Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Радик Сафиуллин: землеустроительная экспертиза в ГАУ «УГЭЦ РТ»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Землеустроительная экспертиза — это исследование, в ходе которого специалист проводит изучение материалов землеустройства и правоустанавливающих документов на землю, а также выполняет комплексный анализ полученных им сведений. Землеустройство — это мероприятия, направленные на изучение состояния земель, описание их расположения на местности, установление их границ, а также организацию рационального использования участков как гражданами, так и юридическими лицами (ст. 1 федерального закона «О землеустройстве» от 18.06.2001 № 78).
Документы, необходимые для проведения экспертизы
- Правоустанавливающие документы:
— акты органов государственной власти или местного самоуправления,
— договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества,
— акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений,
— свидетельства о праве на наследство,
— судебные акты,
— акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество и другие. - Правоудостоверящие документы (свидетельство, сведения из единого государственного реестра недвижимости).
- Материалы инвентаризации, технические паспорта, технические планы, акты обследования.
- Межевые планы, землеустроительные (межевые) дела, карта-планы территории, схемы размещения земельного участка на публичной кадастровой карте, план-схемы.
- Картографические материалы (топографическая съёмка, буссольные карты, материалы лесоустройства, материалы землеустройства).
Многих землевладельцев интересует вопрос: как проводится землеустроительная экспертиза?
При этих исследований может использоваться геодезический или документальный метод, каждый из которых имеет свои нюансы и особенности.
Если специалисты примут решение задействовать документальную методу, то им придется изучить огромное количество справок, актов, кадастровых записей и других бумаг, подтверждающих право собственника на конкретный участок земли.
На основании полученной информации специалист сделает анализ всех технических характеристик надела, о чем сделает запись в соответствующем документе.
Судебная земельная экспертиза: цели, задачи, вопросы
Целью проведения судебной экспертизы является поиск ответов на вопросы, необходимых для дальнейшего рассмотрения дела и вынесения объективного решения, соблюдающего права обеих сторон разбирательства.
Ключевыми задачами проведения рассматриваемого вида экспертизы являются:
- установление фактического местоположения границ земельного участка и их соответствие данным, содержащимся в правоустанавливающих документах;
- выявление факта пересечения границ расположенных рядом участков и определение правильного их разграничения;
- разработка вариантов раздела земельного участка на доли/части (при невозможности осуществления такого раздела — установление порядка пользования землей);
- определение порядка применения сервитута (ограниченного пользования земельным участком);
- проведение экспертизы существующей землеустроительной документации, а также ее анализ на соответствие требованиям действующего законодательства и нормативной документации;
- выявление нарушений, допущенных при застройке земельных участков;
- установление возможности возведения на определенном земельном участке строительного объекта с заданными характеристиками;
- расчет рыночной стоимости участка;
- определение площади и границ самовольно используемого земельного участка.
В ходе исследования специалист в области землеустройства может дать суду ответы на многие вопросы, например:
- Какова фактическая площадь исследуемого участка земли и соответствует ли она площади, указанной в правоустанавливающих документах?
- Пересекаются ли границы рассматриваемого объекта с границами соседних участков?
- Находится ли на участке какое-либо имущество и кому оно принадлежит?
- Соответствует ли фактическое место нахождения участка сведения, указанным в документах?
- Каковы географические координаты точек, определяющих границы участка?
- Возможно ли возвести постройку на участке и какова ее допустимая максимальная площадь?
Урегулирование споров мирным путем
В ходе имущественных споров, могут возникнуть вопросы, решить которые возможно исключительно посредством привлечения профильного специалиста. Споры по границам земельных участков, легализация построек (или прекращение их существования), исправление кадастровых ошибок и т.д. – если эти вопросы решаются мирным путем (не через суд), необходимую документацию может подготовить только кадастровый инженер. При этом, результатом работ кадастрового инженера, может быть только ТРИ!!! вида документов: межевой план, технический план и акт обследования (подробнее в нашей статье «Кадастровые работы – что это?»). Посредством только этих трех документов, результаты достигнутых договоренностей или же выявленные достоверные сведения об объектах недвижимости вносятся в Единый Государственный Реестр Недвижимости (далее – «ЕГРН»).
Методы и порядок проведения
Независимая землеустроительная экспертиза осуществляется с использованием двух методов:
- Документальный метод.
- Геодезический метод.
При использовании документального метода специалист проводит проверку на основе имеющейся об участке информации: изучает документы, планы, чертежи и схемы.
При использовании геодезического метода проверка осуществляется непосредственно на самом участке. При этом используют специальное геодезическое оборудование для замеров. На основании полученных данных создают компьютерную модель участка и его макет.
