таких ВРИ собственник имеет право применять земельные ресурсы в границах своей территории без получения дополнительных документов или разрешений на осуществление деятельности, без прохождения процедуры согласования с уполномоченными органами. Список основных видов допустимого землепользования формируется градостроительными регламентами, которые распространяются в пределах территории расположения земельного участка;
- Условно разрешенные – виды применения земли, которые разрешены к использованию, но могут быть применены только после прохождения процесса общественного согласования. А это значит, что после проведения соответствующих мероприятий владелец должен получить документ, разрешающий применять определенный ВРИ земли в качестве основного. Существует специальный алгоритм действий для осуществления процедуры согласования, согласно ГрК РФ:
- Инициатор подает заявление в специальный комитет, имеющий право принимать и рассматривать для вынесения решения заявления с требованиями провести процедуру согласования;
- Учтите, что в тексте заявления необходимо указать точный вид условно разрешенного использования земли, которое требуется установить в отношении территории собственника;
- Далее, в соответствии с нормами и правилами осуществления общественных слушаний организуется такое мероприятие, на котором выносится на обсуждение вопрос присвоения вида условно разрешенного использования земли в отношении участка заявителя;
- После озвучивания повестки принимается решение о том, чтобы присвоить запрашиваемый вид условно разрешенного применения земли участку собственника или отказать в этом. Знайте, что в случае отрицательного решения после проведения общественных слушаний можно обратиться в суд и отстаивать право на изменение ВРИ в отношении собственного участка;
- Вспомогательные – такие виды допустимого использования ресурсов земли устанавливаются в отношении территории, которой уже присвоен основной ВРИ или условно разрешенный. При этом вспомогательный вид использования земельного ресурса присваивается с целью обеспечения условий максимально полной эксплуатации участка земли в соответствии с целевым назначением земельного ресурса.
Внимательно изучите примеры, чтобы наглядно понять, каким образом формируется ВРИ любого участка и территории.
Для условно взятой для примера территории с установленной категорией землепользования существуют следующие варианты применения ресурсов земли:
- Основной ВРИ предусматривает право на возведение объектов ИЖС, что дает возможность собственнику возводить жилые здания без получения специальных разрешений на строительство таких объектов в границах данной территории;
- Условно-разрешенный ВРИ позволяет возводить жилые помещения общей площадью, не превышающей 100 квадратных метров, что подразумевает получение дополнительного разрешения на право возводить объекты нежилого назначения, если есть у собственника намерение возвести магазин или иной объект для осуществления определенного вида деятельности;
- Вспомогательный ВРИ подразумевает возможность без дополнительных разрешений строить автостоянки для легкового автомобильного транспорта. Учтите, что автомобильную стоянку без дополнительных разрешений и согласований разрешается возводить только после того, как будет построено хотя бы одно здание на территории. В таком случае автостоянка будет считаться объектом, созданным для обслуживания строительства.
Чтобы понять, с каким количеством территориальных зон можно столкнуться на практике, изучите основной перечень:
- Для жилищного строительства;
- Промышленные зоны;
- Восстановительные ресурсы;
- Территории общественного и делового строительства;
- Инженерные;
- Специального назначения;
- Зоны для возведения строений в ведомстве ВС РФ;
- Зона транспортной отрасли и всех объектов инфраструктуры;
- Земли сельхоз назначения;
- Зоны другого типа.
Учтите, что каждая зона формируется таким образом, чтобы любой участок земли располагался в конкретной зоне, не допуская пересечения границ. Территориальная зона определенного назначения, в пределах которой располагается участок, формирует основной вид допустимого использования участка земли.
Образец декларации о смене разрешенного использования земельного участка
Декларация об изменении ВРИ участка земли должна быть в качестве приложения к заявлению передана в администрацию вместе с заявлением. Такая декларация является основным документом, но разрешается ее заполнять в свободной форме.
Декларация подтверждает письменно право собственника выбрать вид разрешенного применения земли из существующих в отношении данного участка.
ВРИ после изменения выбирается собственником самостоятельно. Образцы декларации существуют в свободном доступе в интернете, допускается составить документ в своем варианте.
Главное, чтобы в тексте имели место следующие данные:
- Информация о государственной структуре, куда направляет заявитель декларацию;
- Название документа;
- Личные и паспортные данные заявителя;
- Перечень основных характеристик участка;
- Информация о категории землепользования;
- Описание документов, на основании которых участок приобретен собственником;
- Затем необходимо вписать фразу такого типа: «Разрешите внести изменения или поправки в кадастр, которые обоснованы сменой основного ВРИ ЗУ – на условно-разрешенный, по причине …»;
- Указать, что существует разрешение из администрации на смену ВРИ участка, соседи согласны с внесениями изменений и составили письменное согласие;
- В конце документа оставить подпись с расшифровкой, указать дату составления.
Знайте, что заявление и декларация отличаются друг от друга. В заявлении гражданин просит разрешить осуществить изменение ВРИ участка, а в декларации фиксируется разрешение по уже одобренному и подписанному заявлению. Фактически декларация вступает в силу после подписания заявления, далее, этот документ применяется для получения акта об изменении записи в кадастре.
Виды разрешенного использования земельных участков
Следует учесть, что законодатель предусмотрел следующее виды разрешенного использования:
- Основные. Данные вид разрешенного использования предусмотрен изначально для данного земельного участка исходя из зоны, в которой он находится местоположением. Использование данного участка не предполагает дополнительных разрешений.
- Условно-разрешенные. Данный вид использования предусмотрен органами государственной власти в соответствующем градостроительном регламенте и для его реализации предусмотрен разрешительный порядок. Данное разрешение получается у органа власти на основании заявления правообладателя;
- Вспомогательные. Такое использование подразумевается исключительно в дополнении с вышеуказанным и не может использоваться самостоятельно.
Ответственность за нецелевое использование земель
Государство жестко контролирует целевое применение земель. Владелец не может самовольно возвести на собственном садовом участке магазин или многоэтажный жилой дом – на территории с/г назначения. Для этого предварительно нужно изменить вид разрешенного использования. Существуют и другие причины таких изменений, например, желание увеличить стоимость недвижимости при перепродаже.
Нецелевое применение земель чревато привлечением к административной ответственности. Владельцы караются штрафами в размере от 3 000 до 20 000 рублей и более, что зависит от характера нарушений. Своевременное изменение вида разрешенного использования земель сельхозназначения и других категорий участков позволяет избежать неприятностей с государственными органами. Разрешение на проведение подобных операций предоставляет – земельный комитет, районная, городская либо областная администрация. Для этого нужно собрать пакет документов, приложив их к заявлению.
Подробная информация по данному вопросу есть на официальных сайтах перечисленных инстанций.
Адвокат по изменению использования земли в Екатеринбурге
Любой земельный участок имеет свою категорию и целевое назначение. Эти нормы прописываются официально в свидетельстве на право собственности и в кадастре. Сегодня существует несколько категорий участков – с/г назначения, жилые зоны, населенные пункты и прочие. Все они могут классифицироваться на виды допустимого применения.
Чтобы построить коттедж, промышленный объект или многоквартирный дом на территории, которая не предназначена для строительства, необходимо изменение вида разрешенного использования земли, предусматривающее проведение особой процедуры.
Наш адвокат по земельным спорам Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» поможет провести процедуру: профессионально, на выгодных условиях и в срок.