Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Расторжение договора — не рядовая процедура, и в большинстве случаев договориться о расторжении не получается. Чаще всего расторжение по соглашению сторон возможно только в том случае, если продавец или покупатель не рассчитывали обманывать вторую сторону изначально. Если же сделка с самого начала подразумевалась одной из сторон как мошенническая, суда не избежать, а это процесс длительный и не всегда выгодный. Многие схемы продуманы до мелочей, и судебные тяжбы затягиваются на длительный срок.
Можно ли аннулировать сделку после регистрации
Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.
Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.
Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.
Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.
Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.
Если вы находитесь на этапе поиска недвижимости или готовитесь заключить сделку, необходимо внимательно проверять каждый документ. Не бойтесь обидеть продавца или покупателя: надежность сделки выгодна обеим сторонам. Привлекайте экспертов везде, где это возможно. Кроме того, вы также можете воспользоваться специальными сервисами, которые позволят проверить продавца, обратившись в конкретный банк. Особенно это важно и удобно при оформлении ипотечного кредита.
Дополнительно подстраховаться и предотвратить длительные судебные тяжбы можно на этапе заключения договора. Для этого необходимо четко прописать в нем причины для расторжения. Кроме того, важно предусмотреть нюансы: в какой срок возможно расторжение, какими будут последствия и так далее. Чем подробнее вы проработаете договор, тем проще будет расторгнуть его в случае, если что-то пойдет не так.
Если в результате все равно требуется расторжение, не пытайтесь действовать самостоятельно. Расторжение договора, особенно в том случае, если он уже считается исполненным — вовсе не то же самое, что признание сделки недействительной. Специалисту лучше всего поручить не только составление искового заявления, что повысит ваши шансы на победу в суде, но и оформление соглашения о расторжении договора: это позволит соблюсти ваши интересы и расторгнуть договор в кратчайшие сроки.
Судебный порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости
В том случае, если прямого обязательства по соблюдению претензионного порядка при расторжении договора нет, заинтересованный покупатель (продавец) вправе обратиться в суд сразу, заявив требование о расторжении договора. Споры о расторжении договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами или с участием юридического лица и индивидуального предпринимателя подведомственны арбитражным судам, в остальных случаях иск подается в гражданский суд.
В иске о расторжении договора купли-продажи квартиры (иной недвижимости) указываются основания расторжения:
1) Нарушение сроков выполнения обязательств;
2) Нарушение прямых обязательств;
3) Основания по недействительности договора (подписание сделки неуполномоченным лицом, заключение сделки с несовершеннолетним лицом или недееспособным лицом, подписание договора под принуждением и т.д.)
Важно, чтобы до подачи иска была получена профессиональная консультация юриста (адвоката), который правильно определит основания для расторжения договора и обоснует факты нарушений. В противном случае суд может отказать в иске, и второй раз обратиться в суд по одному и тому же спору будет невозможно.
Когда не заявляется требование о расторжении договора купли-продажи
Если сторона докажет, что по всем существенным условиям не было достигнуто надлежащего соглашения в необходимой форме, то в этом случае, сторона заявит в суд о признании сделки купли-продажи незаключенной. Таким образом, сторона будет отрицать факт заключения договора, так как не соблюдены условия заключения сделки. Например, в договоре не указана цена сделки либо указана мнимая (нереальная) цена.
На практике стороны часто скрывают истинную сумму сделки в целях сокрытия реальной стоимости недвижимости и уменьшения суммы налогов, что является противозаконным. В этом случае, если стороной будет доказано, что фактическая сумма сделки по продаже недвижимости была выше, то сделка будет признана незаключенной. Фактически это притворная сделка, которая не подлежит признанию недействительной, так как ничтожна с момента ее заключения (подписания договора).
Следует учитывать, что бремя доказывания существенного характера нарушения договора купли-продажи недвижимого имущества лежит на истце. Поэтому не стоит рассчитывать, что суд сам во всем разберется, а лучше доверить ведение дела и сбор доказательств опытному юристу с практикой ведения подобных судебных дел.
Практика и риски
В целом, на практике иски о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворяются не часто, т.к. стороны обычно заключают стандартный договор купли-продажи, в котором не прописаны моменты, позволяющие отказаться от договора в случае не выполнения стороной обязательств или возникновения препятствий. В этом случае суд исходит из принципа свободы заключения договора, установленного ст. 421 ГК РФ, согласно которому стороны изначально договариваются обо всех моментах и не могут ссылаться на иные источники.
Суд расторгает договор купли-продажи недвижимости в том случае, если можно доказать недействительность договора либо установить факт не заключения договора, либо установить нарушение закона в момент заключения сделки. К сожалению, судебная практика неоднозначна по данным спорам, так как в каждом случае суд руководствуется фактическими обстоятельствами дела. Суд учитывает: было ли фактически передано имущество покупателю, были ли действительно нарушены обязательства стороной или ею допущена неосмотрительность.
