Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переселение из аварийного жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с результатами, полученными после оценки комиссией, и принятии ею решения о признании жилья ветхим или аварийным, все жильцы получают на руки характеристики и уведомления для дальнейших действий.
Большими правами и, соответственно, наибольшей самостоятельностью, обладают владельцы жилых помещений, прошедших процедуру регистрации права собственности в Госреестре. Этой категории граждан государство обязано предоставить альтернативный вариант квартиры или денежную компенсацию, которая, в свою очередь, определяется с учетом проведения анализа рыночной стоимости жилых помещений аналогичной площади и благоустройства района (ст.ст. 32, 87 и 89 Жилищного кодекса РФ).
Наименьшим перечнем возможностей обладают наниматели жилья, признанного в дальнейшем ветхим или аварийным. В данном случае граждане обязаны заключить новый договор аренды с муниципальным управлением или вправе отказаться от дальнейшего найма, если жилое помещение не соответствуют условиям для комфортного проживания. На основании этого отказа обязаны предоставить нанимателю альтернативный вариант жилого помещения, в противном случае все вопросы разрешаются в судебном порядке.
Квартиры и иные жилые помещения, которые предлагаются гражданам в качестве альтернативы для переселения из непригодного для жизни жилья, являются объектами, возводимыми в рамках региональных программ переселения из ветхого жилья. Данное строительство находится под строгим контролем у государственных органов, в единичных случаях программа ветхое жилье допускает выкуп квартир на рынке вторичной недвижимости.
Как определяется рыночная стоимость ветхого жилья
Программа переселения из ветхого жилья предполагает выдачу собственнику, при наличии его согласия, денежной компенсации, срок выплаты определяется по соглашению с собственником в индивидуальном порядке.
В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер выкупной стоимости жилья, признанного ветхим или аварийным, рассчитывается с учетом таких факторов, как:
- рыночная стоимость квартиры, подлежащей выкупу;
- расходы, которые понес собственник в связи с выкупом квартиры;
- расходы, возникшие в связи с переездом, а также поиском другого жилья для его дальнейшего оформления;
- расходы владельца, возникшие в связи с прекращением обязательств в досрочном порядке, при этом учитывается обязательство по возмещению упущенной выгоды.
Не все квартиры находятся в собственности их владельцев. Государство и муниципальные власти предоставляют объекты по договору социального найти. Такое жилье выдается на основании решений госструктур.
Социальное жилье также подлежит износу, поэтому может признаваться аварийным. В таком случае жильцам предоставляются иные объекты, которые должны соответствовать ряду требований:
- Площадь. Она должна быть равнозначна в сравнении с ранее выданным объектом.
- Благоустроенность. Объект обязательно должен быть пригоден для проживания.
- Отсутствие санитарных и технических нарушений.
- Местоположение. Объект должен быть в пределах того же муниципального объекта.
Что можно получить при расселении
Есть два основных варианта компенсации при расселении — получение нового жилья или денежной компенсации.
В первом случае, согласно 32-й статье Жилищного кодекса РФ, переселенцам предоставят новую квартиру такой же площади, как прежняя, но не менее шести квадратных метров на человека.
Во втором — проведут оценку выкупной цены аварийного жилья и выплатят данную сумму собственникам. Выкупная цена складывается из четырех параметров:
- рыночная стоимость жилья;
- стоимость доли собственника в общем имуществе;
- стоимость доли собственника в праве на земельный участок;
- убытки собственника.
По словам Крохина, переселенцы редко выбирают денежную компенсацию, так как во многих регионах стоимость жилья рассчитывается не по рыночной ставке.
Действующие схемы расселения
Переселение жителей ветхого жилья осуществляется по трем схемам:
- Если здание объявлено непригодным для проживания и подлежит сносу без реконструкции, расселение производится с учетом статуса жильцов. Отселение семьи квартиросъемщика сопровождается аннуляцией договора социального найма и оформлением нового соглашения на получение равноценной квартиры в этом же районе.
- Вместо сноса дом подлежит реконструкции и на этот период его обитателям выдается Жилое помещение из муниципального маневренного фонда.
- Собственник может взять вопрос поиска нового жилья на себя (например, если хочет переехать в другой регион) и получить денежную компенсацию в размере установленной комиссией рыночной стоимости старой квартиры.