Выделяют три основных этапа проведения судебной земельной экспертизы:
- Подготовительный этап — изучение всей документации и иной информации, имеющей отношение к спорному участку.
- Непосредственная проверка территории геодезическим методом.
- Заключительный этап — сбор и анализ полученных сведений, подготовка итогового заключения. Этот этап также называют камеральной обработкой данных.
Как правило, срок проведения оценки составляет один месяц, но в особо сложных случаях он увеличивается до трех месяцев.
Геодезические работы проводятся с использованием сложного оборудования, такого как:
- тахеометры;
- теодолиты;
- лазерные дальномеры;
- нивелиры;
- GPS-оборудование.
Полученную информацию обрабатывают в специальных программах, наиболее часто используемой является AutoCAD.
Собственно Федеральная служба госрегистрации, картографии и кадастра организует самостоятельную проверку некоторых документов. Ею же организуется землеустроительная экспертиза генеральной схемы землеустройства на территории РФ, разработанная по решениям государственной власти. На всех этапах проверки обязательно отслеживается установленный порядок её организации и проведения.
Остальная землеустроительная экспертиза выполняется территориальными органами Федеральной службы картографии, кадастра и государственной регистрации. Почти всегда возникает необходимость перед проведением любых землеустроительных работ проверить достоверность данных. Документация на строительство всегда бывает сложной, но проведение землеустроительной экспертизы значительно сложнее, поскольку каждый земельный участок имеет бесконечно длинную историю перехода от собственника к собственнику. И на каждом этапе этого процесса оформление документов сопровождают те или иные ошибки.
Судебная земельная экспертиза: цели, задачи, вопросы
Целью проведения судебной экспертизы является поиск ответов на вопросы, необходимых для дальнейшего рассмотрения дела и вынесения объективного решения, соблюдающего права обеих сторон разбирательства.
Ключевыми задачами проведения рассматриваемого вида экспертизы являются:
- установление фактического местоположения границ земельного участка и их соответствие данным, содержащимся в правоустанавливающих документах;
- выявление факта пересечения границ расположенных рядом участков и определение правильного их разграничения;
- разработка вариантов раздела земельного участка на доли/части (при невозможности осуществления такого раздела — установление порядка пользования землей);
- определение порядка применения сервитута (ограниченного пользования земельным участком);
- проведение экспертизы существующей землеустроительной документации, а также ее анализ на соответствие требованиям действующего законодательства и нормативной документации;
- выявление нарушений, допущенных при застройке земельных участков;
- установление возможности возведения на определенном земельном участке строительного объекта с заданными характеристиками;
- расчет рыночной стоимости участка;
- определение площади и границ самовольно используемого земельного участка.
В ходе исследования специалист в области землеустройства может дать суду ответы на многие вопросы, например:
- Какова фактическая площадь исследуемого участка земли и соответствует ли она площади, указанной в правоустанавливающих документах?
- Пересекаются ли границы рассматриваемого объекта с границами соседних участков?
- Находится ли на участке какое-либо имущество и кому оно принадлежит?
- Соответствует ли фактическое место нахождения участка сведения, указанным в документах?
- Каковы географические координаты точек, определяющих границы участка?
- Возможно ли возвести постройку на участке и какова ее допустимая максимальная площадь?
Порядок проведения землеустроительной экспертизы
Существует два варианта проведения экспертизы: документальный и геодезический. При проведении документальной экспертизы, экспертом проводится именно порядок и исследование землеустроительных документов на их соответствие. При проведении геодезической экспертизы изучается именно участок местности, где с помощью специальных приборов осуществляются замеры земельного участка, устанавливаются его границы.
Порядок проведения экспертизы зафиксирован в специальном Положении, которое утверждено Правительством РФ. Экспертиза проводится специальными территориальными органами Федеральной службы земельного кадастра РФ. С момента назначения экспертизы, специальные органы (например, суд) направляют всю документацию на экспертизу в учреждения. Специальные органы регистрируют полученную документацию, и рассматривают её принятие в течение 7 дней либо делают обратный запрос о недостающих документах. Порядок проведения землеустроительной экспертизы можно разделить на несколько этапов.
- Отправка документов, необходимых для проведения экспертизы, их регистрация и рассмотрение.
- Собрание состава экспертной комиссии, определение задач, которые стоят перед экспертами, установление срока проведения экспертизы (экспертиза проводится 1 месяц, с учётом фактических обстоятельств срок может быть продлен до 3 месяцев, но не более);
- После проведения эксперт составляет своё заключение. Заключение может быть как положительным, так и отрицательным. В любом случае, эксперт должен указать в своём заключении соответствует ли информация землеустроительной документации либо несоответствует;
- Своё заключение эксперт направляет в органы, которые заказывали проведение экспертизы в течение 5 рабочих дней с момента подписания приказа об утверждении заключения.
