Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как не потерять недвижимость при банкротстве продавца – физического лица». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. «Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия», — пояснила юрист из «Инком-Недвижимости».
Правило 7. Странное поведение продавца
Выдать недобросовестного продавца может его странное поведение — например, если он не может ответить на стандартные вопросы.
«Покупателям следует насторожиться, если собственник жилья не в состоянии объяснить им, куда он переедет после продажи своей квартиры и когда собирается зарегистрироваться на новом месте жительства. Конечно, это можно объяснить какими-то бытовыми сложностями, однако все же такую ситуацию необходимо прояснить», — рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
По его словам, также тревожным сигналом для потенциальных покупателей является подозрительно низкая цена квартиры — если она на 15% меньше рыночной стоимости подобных объектов. Конечно, собственник может дать покупателю значительную скидку в связи с тем, что ему нужно срочно продать квартиру из-за переезда в другой город или страну. Но в случае высокого дисконта следует перепроверить документы с особой тщательностью и не спешить выходить на сделку.
Какие документы проверить перед покупкой недвижимости
Все квартиры на вторичном рынке имеют юридическую историю, и часто она не совсем прозрачна. Главное, на что важно и нужно обращать внимание — документы. Что именно нужно проверить:
Паспорт продавца. Данные в паспорте должны совпадать с указанными в других документах на недвижимость.
Свидетельство о праве собственности и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и прочие).
Сверьте адрес квартиры, которую вы смотрели, с адресом, указанным в документах. В договоре должна быть указана полная стоимость объекта недвижимости.
Выписку из ЕГРН. С помощью этого документа вы сможете узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры, получить информацию о других владельцах квартиры, имеющихся ограничениях, арестах, обременениях и так далее. Если обременений нет, то в этой графе будет стоять прочерк.
Выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов. Проверьте данные о жильцах, зарегистрированных в квартире на данный момент времени.
Справку о наличии задолженностей по коммунальным платежам.
Покупка недвижимости — дело ответственное и серьезное. Не торопитесь, дайте себе время на раздумывание и тщательную проверку данных о квартире. Добросовестный продавец отнесется к этому с пониманием, предоставит все нужные сведения и документы и не станет ничего скрывать.
Предварительная проверка продавца на добросовестность
Перед покупкой недвижимости следует узнать, как проверить, что продавец квартиры добросовестный и не является банкротом. Существуют различные способы защиты от продавцов, которые могут инициировать процедуру признания банкротом как намеренно, так и по стечению обстоятельств. В любом случае покупатель, прежде чем совершать сделку, должен убедиться в ее чистоте. Перечислим некоторые советы, как быстро понять, что что-то не так и предварительно проверить продавца:
- Не стоит вестись на цену существенно ниже рыночной. Часто этим пользуются мошенники, чтобы быстрее привлечь к объекту недвижимости внимание и найти жертву. К тому же, такая сделка в дальнейшем может быть оспорена в судебном порядке, поскольку невыгодна для бывшего владельца имущества. Но также высок риск остаться и без квартиры, и без денег.
- Не следует указывать в договоре купли-продажи одну цену, а фактически оплачивать другую. Нередко продавец просит снизить стоимость сделки на бумагах, чтобы уплатить меньше налогов. Оставшаяся часть суммы в лучшем случае передается по расписке. Но если бывший владелец обанкротится, то в случае возврата купленной недвижимости эту разницу забрать не получится. Да и вообще в целом вернуть деньги от банкрота проблематично, особенно если договор купли-продажи жилья сопровождается подозрительными расписками.
- Всегда нужно проверять историю продажи покупаемой жилплощади. Если предыдущие собственники быстро начинали перепродавать недвижимость, это повод задуматься о ее покупке. Особенно опасны сделки купли-продажи с родственниками владельца. Скорее всего, лицо готовится к банкротству и пытается сохранить имущество.
За все время действия закона заявление о признании сделки недействительной в отношении физлица в Красноярске подали только один раз (дело № а33–25984/2015). Требование не удовлетворили, так как арбитражный управляющий не смог доказать, что стороны были в сговоре и что кредитору был причинен ущерб.