Необходимые условия для расселения
Для того, чтобы можно было переселиться из аварийного жилья, сначала дом должен быть признан аварийным. При этом он должен соответствовать следующим требованиям:
- Дом пострадал из-за пожаров, взрывов или других подобных чрезвычайных происшествий.
- Дом располагается на территории, где велика вероятность того, что произойдет природная катастрофа. Например, землетрясение или оползень. Нужно отметить тот факт, что учитываются только те дома, которые действительно могут пострадать. Например, в случае с оползнем, это те строения, которые располагаются на краю обрыва.
- Дом не соответствует действующим санитарно-эпидемиологическим нормам.
- В доме нарушено функционирование основных коммуникаций, типа электричества. Однако не каждый дом такого типа будет признана аварийным, действует и дополнительное правило: должна отсутствовать возможность подвести или восстановить уничтоженные коммуникации в разумный срок.
- Повреждение или деформация конструктивных элементов дома, включая сюда стены, фундамент и так далее, которые могут привести к тому, что строение обрушится. Это самая популярная и распространенная причина признания дома аварийным.
- Физический износ важных элементов строения, которые невозможно или практически невозможно восстановить.
Причины и основания для признания зданий аварийными, а помещений неподходящими для нормального проживания людей
Для того чтобы знать, когда правда будет на вашей стороне и идти за ней «наверняка», следует ознакомиться со списком нарушений, когда помещение или здание в целом могут быть признаны аварийными и неподходящими для проживания в них людей.
Первое, что приходит на ум в качестве основания для признания дома аварийным — это недочеты конструкции. Просевшие фундаменты, треснувшие стены, деформация перекрытий и кровли, попадание в помещение осадков. Любое изменение, грозящее дому обрушением или значительно ухудшающее условия проживания, будет рассматриваться как веский аргумент для переселения жильцов и признания здания аварийным. Но не только это может повлиять на принятие решения.
Перечень документов, передаваемых в комиссию для признания домов аварийными, а помещений неподходящими для проживания в них людей
Решив обратиться в соответствующие органы с заявлением о признании жилого дома аварийным или помещения неподходящим для проживания, вы можете передать весь пакет на бумажном носителе самостоятельно или воспользоваться услугами почты, а можете подать все в электронном формате через специализированные информационные сервисы. В список должны войти:
- заявление;
- копии бумаг, удостоверяющих ваше право на рассматриваемое жилье (если право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то это необязательно);
- заключение специализированной организации об обследовании здания (например, организация замеряла уровень шума от расположившегося неподалеку шоссе, и показатели для жилого помещения оказались недопустимыми);
- заключение проектно-изыскательской организации о состоянии конструкций и ограждений, если к ним имеются претензии;
- заявления, жалобы и письма соседей, если таковые имели место быть.
Программа переселения из ветхого и аварийного жилья
В последнее время значительное число жилого фонда в России объявляется аварийным и подлежит расселению сносу.
Однако, длительное время проблема расселения стояла достаточно остро, местные органы власти не торопились осуществлять переселение граждан из ветхого жилья, вследствие этого накопилась значительная «очередь» на новые помещения, т.к. происходит получение жилья при сносе дома.
В 2007 году Правительством РФ инициировано создание Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, а также был подписан одноименный закон, регулирующий решение острых проблем в области жилищно-коммунального хозяйства.
Указанный закон предусматривает создание на региональном уровне программ переселения из аварийного жилья.
В программе должны быть указаны перечень домов, объявленных до 1 января 2012 года ветхими и подлежащими снесению, объем финансирования за счет средств бюджета субъектов РФ и местных бюджетов, обоснование объема средств с указанием способов расселения, срок переселения, планируемые показатели выполнения программы, размер предельной стоимости одного квадратного метра жилого помещения.
Каждый субъект РФ обязан был принять госпрограмму переселения и указать обязательные сведения, предусмотренные законом. Муниципалитеты имеют право подписывать договоры на покупку жилой недвижимости за счет средств, выделяемых Фондом, а также средств бюджета субъекта РФ и средств бюджетов муниципалитетов.
Программы не предусматривают порядок расселения из ветхого жилья, переселение осуществляется согласно требованиями жилищного законодательства.
Предлагаем, кратко ознакомится с порядком расселения аварийного жилья.
После объявления жилого дома аварийным и подлежащим расселению и снесению, муниципалитет направляет собственникам и нанимателям жилых помещений в доме сообщение о предстоящем изъятии жилых помещений. Нанимателю также направляется уведомление о прекращении действия договора социального найма.
