Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разделить квартиру на две квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Раздел одного жилого помещения на обособленные с технической точки зрения относится к перепланировке, требующей внесения изменений в технический паспорт. Чтобы разделить большую квартиру на две в пределах метража помещения, необходимо изменение конфигурации, включающее демонтаж перегородок, дверных и оконных проёмов, обустройство санузлов и кухонь. Процесс раздела квартиры на две будет существенно различаться, если квартиры ранее были обособленными с дальнейшим объединением в единый объект или было единое жилой помещение.
Как разделить квартиру на 2 квартиры
Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
- Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
- Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
- После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
- Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
- Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
- Получение вступившего в силу решения суда.
- Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.
Судебный порядок разделения
Если уполномоченный орган отказал собственнику (собственникам) в согласовании переустройства и (или) перепланировки квартиры, такой отказ можно обжаловать в судебном порядке в течение трех месяцев со дня, когда стало известно об отказе.
Для этого необходимо подать административное исковое заявление в районный суд по месту нахождения органа, решение которого обжалуется, или месту жительства истца.
Административное исковое заявление может содержать, в частности, требование о признании отказа уполномоченного органа незаконным либо об обязании уполномоченного органа согласовать переустройство и (или) перепланировку квартиры.
За подачу административного искового заявления необходимо уплатить госпошлину в размере 300 рублей.
По общему правилу суд рассматривает административное исковое заявление в течение месяца.
Если суд удовлетворяет требования истца, то в решении указывается срок его исполнения. Суд самостоятельно направляет решение в орган, осуществляющий согласование. Об исполнении решения суда и устранении допущенных нарушений прав истца указанным судом способом орган, осуществляющий согласование, должен сообщить истцу и суду в течение месяца со дня вступления в силу решения суда.
Обращение в суд также потребуется, если квартира находится в общей долевой собственности и собственникам не удалось достичь соглашения о способе и условиях разделения квартиры.
В исковом заявлении следует идентифицировать квартиру (указать кадастровый номер, адрес, площадь, иные характеристики), описать сложившийся между собственниками характер пользования имуществом, обозначить, какую часть имущества следует выделить истцу, а какую ответчику, а также размер и расчет компенсации (в случае несоразмерности выделяемых долей).
Исковое заявление о разделе квартиры подается в районный суд по месту нахождения квартиры.
Наличие технической возможности для раздела квартиры на две отдельные устанавливается по результатам назначенной судом строительно-технической экспертизы и представленного экспертного заключения.
Как разделить квартиру на две отдельные квартиры
Раздел жилого помещения на несколько отдельных относится к перепланировке, поэтому все действия регламентируются Жилищным кодексом РФ.
Перепланировкой называется любое изменение конфигурации жилого помещения, требующее изменения техпаспорта. К перепланировке можно отнести:
- перенос или демонтаж перегородок, дверных и оконных проемов;
- объединение или разделение квартир;
- обустройство санузлов, кухонь;
- увеличение жилых помещений за счет подсобных;
- монтаж перегородок;
- некоторые другие действия.
При разделе квартиры необходимо будет:
- Обустроить отдельный выход для второго жилого помещения. Так как стены любой квартиры по периметру являются капитальными, помимо планировки выхода потребуется разработка проекта усиления несущей стены, а это прерогатива специализированной организации, занимающейся проектированием таких работ.
- Сделать проект перепланировки таким образом, чтобы все новые санузлы не попали в пространство над кухней или жилой комнатой квартиры, расположенной ниже. Также необходимо соблюсти условие, чтобы проектируемая кухня не расположилась над жилой комнатой соседей снизу.
- Проектировщик должен предусмотреть отдельную вентиляцию для кухни и санузла, так как объединение вентиляционных каналов ванных комнат, туалетов с такими же конструкциями для кухонь недопустимо.
- Для каждой из вторичных квартир потребуется согласование и установка отдельных счетчиков электроснабжения и приборов учета горячей и холодной воды.
Все вышеперечисленные действия требуют специальных навыков и знаний, поэтому самостоятельно сделать проект перепланировки и разделения квартиры на две не получится. Необходимо будет обращаться за помощью в специализированные проектные организации.
Когда легче всего разделить квартиру?
Есть несколько вариантов, когда раздел наименее хлопотен:
- Квартира на первом этаже. Не нужно думать о том, какова планировка у соседей снизу. Нужно учитывать только расположение помещений у соседей сверху. Отдельный вход можно обустроить с улицы, если ОМС разрешили изменение фасада здания.
- Квартира изначально обустроена двумя санузлами. Проблема размещения туалета с ванной над нежилыми помещениями отпадает. Остается грамотный выбор места для кухни и организация отдельного входа. Проблему кухонной вентиляции можно решить, если вывести вытяжной канал на улицу.