В частности, в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указано, что, если судом будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения стороны может отказать в иске.
Аннулирование сделки по согласию сторон
По общим правилам, для того, чтобы расторгнуть сделку по взаимному согласию сторон, необходимо заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи в той же форме, что и первоначальный документ. Надо отметить, что по общим правилам, это возможно и до исполнения сторонами своих обязанностей, предусмотренных соглашением.
То есть, если продажа имущества оформлялась письменным договором, то для отмены сделки нужно заключить письменное соглашение. Если сделку удостоверяли у нотариуса, то и ее аннулирование в обязательном порядке необходимо заверить нотариально.
Аннулировать договор купли-продажи в одностороннем порядке, заключенный в простой письменной форме, по взаимному согласию субъектов, можно, опираясь на следующий пошаговый алгоритм:
- обговариваем условия прекращения правоотношений;
- составляем соглашение;
- подписываем дополнительный договор.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.
Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.
При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:
- ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
- ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
- ст. 452 — порядок прекращения договора;
- ст. 453 — последствия расторжения сделки.
Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке
Законодательство РФ не предусматривает одностороннее расторжение договора купли-продажи недвижимости во внесудебном порядке после процедуры регистрации. Такой договор может быть расторгнут по инициативе одной из сторон только через суд в следующих случаях (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ):
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных сторонами в договоре.
При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по вышеуказанным основаниям.
Допущение стороной существенного нарушения является одним из наиболее распространённых оснований расторжения договора купли-продажи.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Вопрос о том, считается ли конкретное нарушение существенным, будет решать суд с учётом обстоятельств дела.
Так, например, существенным нарушением договора со стороны покупателя судебная практика признаёт следующие случаи:
- если покупатель вообще не оплатил стоимость объекта недвижимости;
- если покупатель не оплатил большую часть стоимости объекта недвижимости и допустил значительную просрочку в оплате.
Со стороны продавца существенное нарушение может иметь место, когда продавец отказывается передать объект покупателю в фактическое владение и пользование, необоснованно уклоняется от подписания акта приёма-передачи после регистрации сделки.
Договор может быть также расторгнут по требованию любой из сторон при существенном изменении обстоятельств (п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ). Существенным считается изменение таких обстоятельств, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили на значительно отличающихся условиях.
Чтобы расторгнуть договор по этому основанию, необходимо доказать, что у стороны — инициатора расторжения есть одновременно четыре условия, названные в п. 2 ст. 451 ГК РФ:
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Порядок действий при расторжении договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке
Для расторжения договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке необходимо соблюсти определённый порядок действий.
До обращения в суд сторона-инициатор расторжения должна направить другой стороне письменное требование о расторжении договора. Требование о расторжении может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны расторгнуть договор либо в случае неполучения ответа в срок, указанный в уведомлении или установленный законом или договором, а если такой срок не указан — по истечении 30-дневного срока.
По итогам рассмотрения иска суд может вынести следующие решения:
- о расторжении договора купли-продажи;
- об отказе в удовлетворении иска;
- о возвращении недвижимого имущества и возврата денежных средств.
Конкретный случай: стороны заключили и подписали договор купли-продажи нежилого помещения (который, как нам уже известно, госрегистрации не требует и вступает в силу с момента подписания). Но официальный переход права собственности ещё не произошёл, и стороны передумали совершать сделку. Тогда они могут создать соглашение в письменной форме о расторжении договора — оно вступит в силу также с момента подписания. Не совсем верно с юридической точки зрения, но тоже можно — просто уничтожить все экземпляры документа на глазах у продавца и покупателя.
А вот с договором продажи жилого помещения дело обстоит немного иначе. Как нам уже известно, в данном случае необходима обязательная государственная регистрация и самого договора, и перехода права собственности. Причём оба этих регистрационных действия, как правило, происходят одновременно.
Поэтому, если продавец с покупателем передумали совершать сделку, но уже подали документы в регистрационный орган, им нужно как можно скорее обратиться туда и забрать своё заявление обратно: важно успеть до момента регистрации прав, потому что расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации станет невозможным, согласно действующему законодательству.
Как обезопасить себя до приобретения квартиры
Несмотря на то, что процесс обратим, лучше не тратить нервы, время и деньги на торжество справедливости, а обезопасить себя от покупки проблемной недвижимости заранее. Сделать это можно несколькими способами:
- Пригласить независимого оценщика до покупки. Эксперт легко раскусит все попытки скрыть дефекты жилья под гипсокартонными стенками и натяжными потолками.
- При покупке не соглашаться на указание в документах более низкой, чем на самом деле, стоимости квартиры, ведь в случае расторжения договора купли-продажи, ответчик будет обязан вернуть столько денег, сколько указано в документах.
- Обратиться к профессиональным риэлторам, которые помогут составить договор так, чтобы максимально обезопасить покупателя.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости до регистрации
Государственная регистрация подразумевает переход имущественных прав от продавца к покупателю. Если регистрации не было, сделка, предметом которой является объект недвижимости, не будет считаться заключенной.