Собственнику помещения вместе с уведомлением об изъятии помещения направляется соглашение об изъятии помещения, в котором указываются условия изъятия помещения. Если в течение трех месяцев собственник не направляет подписанное соглашение, муниципалитет вправе обратится с иском в суд об изъятии помещения с предварительным и равноценным обменом на другую жилую недвижимость.
Собственник вправе отказаться от предоставления взамен нового жилья и требовать у муниципалитета выплаты денежных средств в качестве возмещения за изымаемое помещение. В сумму возмещения включаются рыночная цена изымаемого помещения, а также сумма убытков, связанных с переселением собственника и членов его семьи из помещения.
В случае если муниципалитет не желает добровольно предоставлять компенсацию за жилое помещение, собственник вправе обратится в суд с иском о выплате суммы компенсации за изымаемую недвижимость.
Важно! Нанимателю помещения предоставляется новый договор найма в отношении нового жилого помещения.
Собственнику и нанимателю должны быть предоставлены равноценные жилые помещения по площади с количеством комнат не менее количества в ранее занимаемом помещении. Жилые помещения должны быть представлены в рамках населенного пункта, где расположено изымаемое помещение.
В чем суть программы и ее цели
Следует уточнить, что в законодательных актах присутствуют понятия ветхого жилья и аварийного. Они имеют существенное отличие, поскольку аварийное помещение становится опасным для проживания. При оценке рисков и признания жилья непригодным в любом из случаев принимаются во внимание следующие моменты:
- степень износа и деформации несущих конструкций;
- риск обрушения здания, стен и плит;
- степень опасности для жизни и здоровья граждан, находящихся в нём.
Для домов, построенных из разных материалов, отличается и степень износа. Так для деревянных строений этот показатель составляет от 65 %, а для кирпичных и иных – свыше 70 %.
Если дом по решению администрации признается ветхим или аварийным, его жильцы вправе претендовать на предоставление другого жилья взамен по программе переселения. Но в первую очередь в планирование и очередность попадают собственники аварийного фонда, поскольку опасность для проживания там значительно выше.
Все жилые помещения, признанные ветхими и аварийными, от даты принятия решения не могут быть участниками любых сделок. Это значит, что собственники не вправе их продать, подарить и т.д.
Аварийные многоквартирные домостроения, расселенные и выведенные из эксплуатации, подлежат последующему сносу по следующим основаниям:
- Степень износа несущих конструкций признана критической.
- Отмечена опасность разрушения или часть дома обрушилась в результате допущенных ошибок в строительстве или иных факторов.
- Неблагоприятная обстановка в помещениях, связанная с изменениями в микроклимате. Сюда относятся такие факторы, влияющие на жизнь и здоровье граждан, как радиоактивный фон; вибрационные процессы, связанные с близким нахождениям к объектам, вызывающих их; обнаружение присутствия внутри помещений опасных химических веществ, нормы которых превышены.
- Нахождение в зонах природного риска, подверженных сезонным паводкам, землетрясениям, оползневым явлениям, природным пожарам и прочим.
- Дома, пострадавшие от взрывов, пожаров и иных факторов.
В первую очередь планируют к расселению дома, попадающие в категорию аварийных. Собственники квартир в них вправе получить новые квартиры. По ветхим помещениям ситуация иная. Сначала принимается решение о проведении реконструкции. Если она будет признана нецелесообразной по причине стоимости, превышающей новое строительство, то дом пойдет под снос, а жильцы будут расселены.
Процедура предоставления помещений взамен имеющихся, в домах, признанных ветхими и аварийными, проходит поэтапно:
- Вынесение решения по дому с занесением его в реестр и постановка жильцов в очередь на расселение. Программа планируется на три ближайших года, но по аварийным помещениям срок должен составлять не более года. На практике жильцы могут ожидать гораздо дольше.
- Подбор помещений на замену. Следует учитывать, что предоставляются новые жилые площади в том районе проживания, в котором находится старый дом. Только в случае согласия собственников им может быть передано помещение в другом районе. На рассмотрение предлагается 3 варианта. По площади оно не может быть меньше прежнего (существуют варианты компенсации разницы в квадратуре, если она присутствует). Если прежняя жилплощадь не соответствовала нормам и собственники находились в очереди на улучшение, то им в этом случае будет применена норма в 18 кв.м. на человека. Учитывается и тот факт, что предоставляется отдельная квартира, исключаются случаи коммунального проживания.
