Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи недвижимости: когда платить и как рассчитать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Как начисляются налоги при продаже имущества
По закону налогами облагается любая продажа имущества физическим лицом. Но обязательный сбор равен 13 % от суммы полученной прибыли, а не всей суммы сделки. Например, если вы приобрели автомобиль за 500 тысяч рублей, а продаете за 600 тысяч, прибыль будет равна 100 тысячам. Сам налог к оплате составит 100 000 * 0,13 = 13 000.
Если имущество получено в дар, через приватизацию или по наследству, прибылью будет считаться вся сумма сделки. В качестве альтернативы налог в размере 13% может начисляться на всю сумму сделки в любом случае, но такой вид налогообложения вы должны выбрать сами для получения вычета.
Налог не платится, если вы владеете имуществом более трех календарных лет, но здесь есть особенность в отношении земли и жилья.
Жилая недвижимость и земельные участки при продаже облагаются налогами иначе, если получены в 2016 году и позже. В таком случае вы должны владеть ими пять лет. Если имущество было получено до 2016 года — те же самые три года. Также три года нужно будет ждать, если вы получили жилье или землю в дар, по наследству или через приватизацию.
Каким налогом облагается продажа земли?
Любой получаемый физическим лицом доход, и от продажи недвижимости в том числе, подлежит обложению налогом (НДФЛ).
Налог с продажи земельного участка в 2023 году для физических лиц остаётся прежним – 13%. Для не резидентов налоговая ставка — 30%.
Эта норма закреплена в статье 207 Налогового кодекса РФ. Налогоплательщиками являются физические лица как резиденты РФ, так и не резиденты, получившие доход от российских источников. Для расчета налоговой базы берутся все полученные в любой форме доходы согласно статье 210 НК.
Отметим, что к налоговым резидентам относятся только те физические лица — граждане РФ, которые проживали на Российской территории за 12-месячный период времени не меньше 183 календарных дней. Исключением служат военнослужащие и госслужащие командированные за границу.
Налог с продажи участка для ИП и ЮЛ
Индивидуальные предприниматели и юридические лица, наравне с гражданами обязаны уплачивать налог с дохода от реализации земли.
|
Нюансы |
|
Если организация применяет общую систему налогообложения, то в таком случае она уплачивает налог на прибыль. При этом сумма, по которой компания продала объект, заносится в доходы, а покупная стоимость — в расходы. |
|
Размер налога составит 20% от налоговой базы. Именно такая ставка используется при определении объема налоговых обязательств компании, применяющей ОСН. |
|
Организации и ИП, которые используют упрощенную систему налогообложения, платят 6% от выручки, если выбрали вариант «только доходы» или 15%, если объектом являются «прибыль минус затраты». |
|
ИП обязан оплачивать налог по правилам налогообложения предпринимателей, если участок, который он продал, использовался для предпринимательской деятельности. Например, на земле стояла автомойка или магазин. |
Возможно ли уменьшить величину налогового платежа
Для собственников важен вопрос: при продаже земельного участка нужно ли платить налог. Его величина будет зависеть от кадастровой стоимости надела, которая часто бывает завышена. Но в некоторых случаях ее можно оспорить.
В соответствии с законом № 237-ФЗ от 03.07.2016 оценку кадастровой стоимости возможно проводить через 3-5 лет. Правомерно оспаривание физическими лицами кадастровой оценки только в ситуации, когда затрагиваются их обязанности или права.
В региональном органе регистрации прав создается специальная комиссия по рассмотрению заявление об оспаривании или устранении ошибок при определении кадастровой стоимости. Заявитель направляет заявление с приложением правоустанавливающих документов и отчета о рыночной оценке стоимости. Комиссия может установить кадастровую стоимость на уровне рыночной либо отклонить заявление. При уменьшении кадастровой стоимости начисления будут пересчитаны.
Расчет суммы начислений
Стандартная ставка налога для граждан, являющихся резидентами, составляет 13%. Для людей, не являющихся резидентами, устанавливается повышенная ставка – 30%.
При расчете величины платежа с продажи надела земли необходимо базу умножить на ставку. Например, если земельный надел стоимостью 3 520 000 рублей продается резидентом, то он уплачивает бюджету 3520 000* 13% = 457 600 рублей. Если для нерезидента считается налог с продажи дома и земельного участка стоимостью 3 520 000 рублей, то ему необходимо уплатить 3 520 000 * 30% = 1 056 000 рублей бюджету. При наличии права пользовании вычетом сначала на вычет уменьшают базу, а потом исчисляют платеж бюджету.
Если собственность на надел продолжалась менее предельного минимального периода, то базу для налогообложения возможно уменьшить на фактическую величину затрат, которые были произведены для приобретения надела в собственность. Так, если надел продается за 4 млн. рублей, а фактические затраты на покупку составили 1,2 млн. рублей, то начисление налога будет производиться на 2,8 млн. рублей.
Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам
- В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
- Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье. Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года.
- Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше.
- Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
- Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире.
Налог с продажи земельного участка
На другие категории налогоплательщиков, как юридических лиц, например, ООО, такие льготы не действуют. Также налог взыскивается с продавца, если период владения составляет 3 года до 2022 года и 5 лет после 1 января указанного периода. В отношении организаций действуют собственные режимы налогообложения, предусматривающие оплату налога на прибыль, НДС, вмененного налога и др.
Обратите внимание! Занижать цену продажи не имеет смысла. Оценка осуществляется на основании кадастровой оценки, которая приближена к рыночной в регионе нахождения участка. Если налога начислено мало, проводит анализ цен налоговик в местной инспекции. Если участок находится в Москве, то к нему не могут применяться цены, действующие в других субъектах России. Такие условия действуют в рамках государственной программы перехода от инвентаризационной стоимости к новым стандартам на основании кадастровых показателей.
Сроки подачи декларации и оплаты налога. Штрафы за несоблюдение норм
В 2023 году изменений касаемо срока уплаты налога не произошло, поэтому дата подачи 3-НДФЛ декларации и непосредственно уплаты средств в казну остались прежними. Подавать декларацию разрешается на протяжении первых 4 месяцев нового года, вплоть до 30 апреля того года, который идёт сразу после заключения сделки. В документ обязательно включают личные данные налогоплательщика, прописывают сумму к оплате после имущественного вычета (если гражданин имеет на него право). Вычисление величины налога – это полностью обязанность продавца земли.
Декларация 3-НДФЛ носит характер строгой отчётности, на основании которой налоговая служба получает данные о полученной гражданином прибыли. Поэтому подавать её нужно обязательно.
Возникающее на основании этой декларации налоговое обязательство требуется погасить до 15 июля. Необходимо понимать, что каждый день просрочки чреват необходимостью уплачивать пеню. Не подать бланк декларации на проверку карается штрафом. Даже если гражданин входит в число лиц, освобождённых от уплаты налога, он всё равно должен подать в ФНС декларацию, к которой прикрепить дающие право на льготы документы. Скрываться нет смысла, ввиду того, что штрафы за уклонение от налогов весьма существенны.
Сумма штрафа равна не меньше тысячи рублей за несданную в установленные сроки декларацию, в том числе и нулевую.
Поэтому так важно придерживаться установленных норм. При необходимости можно использовать портал Госуслуг для передачи декларации, если лично посетить отделение ФНС не предоставляется возможным.
Ндфл при продаже земельного участка
Продажа земельного участка: расчет ндфл и вычеты
При продаже земельного участка, право собственности на который было зарегистрировано до 01 января 2016 год и срок владения которым составил более 3 лет — ндфл не уплачивается, декларацию 3-ндфл заполнять и подавать не нужно.Если же право собственности на земельный участок было зарегистрировано после 01.01.2016 года, тогда для освобождения от налогообложения нужно, чтобы земля находилась в собственности не менее 5 лет.
Согласно Земельного кодекса РФ, при разделе земли образуется несколько новых земельных участков, а старый прекращает свое существование.
Как следует из Гражданского кодекса РФ, право собственности на вновь созданную недвижимость (земельный участок также является недвижимым имуществом), возникает с момента государственной регистрации.
В таком случае дату государственной регистрации и отсчет 3 (5) лет следует считать с даты вновь созданного земельного участка, а не с даты права собственности на «старый» участок, который после раздела больше не существует.
(Письмо Минфина России от 16 мая 2018 г. N 03-04-05/32819).
Позиции выше придерживается и Начальник Управления налогообложения доходов физлиц и администрирования страховых взносов ФНС России Михаил Сергеев:
при разделе первоначальный земельный участок перестает существовать и образуются несколько новых участков (п. 2 ст. 11.2, п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса).
Им присваиваются новые кадастровые номера и проводится государственная регистрация прав собственности на эти участки в ЕГРН (ч. 3 ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ, ст. 219 Гражданского кодекса).
День такой регистрации и является тем моментом, с которого будет отсчитываться срок владения имуществом, в течение которого вновь образованные участки находились в собственности продавца.
Таким образом, налоговой базой (то есть доходом) от продажи земли будет полученная по договору сумма от продажи земельного участка. Если же продаваемый земельный участок был приобретен после 01.01.2016 года, тогда налоговой базой будет являться либо сумма по договору купли-продажи, либо кадастровая стоимость * 0,7 (то есть та сумма, которая получится больше).
Налоговую базу также можно уменьшить на сумму вычета при продаже недвижимости:
- или на сумму до 1 000 000 рублей;
- или на сумму документально-подтвержденных расходов, которые были у налогоплательщика, когда он ранее покупал земельный участок (который сейчас продает).
