Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод земли из одной категории в другую». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ( п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ).
Когда можно перевести земли в другую категорию
Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию. Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ). Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК).
Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ).
При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.
Основанием для отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую могут быть:
- Установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
- Наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
- Установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
Ответственность за использование земельного участка не по назначению
Земли сельхозназначения относятся к стратегическим объектам государства, являясь основой экономического благополучия страны и каждого региона в отдельности. Поэтому эффективное и рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения является одной из важнейших задач, стоящих перед собственниками таких наделов.
Если владелец участка допускает нецелевое использование земельного участка, то он может быть подвергнут административному наказанию (ст. 8.8 КоАП РФ). Размер штрафа зависит от кадастровой стоимости земли:
- для граждан и ИП — от 0,1% до 0,3% стоимости участка, но не менее 2 000 руб.;
- для юрлиц — от 1% до 6 % стоимости участка, но не менее 100 000 руб.
Внесение изменений в ЕГРН
Принятие уполномоченным органом акта о переводе земель или земельных участков в составе таких земель в другую категорию не является окончанием процедуры перевода. Изменение категории земель должно быть зафиксировано во всех органах учета объектов недвижимости.
Уполномоченный орган, принявший акт о переводе земли, самостоятельно направляет его копию (в срок до 5 дней с даты принятия) в Росреестр, который в течение 15 дней вносит изменения в государственный кадастр недвижимости и уведомляет всех заинтересованных лиц об этом (ст. 32, 34 закона о регистрации недвижимости).
Перевод земли считается завершенным с даты учета его в государственном кадастре недвижимости (в связи с изменением ее категории). При этом, документы, подтверждающие права на земельные участки, при изменении категории земли не переоформляются (п. 4 ст. 5 закона № 172-ФЗ).
Перевод земель сельхозназначения в земли промышленности
Согласно российскому законодательству большая часть земельного фонда в РФ определена под земли сельхозназначения. Удаленность таких земель от населенных пунктов делает их идеальными для возведения промышленных сооружений. Но Земельный кодекс запрещает возводить постройки такого типа на с/х землях. Единственным выходом из подобной ситуации является перевод земли из категории сельхозназначения в промназначение.
Для перевода с/х угодий в земли промышленности, необходимо наличие следующих условий (как минимум): непревышение среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) и отсутствие иных вариантов размещения промышленных объектов (подп. 4 п. 1 ст. 7 з № 172-ФЗ).
В обязательном порядке к пакету документов прикладывается проект рекультивации. Это комплекс мероприятий, который необходим для восстановления окружающей среды в результате ведения планируемого вида деятельности. Помимо этого, в большинстве случае требуется проводить экологическую экспертизу.
Помимо КоАП, регулирование земельных отношений осуществляется еще и Земельным Кодексом РФ. Если гражданин нарушил соответствующие законы, то на него накладывается административная ответственность в виде штрафа. Помимо наказания, у этого лица возникнут трудности при продаже этого участка.
Чтобы таких проблем не возникало, необходимо вовремя произвести смену категории участка, с последующей его постановкой на учет в определенных органах (определено в Земельном Кодексе).
Процедура смены категории земли – это довольно хлопотный процесс, который сразу начнется с трудностей при получении разрешения на изменение целевого назначения. К тому же, Федеральный Закон постоянно обновляется (в него вносятся дополнения и корректировки), что делает процедуру изменения категории еще более сложной.
Использование земли и ее целевое назначение – это взаимосвязанные понятия, дополняющие друг друга (о нюансах различных видов разрешённого использования земельных участков, читайте здесь, а из этой статьи вы узнаете о том, какое наказание грозит за использование земель не по целевому назначению). Они определяют, каким образом будет использован участок, а также какие постройки на ней будут располагаться (в некоторых категориях их быть вообще не может).
Стоимость перевода категории земли
Для расчета стоимости услуг наших адвокатов по переводу земель из одной категории в другую необходимо воспользуйтесь ниже приведенной информацией:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Перевод земель других категорий в земли населенных пунктов
- Земли сельскохозяйственного назначения. Данный перевод возможен лишь в случае исключения. Одна из ситуаций, в которой может произойти смена категории — изменение и установка новых пределов городских и сельских населенных пунктов ( п.3 ч.1ст.7 N 172-ФЗ).
Основанием для перевода сельскохозяйственных земель в категорию населенных пунктов является также размещение на них объектов промышленного назначения. Но обязательным требованием для этого является соответствующий уровень их (земель) кадастровой стоимости, который не должен быть выше средней аналогичной стоимости по муниципальному району.
Исключение для размещения в таком случае составляют земли особо ценного назначения (п.4 ч.1 ст.7 N 172-ФЗ). Ситуация, когда разместить объекты здравоохранения, образования, коммунально-бытового и социального назначения не представляется возможным, кроме как на сельскохозяйственных землях, является еще одной причиной для перевода ( п.9 ч.1 ст.7 N 172-ФЗ).
В последних 2-х случаях превышение кадастровой стоимости на 50% и более среднего уровня цены ведет наложение запрета на перевод (ч.2 ст.7 N 172-ФЗ).
- Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее земли промышленности и иного специального назначения).
В случае, если такие земли были подвержены нарушениям, загрязнениям или на их территории построены здания, сооружения, предназначенные для сноса, то перевод в земли населенных пунктов разрешен только если есть утвержденный проект рекультивации таких земель.
Если в процессе какой-либо деятельности был нарушен почвенный слой, то нарушенные земли должны быть восстановлены согласно утвержденному проекту рекультивации. Лишь по ходатайству органов государственной власти и местного самоуправления, перевод в категорию населенных пунктов может быть осуществлен без выполнения этих условий (ч.2,3ст.9 N 172-ФЗ).
Во всех других случаях ограничений по смене категории не существует.
- Земли особо охраняемых территорий и объектов. Чтобы перевести такие земли необходимо заключение государственной экологической экспертизы о том, что их особая ценность утрачена и дальнейшее их использование по назначению невозможно (ч.1ст.10 N 172-ФЗ).
- Земли лесного фонда. Перевести данные земли в требуемую категорию возможно либо по причине изменения и установления новых пределов городских и сельских населенных пунктов, либо при необходимости разместить на них объекты государственного/муниципального значения, если другие варианты размещения отсутствуют (ч.2,3 ст.11 N 172-ФЗ).
Земли, на которых расположены ранее созданные в целях освоения лесов поселки в границах земель лесного фонда, подлежат переводу в земли населенных пунктов.
- Земли водного фонда.
Перевод возможен если изменяются и устанавливаются новые границы городских и сельских населенных пунктов, либо возникла необходимость разместить на них объекты государственного/муниципального значения, если другие варианты размещения отсутствуют (ч.2,3 ст.12 N 172-ФЗ). Прекращение существования или изменение местоположения водного объекта также открывает возможность для смены категории. Однако этому разрешению должен предшествовать положительный результат государственной экологической экспертизы (ч.4 ст.12 N 172-ФЗ).
- Земли запаса. Пользоваться такими землями разрешено только после перевода их в соответствующую категорию (ст.103 ЗК РФ). Для того, чтобы перевести земли запаса в категорию населенных пунктов, необходимо сформировать в установленном законодательством порядке данный участок земли, а после оформить на него акт о переводе (ст.13 N 172-ФЗ).
Статья 10. Особенности перевода земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию, а также перевода земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли особо охраняемых территорий и объектов
1. Перевод земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию осуществляется при наличии положительных заключений государственной экологической экспертизы и иных установленных федеральными законами экспертиз в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране окружающей среды в случае, если их использование по целевому назначению ввиду утраты ими особого природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения невозможно.
2. Перевод земель другой категории или земельных участков в составе таких земель в земли особо охраняемых территорий и объектов (за исключением земель населенных пунктов) допускается в случае:
1) создания особо охраняемых территорий;
2) создания туристско-рекреационных особых экономических зон;
3) в иных установленных Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами случаях.
3. Установление или изменение границ туристско-рекреационной особой экономической зоны, а также включение земельных участков в границы туристско-рекреационной особой экономической зоны либо исключение земельных участков из границ туристско-рекреационной особой экономической зоны является переводом земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли особо охраняемых территорий и объектов.
4. Сведения о кадастровых номерах земельных участков, включенных в границы туристско-рекреационной особой экономической зоны или исключенных из границ туристско-рекреационной особой экономической зоны, направляются в порядке, предусмотренном статьей 5 настоящего Федерального закона, органом управления особой экономической зоной в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, для внесения соответствующих изменений в документы государственного земельного кадастра.
Документы, содержащие указание на категорию земель
На законодательном уровне установлено, что некоторые документы обязательно должны содержать в себе сведения о принадлежности земли к той или иной категории. Статья 8 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень таких документов, к которым относятся:
- договоры, в которых в качестве предмета сделки выступают определенные земельные участки;
- Государственный кадастр, содержащий сведения об объектах недвижимого имущества;
- документы, необходимые для проведения процедуры регистрации прав на недвижимое имущество, проведения с таким объектом каких-либо сделок;
- прочие документы, которые должны содержать данные сведения только в случаях, установленных на уровне закона и закрепленных актами государственного, субъектного и муниципального уровней.
Перевод земель, находящихся в муниципальной, федеральной и частной собственности
Если рассматривать отдельно процесс перевода федеральных земель, находящихся в одной категории в другую, можно заметить, что на практике существует проблема в установлении компетентного органа, которого можно уполномочить осуществить данное четко определенное действие. Данная проблема возникала из-за того, что на законодательном уровне должным образом не установлен порядок разграничения собственности субъектов и государства.
В соответствии с законом об осуществлении перевода до непосредственного процесса разграничения федеральной собственности или отдельно взятых земельных участков в составе таких земель данный перевод должен осуществляться Правительством при условии, что данное мероприятие удовлетворяет государственные нужды.
Кроме того, данный уполномоченный орган должен выполнять определенные функции, если речь идет об изменении границ, находящихся в пределах городов федерального значения, к которым относятся Санкт-Петербург и Москва.