«Как правило, такие требования предъявляют к индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, — объясняет адвокат Юлия Михайлова. — Но это не значит, что не надо проверять сделки! Делать это следует обязательно. Учитывая ситуацию в экономике, количество тех, кто признается банкротом, будет расти, а значит, появится больше случаев, когда финансовый управляющий будет обращаться за признанием сделки недействительной».
ШАГ 5. Отсутствие арбитражных дел
Арбитражными делами считаются судебные дела с юрлицами. Если продавцом квартиры является обычный российский гражданин, то это не гарантирует, что он не зарегистрирован в статусе индивидуального предпринимателя (ИП) и не имеет по этой части арбитражных споров. Действующим законодательством установлено, что ИП несет ответственность по своим долгам всем собственным имуществом. Проверка отсутствия арбитражных дел доступна в соответствующей картотеке сервиса «Электронное правосудие». Если по запросу в картотеке найдены текущие арбитражные дела, в которых предприниматель выступает ответчиком — оцените их самостоятельно по существенности суммы иска. Если останутся сомнения — обратитесь за помощью в оценке рисков к юристам или отложите заключение договора до выяснения обстоятельств с продавцом.
Как проверить кредитную историю должника?
Чтобы не попасть на должника, который в ближайшем будущем может стать банкротом, нужно заглянуть в кредитную историю продавца. Конечно, самостоятельно запросить кредитную историю третьего лица граждане не могут, но они могут попросить продавца предоставить им данные из Бюро кредитных историй.
Чтобы исключить риск фальсификаций, необходимо лично присутствовать при запросе продавцом данных по кредитной истории. Если досье чистое и нет никаких просроченных долгов, то это должно повысить общий градус доверия к продавцу, хотя, конечно, расслабляться нельзя и имеет смысл воспользоваться и другими источниками информации.
Также нужно помнить, что кредитная история продавца квартиры может быть разбросана по нескольким бюро. Поэтому нужно сначала на Госуслугах запросить список бюро, в которых есть информация по заемщику. А затем уже последовательно получить кредитные отчеты из каждого. Все это можно сделать в онлайн-режиме за несколько минут.
Если продавец категорически не желает показывать свою кредитную историю, то такая позиция должна насторожить. Возможно, лучше поискать другой объект недвижимости.
Исполнительский иммунитет
Но не все так плохо в деле с продавцами-банкротами как могло показаться на первый взгляд. Чтобы немного успокоить покупателей недвижимости, хочу рассказать о таком понятии, как «исполнительский иммунитет». В соответствии с действующим законодательством, судебные приставы-исполнители могут обращать взыскание на любое имущество, кроме того, с которым такие действия запрещены. Согласно п. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, запрещено обращение взыскания на единственное жилье должника, а также на землю, на которой оно расположено. Законодатель установил имущественный иммунитет в отношении такой недвижимости. Поэтому, если в последующем, при оспаривании подозрительной сделки должника будет установлено, что проданная квартира являлась единственным жильем для должника и членов его семьи, вернуть ее в конкурсную массу будет невозможно. Оспаривать такую сделку кредиторам просто нецелесообразно, ведь даже в случае признания ее недействительной, наложить взыскание на указанное имущество нам запрещает закон. Следует заметить, что это положение не применяется в том случае, если квартира находится в залоге. Из этого делаем вывод о том, что совершая сделку с продавцом, имеющим долги, необходимо поинтересоваться о наличии у него или у членов его семьи в собственности других жилых помещений. Большим плюсом в данной ситуации будет не просто продажа должником своего жилья, но и покупка взамен другого, хотя бы и меньшего. Ведь в любом случае, на момент начала процедуры банкротства у должника будет в наличии другая недвижимость, с которой и начнут разбираться кредиторы.
Безусловно, далеко не каждая сделка купли-продажи, совершенная с должником, будет обязательно признана недействительной. Но для того, чтобы обезопасить себя от многих неприятных ситуаций, покупателям не стоит полагаться на собственные силы. Да, информации на эту тему написано очень много, однако она не всегда сможет вам помочь. Для того чтобы в будущем не потерять квартиру и свои деньги, существует золотое правило – доверьте покупку своей квартиры профессионалам, ведь в данном случае только юристы хорошей компании смогут помочь вам минимизировать ваши риски.