- Оформление договора и подписание сторонами. При достижении соглашения сторонами происходит его документальное закрепление.
- Освобождение собственниками помещений в домах ветхих и аварийных и переезд в новые. По закону установлено, что этот процесс должен занимать не более 30 дней после подписания договора на предоставленном администрацией транспорте. При этом существует оговорка, что бесплатно будет дана возможность осуществить только один рейс, остальные оплачивают переезжающие.
Собственник квартиры расселяемого дома может отказаться от нового помещения. Для этого следует подать в администрацию заявление и получить компенсационную выплату в денежной форме в размере стоимости нового жилья.
Можно ли надеяться на улучшение жилищных условий при участии в программе переселения из аварийного и ветхого жилья
Под улучшением жилищных условий понимается увеличение площади. При этом не идет речь о переселении ближе к детскому саду или в новостройку. Но получить большую по площади квартиру после расселения могут не все.
Если лицо, проживающее в квартире вместе со своей семьей, было признано нуждающимся в жилье, тогда после переселения из аварийного жилья ему должны предоставить помещение согласно нормам. Это значит, что если семья жила на 30 кв. м, а по закону им необходимо минимум 40 кв. м жилой площади, то новая квартира должна быть не менее 40 кв. м.
Признание нуждающимся в жилье происходит путем постановки на учет.
Однако претендовать на большую квартиру при расселении могут и те, кто еще не состоит на учете, но имеет на это право.
Популярные вопросы и ответы
Вопрос: Законно ли требование администрации самостоятельно снести дом?
Ответ: В силу отдельных статей жилищного законодательства жильцы имеют право на снос дома в самостоятельном порядке. Однако в случае отказа от этого муниципалитет обязан произвести его за свой счет.
Вопрос: Законно ли предложение администрации переехать в маневренный жилой фонд после выселения из старых квартир?
Ответ: В отдельных случаях, когда проживание в МКД представляет реальную опасность, администрации может начать расселение в форсированном порядке. И если новое жилье не готово, то жильцов переселят в маневренный фонд.
Вопрос: Возможна ли продажа квартиры в доме, признанным аварийным?
Ответ: Собственник вправе осуществлять сделки купли-продажи недвижимого имущества в аварийном МКД при отсутствии обременений.
Регулируется порядок определения ветхого и аварийного жилья, предоставления другого в качестве переселения двумя документами:
- Федеральным законом 185-ФЗ от 2007 года «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» с изменениями;
- Жилищным Кодексом РФ.
В нормативных актах предусмотрены компенсационные выплаты жильцам в случае переселения в квартиру меньшей площади или взамен утраченной. При этом предпочтительнее используется вариант предоставления благоустроенных помещений равнозначных по количеству квадратных метров тем, которыми владели в домах, официально признанных ветхими и аварийными.
Заключение о признании выдается территориальной администрацией на основании заключения комиссии. В состав комиссии приглашаются представители контрольных и надзорных ведомств:
- МЧС;
- санитарной службы;
- жилищного надзора;
- органов по соблюдению норм экологического контроля;
- эксперты по оценке и специалисты по регистрации недвижимости;
- правозащитных организаций;
- местной администрации.
Совещание проходит в открытом режиме, о дате, времени и месте проведения извещаются жильцы рассматриваемых домов. Они могут присутствовать и вносить свои предложения в работу комиссии.
Расселение из непригодного для проживания жилья происходит только с согласия собственника с решением администрации.
Кaкиe дoкyмeнты нyжны чтoб пpизнaть жильe aвapийным
Ecли вaшeгo дoмa нeт в cпиcкe пpoгpaммы пo pacceлeнию, вы мoжeтe caмocтoятeльнo иницииpoвaть пpизнaниe eгo вeтxим или aвapийным. Для этoгo пoтpeбyeтcя coбpaть пaкeт дoкyмeнтoв.
3aявлeниe. Eгo мoжeт нaпиcaть ктo-тo oдин из жильцoв или нecкoлькo. Уcтaнoвлeннoй фopмы нeт. Baм нyжнo oбязaтeльнo включить в нeгo дaнныe зaявитeля – ФИO, пacпopтныe дaнныe, мecтo peгиcтpaции. Ecли зaявитeлeй нecкoлькo, этa инфopмaция дoлжнa быть o кaждoм пoдпиcaвшeм зaявлeниe. Дaльшe нeoбxoдимo излoжить пpocьбy пpизнaть дoм aвapийным и oбocнoвaть ee – нaпpимep, yкaзaть, чтo в дoмe тpи этaжa, нo нeт вoдoпpoвoдa и кaнaлизaции.