Во всех прочих случаях, когда перевод земли муниципальной или частной собственности осуществляется путем установления границы определенной территории субъекта страны, уполномоченным на совершение подобных действий считается компетентный орган, полномочия которого подтверждаются на законодательном уровне. Чаще всего в качестве таких органов выступают органы исполнительной власти субъектов государства, однако в некоторых случаях, подчеркнутых в законодательных актах, данное действие могут совершить и органы муниципальной власти.
Перевод земель запаса и особо охраняемых территории в другую категорию
Перевод земель особо охраняемых территорий и земель запаса в иную категорию возможен исключительно при проведении установленной экспертизы и получения заключения, предоставленного уполномоченным государственным органом.
Подобная процедура изменения категории земель запаса допускается только при необходимости:
- создать новую особо охраняемую территорию или землю запаса;
- создать особую туристско-рекреационную экономическую зону.
Для регулирования процесса перевода земель принят федеральный закон, который предусматривает необходимость подачи ходатайства о желании изменить категорию земли и придать землям запаса другое назначение. Ходатайство о переводе земель запаса должно быть подано в уполномоченный орган, который будет принимать решение о совершении подобного действия на определенном земельном участке. В поданном заявлении обязательно должна указываться определенная информация:
- кадастровый номер земель запаса;
- категория земли;
- обоснование перевода земли запаса в другую категорию;
- подтверждение права на землю запаса.
Перевод земли из одной категории в другую, разрешающую строительство
Для того, чтобы перевести землю из одной категории в другую, например, разрешающую строительство, нужно обратиться в орган власти.
То есть, лицо подает ходатайство о переводе земель из одной категории в другую.
Все зависит от местонахождения этой земли.
Либо это орган исполнительной государственной власти, либо орган местного самоуправления, который его может рассматривать и принимать решения.
К слову говоря, документы, которые прилагаются к ходатайству, устанавливаются субъектами РФ по землям сельхоз назначения.
И, Федеральным органом исполнительной власти, назначенным Правительством РФ, по отношению других земель.
Другими словами, решения принимаются субъектами РФ по сельхозземлям.
А по другим, принимаются решения Правительством РФ.
Оптимизировать пространство огорода и свои усилия
Частный дом, живем постоянно, площадь земельного участка — 12 соток. Под сельхозку отдано примерно четыре. Картофель, морковь, лук, капусту, свеклу сажаем, но только на еду летом и осенью, на зиму не закладываем. Выйти в огород, дернуть пару морковок и похрустеть — почему нет. Картофель посажен в грядки-короба вдоль забора — дополнительная выгода, собаки не делают подкопы. Морковь и свекла — по краю грядок с другими культурами.
В грядки лука, брюквы, репы я сею укроп, салат, петрушку, редис, которые быстро растут и съедаются, а потом сею заново. Тыквы и кабачки растут между кустов смородины и крыжовника почти сами собой. Более ответственного подхода требуют томаты, огурцы, перцы и баклажаны. Это два стационарных парника и два под дугами.
Выращивание рассады начинается с марта. Мы купили контейнеры, чтобы все выглядело эстетично. В апреле выносим на веранду, в мае высаживаем в парник. Поливаем, закрываем утром до работы или вечером после. Когда лето засушливое, полив занимает 30—40 минут.
Огурцы солим в бочках, быстро и беспроигрышно, бочки в подвале. С помидорами и овощной икрой вопрос решает автоклав. Суммарно на это нужно потратить два-три выходных. Семена на эти культуры у нас свои, поэтому затрат нет.
Если про деньги, то получается вырастить где-то на 50 000 Р. Понятно, что надо вычесть стоимость электроэнергии, соли, сахара, масла на заготовки. Возможно, это не самое выгодное занятие, но зато мы не ходим в магазин за сезонными овощами и фруктами с июля, а за консервированными — никогда. Например, я делаю соус песто сама, очень его уважаю, а себестоимость выходит 50 Р. И главное — мы точно знаем, что едим. Считаю, что этот факт в совокупности с постоянным нахождением на воздухе и физическим трудом позволяет снизить расходы на медицину до нуля у всех, включая свекровь 78 лет.
Продавать излишки урожая и соленья кафе и ресторанам
Собственный дом в Иркутской области, участок 18,5 соток, проживаем постоянно. Выращиваем три сотки картофеля, помидоры, огурцы, баклажаны, сладкий перец, зелень разную, морковь, свеклу, лук, чеснок, кабачки, тыкву, капусту белокочанную и цветную, брокколи, пекинскую, фасоль и горох. Этими овощами обеспечиваем семью из девяти человек на всю зиму.
Закрутки хорошо съедаются. Зелень сушу и замораживаю на зиму. Свои яблоки и груши хранятся недолго: сушу их на компот, варю варенье, повидло, компоты длительного хранения. Вишня, алыча, смородина, малина, жимолость, земляника, арония, калина и рябина — эти дары едим свежими, замораживаем, варим варенья, компоты, делаем вино и настойки. Излишки рассады, овощей, ягод и фруктов продаю. Соленья охотно покупают некоторые кафе. Так что для нашей семьи получается не только существенная экономия, но и ощутимая прибыль.