- Разъединяемая квартира первоначально представляла собой две, которые были объединены по каким-то причинам. В этом случае необходимо просто восстановить былые перегородки и разобрать заложенные проемы.
Отвечает юрисконсульт Жанна Александрова:
Если объединение двух квартир в одну произошло в соответствии с законом, и сведения об этом были внесены в ЕГРП с последующим получением нового свидетельства о государственной регистрации права собственности на единый объект, то вот как Вам следует действовать:
- заказать технический паспорт в БТИ;
- заказать проект перепланировки, предусматривающий восстановление межквартирной перегородки или закладку проема в стене между квартирами с последующей ликвидацией второго входа;
- заказать техническое заключение;
- согласовать с соседями раздел квартиры на две, так как будет отдельный вход;
- согласовать технические условия на перенос или разводку труб с Мосэнергосбытом, Мосгазом, Мосводоканалом (если Вы живете в Москве);
- подать заявление со всеми согласованиями в Государственную жилищную инспекцию для получения распоряжения;
- получить распоряжение и сделать ремонт;
- вызвать приемочную комиссию для согласования и после этого получить акт;
- вызвать кадастрового инженера для проведения обмеров двух новых квартир, получить соответствующие документы;
- поставить квартиры на кадастровый учет в Кадастровой палате и зарегистрировать права собственности на два новых объекта в Управлении Росреестра.
Почему при выделении доли в квартире нужен юрист
Совместное имущество, долевое, выделение доли, определение долей в дробях — всё это не так просто. А когда речь заходит об однокомнатной квартире, ситуация ещё больше запутывается, потому что выдел доли в однокомнатной квартире всегда стоит под большим вопросом.
Когда проводится какое-то юридическое действие, будь то заключение соглашения о выделе доли в квартире или подача иска в суд по тому же вопросу, нужно, чтобы в документах не было юридически неточных формулировок – точность необходима везде.
- бесплатная юридическая консультация по вопросам выделения доли в квартире с помощью соглашения или через суд;
- составление соглашения о выделе доли;
- подготовка иска, сбор документов, которые необходимо подать в суд;
- представительство в суде.
Когда супруги покупают квартиру, их доли предполагаются равными (статья 39 СК РФ). Но это ничуть не мешает супругам составить соглашение о разделе квартиры по долям и там прописать другие доли.
Пример: супруги покупают квартиру за 10 000 000 рублей. Муж вкладывает 8 000 000 своих, жена — 2 000 000 своих. Очевидно, что муж оплатил 80% стоимости квартиры, а жена — 20%. Можно составить соглашение, что мужу принадлежит ⅘ квартиры, жене — ⅕. Если же такого соглашения не составлять, то будет действовать общее правило, что доли супругов равны.
Предлагаем ознакомиться Особенности договора дарения квартиры своему ребенку, а также как подарить квартиру дочери, какие нужны документы и надо ли платить налог?
С выделом доли уже намного сложнее, ведь он предполагает «выделение доли в натуре» (это юридический термин если что), то есть, должно быть изолированное жилое помещение, например, комната. С однокомнатной квартирой так не получится. И вообще, юридические споры с жильём — запутанная и сложная вещь, где каждый случай решается по-своему.
В чем суть и необходимость разделения квартир?
Разделить одну квартиру на две отдельные может понадобиться в различных жизненных ситуациях. Кто-то из собственников пытается более выгодно использовать свою недвижимость как объект инвестирования, кто-то не может договориться со вторым собственником жилья и пытается максимально отстраниться от своего соседа.
Прежде чем ответить на вопрос: как разделить квартиру на две квартиры, нужно разобраться с мотивами такого желания. Несмотря на то, что чаще всего граждане стремятся объединить несколько квартир в одну, противоположные ситуации тоже встречаются.
Разделение квартиры на несколько обособленных объектов недвижимости обычно происходит в следующих ситуациях:
- развод супругов, не сумевших договориться о разделе совместно нажитого имущества;
- раздел имущества наследниками, не желающими совместно владеть одной недвижимостью;
- выделение отдельной жилой площади для выросшего ребёнка;
- желание выгодно продать недвижимость или сдать ее в аренду сразу нескольким арендаторам.
Разделению на две квартиры подлежат как единые квартиры, так и те, что в прошлом были объединены из двух отдельных жилых помещений.
Как осуществляется разделение квартиры?