Когда документы на регистрацию уже поданы в Росреестр, расторжение должно происходить путем составления дополнительного соглашения или заявления от обеих сторон о прекращении процедуры. Его необходимо направить в Росреестр. Если вся сделка проходит с поддержкой нотариуса, риэлтора или агентства недвижимости, расторжение должно осуществляться через посредника.
Когда одна и сторон не согласна расторгнуть сделку, второму участнику правоотношений придется обращаться в суд. В этом случае несогласная сторона должна оформить письменный отказ от расторжения.
Причины расторжения договора
Расторжение договора по соглашению сторон
Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется. О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.
Расторжение договора в одностороннем порядке
Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.
То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений. При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении. Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.
Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке
Нарушение договора продавцом, например:
— уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени
— продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора
Нарушение договора покупателем, например:
— покупатель вообще не оплатил недвижимость
— долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости
Другие причины, предусмотренные законом или договором:
— при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы
— прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье
— были нарушены права несовершеннолетних
— жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию
Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте. Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом Юридическая проверка от Домклик.
Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.
Сложности расторжения договора после регистрации
После передачи недвижимости в собственность нового хозяина, расторгнуть договор будет сложнее, нежели до момента его регистрации. Право досрочной отмены сделки сохраняется лишь в период действия договора, т.е. до момента исполнения сторонами их обязательств.
В случае же частичного исполнения договора в условиях проведенной регистрации, сделку можно расторгнуть, однако прямых оснований для возврата имущества по умолчанию в такой ситуации не будет. Чтобы вернуть недвижимость, необходимо отметить данный момент непосредственно в договоре либо в теле добровольного соглашения, заключаемого сторонами совместно. При иных обстоятельствах нужно будет разбираться в суде. Рассчитывать на простое и быстрое решение проблемы в таком порядке не приходится.
Судебный порядок расторжения договора
Если достигнуть единодушия не получается и расторгнуть его по обоюдному согласию невозможно, тогда искать защиту своих прав следует в органах правосудия. Тут стоит приготовиться к тому, что для получения решения суда о расторжении договора придется потратить немало времени и нервов. Ведь причины, по которым Вы жаждете расторгнуть сделку, нужно ещё доказать. Далеко не всегда основания для аннулирования правоотношений очевидны. Порой придется привлекать экспертов, чтобы наглядно аргументировать свою позицию.
Обратите внимание! В исковом заявлении пишут не только о требовании расторгнуть договор, но и необходимость вернуть имущество и финансовые средства. Если в иске обозначить только необходимость расторгнуть договор купли-продажи, то судья вынесет решение лишь по поставленному вопросу.
Итак, исковое заявление должно содержать в себе следующие требования:
- расторгнуть договор;
- возврат всего переданного имущества;
- если был нанесен дополнительный материальный или моральный ущерб, то и его возмещение.
Договор ― не судьи приговор
При заключении любой сделки может случиться форс-мажор. Простыми словами — непредвиденные обстоятельства, из-за которых Иван больше не хочет иметь дело со Степаном, или наоборот.
Что написано в ГК РФ о расторжении договоров и вообще возможно ли такое:
“Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором”.
ГК РФ, статья 450, пункт 1
“По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором”.
ГК РФ, статья 450, пункт 2
Если что-то пошло не так, договор можно расторгнуть. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги.
Расторжение договора — это тоже сделка, только обратная и без разницы, когда ее совершать. Даже если Росреестр уже зарегистрировал договор или еще регистрирует.
Причины расторжения договора:
- Покупатель не заплатил или понял, что не осилит покупку квартиры.
- У продавца есть двоюродная сестра, которая тоже получила по наследству 10 кв.м бабушкиной квартиры. После заключения договора она вдруг передумала и не хочет, чтобы недвижимость покойной бабушки продавали.
- Продавец или покупатель попали на деньги, и только расторжение договора исправит положение. Случиться может все — долги, банкротство, болезнь или неадекватные родственники, которым необходимо срочно помочь.
- Покупатель заехал, а дом развалился. Продавец знает, что продал неликвид, боится неустойки и решает разойтись миром.
Нужна ли помощь юристов
Лучшая защита ваших интересов при сделках с недвижимостью — правильно составленный договор купли-продажи и акт передачи имущества. Если обратитесь к юристам за составлением договора, то с высокой долей вероятности сможете без проблем расторгнуть соглашение.
Обычно достаточно консультационных услуг. Задача юриста сработать на опережение и если что-то пойдет не так — подготовить документы для суда и составить исковое заявление. Далее могут потребоваться услуги адвоката.
Чем помогут юристы:
- составят договор купли-продажи и передаточный акт;
- предусмотрят пункты для расторжения договора;
- сформулируют суть претензии в исковом заявлении;
- освободят вас от необходимости изучить закон;
- облегчат расторжение договора купли-продажи недвижимости.