От получившейся в итоге суммы необходимо рассчитать ндфл по ставке 13 %. Данные расчеты будут отражаться в декларации 3-ндфл, которую также необходимо заполнить и подать в срок не позднее 30 апреля текущего года по доходам от продажи земли в предыдущем году.
Как продать квартиру быстрее
Чтобы продать недвижимость как можно быстрее, нужно заранее подготовить пакет документов. Важная бумага – выписка из ЕГРН. В принципе, продавец вполне может не предоставлять ее, что некоторые и делают, а потом теряют время на продажу.
Справка из Единого государственного реестра нужна покупателю, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры. В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости содержатся доказательства того, что продается именно тот объект, что именно вы продавец и больше нет других собственников, а недвижимость чиста – не в залоге, ренте, ипотеке или под арестом.
Если вы, как продавец, не позаботитесь об этом документе, то покупатель сам пойдет заказывать выписку из ЕГРН. Обычно обращаются напрямую в Росреестр или в МФЦ и получают на руки готовую выписку через неделю-две.
Порядок заключения сделки
Продажа объектов недвижимости, будь это дом с участок или другой вид собственности, проходит по стандартной схеме. Продавец и покупатель обговаривают условия заключения сделки, а достигнутые договоренности закрепляют на бумаге — составляют договор купли-продажи и заверяют его у нотариуса.
Далее покупатель должен зарегистрировать соглашение в Росреестре, чтобы официально оформить переход права собственности. После внесения записи о документе в базу ЕГРН покупатель становится владельцем приобретенного имущества.
На этапе сбора и подготовки документов тщательно проверяются все бумаги, предоставленные продавцом. Продать объекты недвижимого имущества может только законный собственник или его представитель, действующий на основании доверенности.
Налог при продаже земельного участка в 2022 году для физических лиц
В первую очередь, это коснулось минимального срока владения. Выше мы уже говорили, что до конца 2022 он года он составлял 36 месяцев для всех категорий граждан. Теперь же, общее правило гласит, что выждать необходимо уже на 24 месяца больше, то есть, в общей сложности пять полных лет. Отсчет срока стартует с того дня, когда жилье приобретается. В случае конкретно с покупкой, это дата подписания официального договора о продаже бывшим владельцем и покупки новым собственником. Если конкретный земельный участок был куплен до наступления 2022 года, то на него распространяются старые правила, то есть его хозяева могут продать его через три года владения и при этом освободиться от уплаты налога.
Каждый гражданин Российской Федерации является налогоплательщиком. Налоговые сборы разняться между собой, однако, один из них является основным для каждой категории граждан. Он носит название «налог на доходы физического лица». Некоторые категории граждан могут получать льготы по этому сбору, иные являются претендентами на налоговый вычет. В области реализации земельного участка с момента наступления 2022 года процедура и формат совершения выплат по указанному сбору не потерпели каких-либо изменений. В этой статье мы расскажем, как уплачивается налог при продаже земельного участка в 2022 году для физических лиц, кто обязан вносить средства на государственный баланс, и обсудим другие, не менее важные, моменты.
Активному внедрению рыночных отношений в нашу жизнь уже 15 лет, а налог на недвижимость все эти годы оставался на уровне, при котором большая часть населения могла его заплатить без ущерба для своего кошелька. Однако, с 2016 года ситуация меняется и ежегодный налог становится ощутим как для граждан, так и для бюджета государства.
Суть новых правил проста — налог будет взыматься исходя из суммы кадастровой, а не инвентаризационной стоимости земельного участка. Новое правило принято с 1 января 2015 года. Рассчитываться по новым правилам налог будет только в 28 субъектах Российской Федерации. Остальные решили пока взимать налог по инвентаризационной стоимости, но с 2020 году на новую форму расчёта перейдёт вся страна.
Штрафы за неуплату налога с продажи земли
Если налоговая декларация не была подана в срок, за каждый месяц просрочки установлен штраф – 5% от неуплаченной суммы налога. Но штраф не может превышать 30% и быть меньше 1000 рублей.
То есть если вы вовремя не известили налоговые органы о доходе, даже если сумма налога равна нулю, штраф составит 1000 рублей.
Если налог не был уплачен до 15 июля года, следующего за годом продажи участка, взыскивается штраф – 20% от неуплаченной суммы. Если налоговый орган установит, что налог не был уплачен умышленно, то размер штрафа может увеличиться до 40%.
Кроме того, за каждый календарный день просрочки будут начислены пени на сумму долга.
Будьте внимательны! Обращайтесь за советом к профессионалам, например, юристам компании «Юнидом».
В каких еще случаях доход с продажи квартиры не облагается налогом?
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.