Общий алгоритм разделения недвижимости выглядит следующим образом:
- составление и утверждение проекта;
- согласование решения с органами муниципального управления;
- фактический раздел одной квартиры на две;
- проверка выполненных работ инспекторами и составление акта проверки;
- регистрация новых объектов недвижимости.
Для каждого нового объекта недвижимости будет осуществлено присвоение отдельного номера в реестре. В ЕГРН будут зафиксированы все существующие объекты недвижимости с кадастровыми номерами.
Для составления проекта нужно будет обратиться в специализированную организацию, куда придётся предоставить технический паспорт квартиры или поэтажный план.
Жилищную инспекцию нужно будет посетить для согласования не только с проектом на руках. Кроме проекта собственник обязан представить следующий набор документации:
- заявление;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- заключение специализированной организации о возможности проведения работ;
- копия паспорта заявителя;
- технический паспорт на квартиру;
- согласие собственников жилья;
- разрешения от газовой службы, электриков, соседей.
Сроки согласования перепланировки в виде раздела квартиры составляют порядка 2-4 месяцев. Ещё около 2 месяцев уйдёт на то, что получить новые правоустанавливающие документы на недвижимость и зафиксировать все изменения в БТИ.
После осуществления ремонтных работ в гости приходит инспектор, которые проверяет соответствие изменений договоренностям по проекту. На основании проверки он составляет акт в трёх экземплярах, первый из которых получает собственник на руки, второй – отдаётся в БТИ, третий – хранится в муниципальных органах власти.
Разделение квартир — это достаточно распространенное явление в современной Москве и Московской области
В 95 % случаев речь идет о соседних квартирах, расположеных «по горизонтали». Однако, в нашей практике были случаи разделения двухуровневых квартир (разделение квартир по вертикали).
Разделение квартир производится по двум основным принципам:
- Разъединение ранее единой квартиры на две (при обязательном наличии двух санузлов).
- Две квартиры были ранее соединены (с проведением согласования по их объединению) и у собственника возникла необходимость снова разделить их.
Разделение коммунальной квартиры
Кроме отдельного входа, в каждой из квартир должны быть отдельные КУХНЯ и САН/УЗЕЛ, при этом их устройство и оборудование не должны противоречить нормативным документам и возможны технологически. Начать необходимо с заказа проекта переустройства и его согласования во множестве инстанций. В домах типовых серий это практически нереально. Для первичной консультации советую обратиться в жилищную инспекцию.
Антон, в Вашем объявлении 2 вопроса. Рискну еще раз:
1. Сойдет ли вход «через бокс на две квартиры» — не видя документов БТИ, кадастрового паспорта и Вашего эскиза перепланировки бокса, не скажет даже специалист жилищной инспекции.
2. Сталкивались. Все вопросы решали по согласованию с жилищной инспекцией соответствующего административного округа. Совершенно необходимы на приеме: кадастровый паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликация, и, для начала, Ваш эскиз хотя бы от руки. В дальнейшем эскиза не достаточно — совершенно точно, потребуется проект. Перечень проектных организаций есть в жилинспекции, либо Вы можете выбрать сами, цена проект+согласования определяются для каждого конкретного случая.
Разделение квартиры на две
Еще одним немаловажным требованием является наличие отдельного входа с лестничной клетки в каждую из получившихся квартир. Однако в этой связи может возникнуть проблема: некоторые жилищные инспекции считают устройство нового входа в квартиру затрагиванием общедомовой собственности. Такая постановка вопроса означает, что вам придется получить письменное согласие 73% собственников жилья в вашем доме.
Однако здесь возникает другой вопрос — с вентиляцией. По идее, вентиляция кухни ниши должна подсоединяться к каналу существующей кухни (ни в коем случае не из туалета или ванной!). Но проектная кухня останется в соседей квартире. Поскольку данный вопрос четко не регламентирован, предположим, что имеет смысл вывести вентиляцию кухни ниши на улицу.
Разделить квартиру на 2
На доли квартиру Вы можете разделить и сейчас продав долю кому либо, а вот с выделом доли в натуре будет сложней. Как я пояснял выше должен быть изолированный вход, санузел, кухня со всеми коммуникациями. Если перепланировку Вы согласуете и комиссия дает разрешение на перепланировку квартиры в две квартиры, то в дальнейшем обращаетесь в суд и выделяете доли в натуре. Что при этом будет с коридором пояснить не могу, так как нужно смотреть проект перепланировки.
Но, я не пойму в чем взаимосвязь между выдачей разрешения на перепланировку и этим коридором? Ведь пока новый объект не создан и не зарегистрировано право на него в Росреестре, то есть передать Вы коридор не можете не зарегистрировав право на новую квартиру. Вот в чем проблема, а не в передаче этого коридора.