Землеустроительная экспертиза представляет собой сложный порядок исследования и дорогостоящее, но она позволяет решить большинство спорных вопросов, касающихся земельных участков.
Законодательно землеустроительные экспертизы делятся на следующие типы:
- Первичная. На данном этапе происходит установление технических характеристик земельного участка;
Данный тип экспертизы может быть назначен как самими собственниками участка, так и в процессе ведения судебного дела.
- Повторная экспертиза. Инициируется в случае, если после проведения первичной у её заказчиков (собственника участка, судебным представителем) остается какие-то сомнения или дополнительные вопросы;
- Дополнительная экспертиза. Назначается, если у заинтересованных сторон возникают какие-то дополнительные вопросы по поводу результатов проведения предыдущих исследований;
- Независимая, проведение которой назначает один из собственников участка, как в досудебном, так и судебном формате.
Кроме того, землеустроительные экспертизы можно разделить по целям. Так, принято различать:
- Экспертиза по установлению границ участков земли, в ходе которой изучается имеющаяся документация на них, а также обстоятельства их возникновения (кто определил, что границы участка прокладываются именно так, а не иначе) и способы их прекращения (снятие границ);
- Изучение документации конкретного земельного участка. Данный тип исследования, как правильно, требуется в ходе проведения сделок купли-продажи, а также при попытке разрешения споров между владельцами участка;
- Определение границ земельного участка, включающий в себя целый комплекс работ (геодезионные, инженерные и проч.);
- Строительная геодезия, или перенесение точек земельного участка в натуру;
- Рецензирование заключения по землеустроительной экспертизе. Требуется при возникновении спорных ситуаций между собственниками соседствующих участков;
Ходатайство о назначении землеустроительной экспертизы
Землеустроительная экспертиза может понадобиться в следующих случаях:
- Если необходимо установить точную площадь земельного участка (например, банальный спор между соседями, на каком участке растёт яблоня и кому она принадлежит);
- Определить соответствует ли площадь свои размерам, которые указаны в документах;
- Установить какие объекты находятся на земельном участке и кому они принадлежат (истцу или ответчику, если спор дошёл до суда);
- Определить координаты месторасположения земельного участка либо установить его границы (подробнее про особенности рассмотрения споров возникающих в связи с установлением границ земельных участков по ссылке);
- Межевание земель;
- Зарегистрировать земельный участок либо перерегистрировать на другое лицо;
- Если необходимо определить или уточнить одно из вышеуказанной категории, то в суде можно просить о назначении землеустроительной экспертизы. Экспертиза на основании законодательства назначается судом либо на основании ходатайства сторон.
Ходатайство подаётся в тот же суд с указанием номера дела, которое он рассматривает. В ходатайстве указываются реквизиты и наименование суда и сторон (ответчика и истца) по делу. Главной особенностью ходатайство является то, что оно должно в себе содержать следующее:
- Указать причину спора, на основании которой требуется назначение экспертизы (например, стороны делят земельный участок и необходимо установить его границы);
- Вопросы, которые стороны должны будут поставить перед экспертом для разрешения своей ситуации (например, какую площадь занимает земельный участок, либо соответствуют ли границы участка документам);
- Наименование компании, которой вы доверяете проведение экспертизы;
- Просьба о проведение экспертизы, просьба дать развернутый ответ на поставленные перед экспертом вопросы;
- Приложенные документы к ходатайству (например, это может быть выписка из ЕГРН, копия кадастрового паспорта участка, копия соглашения об распределении долей между супругами);
Любые кадастровые споры в суде не проходят без ходатайства о назначении землеустроительной экспертизы. Ходатайство принимается и рассматривается судом, после его рассмотрения, суд выносит определение о его принятии и назначает экспертизу. На случай проведения экспертизы, производство по делу может быть приостановлено до окончания экспертизы и вынесения решения экспертом. После проведения производство по делу возобновляется и продолжается рассмотрение дела.
Пример ходатайства о землеустроительной экспертизе
В производстве Петушинского районного суда Владимирской области находится гражданское дело № 3-619/2022 по иску Куйбышевой Вероники Сергеевны к Куйбышеву Алексею Евгеньевичу о разделе имущества после развода. Одним из объектов общей долевой собственности супругов является жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу г. Петушки, ул. Октября, 15. Доли супругов определены соглашением как равные.