Как понять, что продавец квартиры неминуемо обанкротится?
Запомните, что, опираясь только на данные из реестра банкротов, вы никогда не проведете полноценную проверку. Вашего продавца вы там, скорее всего, не найдете. Там публикуются сообщения о людях, которые УЖЕ вступили в процедуру банкротства.
Тут нужно знать права и возможности банкротов: после вступления в процедуру у них нет права продавать недвижимость. Их имуществом и доходами руководит финансовый управляющий. А значит, ни один нотариус, ни один госреестр не проведет такую сделку документально. Поэтому банкрот в принципе не сможет продать квартиру, пока не закончится процедура в суде.
Ваша задача — определить добросовестность и финансовое положение продавца на момент сделки. На какие признаки стоит обратить внимание при покупке квартиры?
Перечислим косвенные моменты, которые должны вам сигнализировать о том, что продавец квартиры «мудрит».
Кто может получить сведения о статусе лица?
Проверить банкротство физических лиц имеет право любой человек или организация, которые в этом заинтересованы.
Информацию о статусе банкрота без проблем предоставят:
- самому должнику;
- кредитору, в том числе банку или микрофинансовой организации;
- ИП;
- спонсору;
- руководителю или сотруднику компании, который собирается взять на работу нового человека;
- участнику аукционов и торгов.
Особенности процедуры банкротства
Как показывает практика, в процедуре банкротства физлиц много скрытых минусов, которые становятся очевидными уже в процессе. Чем же грозит банкротство заемщику, оказавшемуся в сложной финансовой ситуации?
Отсутствие опыта
Многие даже не представляют, как происходит эта процедура, с чего начать, какие нужны документы. Без хорошей юридической подготовки при самостоятельном оформлении есть риск допустить ошибки, которые в будущем выльются в потерю времени и финансов. А профессиональная правовая помощь стоит недешево.
Стоимость
Процедура банкротства не бесплатна. Придется потратиться. Стоимость услуг финансового управляющего является фиксированной и составляет 25 тыс. руб. Еще в 300 руб. обойдется госпошлина. Но это лишь официальные расходы. В реальности гражданам приходится доплачивать немалые суммы, иначе найти грамотного управляющего и хорошего юриста становится проблематично. А если попытаться сэкономить на услугах опытных специалистов, то можно столкнуться с другими рисками. Например, имущество заемщика может быть распродано намного ниже его реальной стоимости.
Длительность
Процедура банкротства — довольно длительный процесс. Ведь арбитражным управляющим требуется время на поиск и продажу имущества. Иногда сама процедура может затянуться на годы, а сопутствующие проблемы будут только нарастать.
Признание сделок недействительными
Могут быть оспорены сделки по отчуждению имущества, совершенные за последние 3 года. Например, должник продал квартиру по подозрительно низкой стоимости. Финуправляющий обязательно проверит все Ваши последние сделки на наличие признаков преднамеренного и фиктивного банкротства — если они будут найдены, долги не спишут, а дело закроют.
Продажа имущества
Тот, кто решится начать процедуру банкротства, должен понимать, что все его имущество, кроме единственного жилья, будет продано в счет долга. Даже если это имущество зарегистрировано на его близких родственников, которым он менее чем за 3 года его продал или подарил. Если единственным жильем является квартира, взятая в ипотеку, должник может потерять и ее, поскольку она находится в залоге.
Списывают не все долги
Это может стать неожиданностью для заемщика, но платежи по алиментам или за услуги ЖКХ останутся.
Все денежные средства от реализации имущества поступают в распоряжение финансового управляющего.
Вы можете позвонить в агентство ЭОС анонимно, не стоит спешить начинать процедуру банкротства. Практически во всех случаях мы сможем подсказать, что делать.
Ограничения в правах во время банкротства
Здесь возникают трудности в следующем:
- на время процедуры закрыт доступ ко всем денежным операциям по счетам и картам, все банковские карты будут под контролем финансового управляющего;
- физлицо более не распоряжается своим имуществом без одобрения управляющего: продать дом или купить машину, находясь в стадии банкротства, невозможно;
- запрещаются все сделки отчуждения, дарения имущества в пользу родных;
- банкрот обязан передать все банковские карты, пароли от «Личных кабинетов» онлайн-банков и электронных счетов арбитражному управляющему;
- запрещен выезд за границу по усмотрению суда.