Дoкyмeнт дoлжeн быть пoдпиcaн вceми зaявитeлями, eгo нyжнo пoдaть в жилищнyю кoмиccию вaшeй мecтнoй aдминиcтpaции.
Texничecкий плaн дoмa, в кoтopoм бyдeт инфopмaция o cтeпeни изнoca кoнcтpyкций и ocтaтoчнoй cтoимocти здaния, a тaкжe тexничecкиe плaны пoмeщeний, pacпoлoжeнныx в дoмe. Эти дoкyмeнты мoжнo пoлyчить в БTИ.
Aкт пpoвeдeнныx peмoнтныx paбoт и ocмoтpoв пoмeщeний зa пocлeдниe тpи гoдa. Этoт дoкyмeнт мoжнo пoлyчить в yпpaвляющeй кoмпaнии или TCЖ.
3aключeниe caнитapнo-эпидeмиoлoгичecкoй, пoжapнoй и иныx cлyжб – выдaют cooтвeтcтвyющиe cлyжбы.
3aключeниe пpoeктнo-изыcкaтeльcкoй opгaнизaции o тexничecкoм cocтoянии жилья. Учтитe, чтo y выдaвшeй дoкyмeнт opгaнизaции дoлжнa быть cooтвeтcтвyющaя лицeнзия.
Пиcьмeнныe жaлoбы coбcтвeнникoв жилья. B зaвиcимocти oт cитyaции oт вac мoгyт пoтpeбoвaть и дpyгиe дoкyмeнты. Пoдaннoe зaявлeния yпoлнoмoчeнный opгaн paccмaтpивaeт в тeчeниe 5 днeй, пocлe чeгo coздaeт cпeциaльнyю кoмиccию, в кoтopyю включaютcя пpeдcтaвитeли влacти, cпeциaльныx cлyжб и жильцы дoмa. Кoмиccия изyчaeт фaктичecкoe cocтoяниe дoмa и вынocит вepдикт o нeoбxoдимocти cнoca, peкoнcтpyкции или кaпитaльнoгo peмoнтa здaния.
Кого по закону могут расселить
Использовать право на расселение могут собственники самих квартир, если вселение производилось по условиям договора социального найма. Также проводиться переселение собственников из аварийного жилья, если оно было приватизировано. Но только при условии, что данный дом был включен в программу по расселению, а также его законно признали аварийным.
Воспользоваться данным правом могут и члены семьи арендатора по договору социального найма. Рассчитывать на участие в программе имеют право и наследники владельца данной квартиры. Но только если оформление документации было произведено во время жизни наследодателя, а на момент переселения, наследники уже вступили в права наследования.
Для признания жилого помещения ветхим или аварийным собственником, нанимателем или уполномоченным органом подаются следующие документы:
- заявление;
- паспорт заявителя;
- копии правоустанавливающихе документов на жилье, собственник которого не отражен в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
- заключение комиссии об обследовании дома;
- заключение органов государственного надзора (при необходимости);
- заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения (при необходимости);
- фотографии (при необходимости);
- жалобы/заявления/письма граждан, свидетельствующие о непригодном для жизни состоянии дома;
- другие обосновывающие документы.
До конца 2020 года по государственной программе происходит переселение жителей тех домов, которые были признаны аварийными до 1 января 2012 года. Переселение жителей из домов, признанных аварийными после этой даты, с 2020 года начало происходить по новой программе.
Как определяется рыночная стоимость жилья
Данная программа расселения аварийного жилья содержит в себе выплату собственнику, если он дает на это свое согласие. Выплата должна производиться в срок, который указывается в соглашении между собственником и администрацией индивидуально.
В ЖК РФ, статье 32, прописано, что стоимость аварийного жилья, должна быть рассчитана с учетом определенных факторов, к которым относится:
- Рыночная цена самой квартиры, которая будет выкупаться;
- Расходы со стороны собственника на выкуп данной квартиры;
- Расходы в отношении переезда, а также поиск новой квартиры и ее оформление;
- Расходы собственника в отношении прекращения всех обязательств досрочно, но в учет будет браться только обязательство в выплате потерянной выгоды.