Для выделения долей в натуре требуются специальные познания в земельной сфере и землеустройства. А в соответствии со ст. 56 ГПК РФ и существом рассматриваемого дела в предмет доказывания по делу входят те обстоятельства, на которые я ссылаюсь, а именно самовольный захват истцом земель и увеличение фактического размера земельного участка, необходимость учета инженерных коммуникаций, расположенных на подлежащем разделу земельном участке.
В соответствии со ст. 79 ГПК РФ в рамках рассматриваемого дела для разрешения вопросов, требующих специальных познаний, может быть назначена землеустроительная экспертиза.
Одновременно с подъемом экономической активности населения, очевидное различие в методике и инструментах проведении землеустроительной экспертизы от строительной и уж тем более от оценочной экспертизы, дали свои плоды. В конце 2009 года ведущий центр по подготовке судебных экспертов, которым является НП «Палата судебных Экспертов», своим внутренним решением подняла землеустроительную экспертизу на новый уровень, с приданием ей в зависимости от целей и задач исследования следующих наименований:
- № 16.7 Исследования земельных участков с целью определением межевых границ и установления их соответствия фактическим границам;
- № 16.3 Исследование домовладений с целью установления возможности их реального раздела между собственниками в соответствии с условиями, заданными судом; разработка вариантов указанного раздела.
Основанием для проведения землеустроительной экспертизы в частном порядке может быть договор с заказчиком, либо же постановление органов предварительного следствия или дознания, постановление прокурора, а также определение районного, мирового или арбитражного суда в рамках уголовного или соответственно судопроизводства.
В условиях, когда лицензирование судебно-землеустроительной экспертизы отсутствует, судебным экспертом-землеустроителем теоретически может быть практически любое лицо, имеющее в обязательном порядке гражданство РФ, высшее образование в области землеустройства, либо в области таких смежных специальностей как «земельный кадастр», «геодезия» (прикладная геодезия, морская геодезия, аэрокосмическая геодезия, военная геодезия и т.д.).
Широкий набор специальностей связан с тем, что перечень предметов, преподаваемых в рамках каждой из вышеперечисленных специальностей в тех или иных геодезических и даже военных ВУЗах в общем и в целом схож, в силу чего, основным, ключевым моментом, на который следует обратить адвокату или суду при избрании эксперта-землеустроителя служит не столько специальность по диплому, а профессиональный опыт в области в судебной землеустроительной экспертизы.
Тенденциозным также является обязательное требование судебных органов о наличии у эксперта (кроме диплома о высшем образовании и гражданства РФ) дополнительной подготовки в области судебно-экспертной деятельности в НП «Палата Судебных Экспертов», что с нашей точки зрения абсолютно оправдано.
В соответствии с последней редакцией ст.41 ФЗ «О судебно-экспертной деятельности» введенной в действие в 2001 году, государство отказалось от повсеместной монополии на судебно-экспертную деятельность, в связи с чем, вот уже несколько лет, судебно-экспертной деятельностью вправе заниматься как государственные, так и негосударственные экспертные учреждения, имеющие в своем штате эксперта или группу экспертов-землеустроителей соответствующей экспертной специальности.
Таким образом, теоретически, геодезические фирмы могут проводить землеустроительные (земельные) экспертизы при условии наличия в уставе соответствующей строки о том, что они занимаются судебно-экспертной деятельностью, которая должна быть для них основной, а также при условии наличия в штате геодезической фирмы как минимум одного эксперта, прошедшего необходимую подготовку в области судебно-экспертной деятельности.
Вопросы, которые решаются при проведении экспертизы для определения границ земельного участка, формулируются судом при назначении экспертизы или частным лицом в ходе создания запроса. Список и формулировки вопросов зависят от поставленных перед экспертом (комиссией экспертов) задач.
При проведении экспертизы для определения границ участка на разрешение эксперта (комиссии экспертов) обычно ставятся следующие вопросы:
- Каковы фактические границы, размеры и площади земельного участка?
- Соответствуют ли фактические границы, размеры и площади земельного участка правоустанавливающим документам? Если не соответствуют, в чем причина несоответствия?
- Имеется ли наложение земельных участков? Имеется ли захват земельного участка истца со стороны земельного участка ответчика? Если имеется, в чем причина, возможно ли устранение наложения, каковы варианты?
- Соответствуют ли размеры земельного участка, установленные при проведении обследования, размерам, которые определены в паспорте БТИ на домовладение, выписках из ЕГРН, кадастровом паспорте и т.д.?
- Возможно ли (с учетом установленных границ) возведение объекта капитального строительства на земельном участке?