Опасные советы недобросовестных юристов
Человек, решившийся на банкротство, как правило, обращается в соответствующую фирму. С чего же предлагают начать дело недобросовестные юристы? В первую очередь они советуют подготовиться к банкротству, а именно формально избавиться от всего движимого и недвижимого имущества, кроме единственного жилья, так как все это подлежит продаже на торгах. Но они зачастую не сообщают клиенту о том, что он, согласно ФЗ «О банкротстве», статьям Уголовного кодекса РФ 195 «Неправомерные действия при банкротстве» и 196 «Преднамеренное банкротство», может стать субъектом преступления. Если правоохранительные органы установят, что гражданин до подачи заявления намеренно продавал имущество, чтобы скрыть его от кредиторов, в отношении него будет возбуждено уголовное дело. Также к уголовной ответственности могут быть привлечены лица, которые, имея большую задолженность и скрывая реальные доходы, намеренно создали условия для подачи заявления о банкротстве в суд. Банкротство — не такой уж простой процесс, лучше несколько раз подумать перед тем, как начать его. В нашей компании работают грамотные специалисты, которые помогут разобраться с трудностями.
Правило 6. Справки из диспансеров
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. «Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия», — пояснила юрист из «Инком-Недвижимости».
Однако сам по себе факт нахождения продавца на учете в психоневрологическом или наркологического диспансере не является однозначным поводом для отказа от сделки. В этом случае необходимо выяснить все обстоятельства, связанные с продажей квартиры: по какой причине она продается, приобретает ли собственник взамен другое жилье, где оно находится и т. д. «Кроме того, можно договориться о том, чтобы в день заключения сделки продавец прошел медицинское освидетельствование, благодаря чему врач мог бы оценить его состояние на предмет готовности к заключению сделки», — посоветовала Ольга Кладкова.
Правило 7. Странное поведение продавца
Выдать недобросовестного продавца может его странное поведение — например, если он не может ответить на стандартные вопросы.
«Покупателям следует насторожиться, если собственник жилья не в состоянии объяснить им, куда он переедет после продажи своей квартиры и когда собирается зарегистрироваться на новом месте жительства. Конечно, это можно объяснить какими-то бытовыми сложностями, однако все же такую ситуацию необходимо прояснить», — рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
По его словам, также тревожным сигналом для потенциальных покупателей является подозрительно низкая цена квартиры — если она на 15% меньше рыночной стоимости подобных объектов. Конечно, собственник может дать покупателю значительную скидку в связи с тем, что ему нужно срочно продать квартиру из-за переезда в другой город или страну. Но в случае высокого дисконта следует перепроверить документы с особой тщательностью и не спешить выходить на сделку.
Кто вправе требовать признания сделки недействительной
Сделки банкрота могут быть признаны арбитражным судом недействительными по заявлению финансового управляющего, конкурсного кредитора или налогового органа. Это означает, что теперь при заключении договора купли-продажи квартиры требуется тщательная проверка финансового положения продавца на предмет наличия признаков банкротства.
Для того чтобы избежать рисков, связанных с покупкой квартиры банкрота, покупателю следует запросить у продавца дополнительные документы. К таким документам относится отчет из кредитной истории, который содержит информацию об исполнении обязательств. Из кредитного отчета должно следовать, что у продавца отсутствуют просрочки по кредитам.
Чтобы не приобрести квартиру у банкрота, следует до совершения сделки проверить в банке данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов информацию о наличии исполнительных производств, возбужденных в отношении продавца квартиры, и на чем основаны содержащиеся в нем требования.
Помимо этого, необходимо также ознакомиться с картотекой арбитражных дел, из которой можно выяснить, подавалось ли в арбитражный суд заявление о признании продавца банкротом и возбуждено ли в отношении банкрота дело о его банкротстве. Имеется еще ряд Интернет-ресурсов, на которых можно получить информацию о продавце.