Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закладная на квартиру: что банк может сделать без согласия заемщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.
Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке
В закладную в сжатом виде вносится вся информация об условиях ипотечного договора. В разных банках закладные могут немного отличаться, но в них непременно будут эти сведения:
- паспортные данные;
- информация о банке (полное название, адрес, номер лицензии и реквизиты);
- подробные данные о квартире, в том числе, оценочная стоимость жилья и реквизиты оценщика, подтверждение права собственности;
- данные о дополнительных обременениях в пользу третьих лиц (если есть);
- условия, на которых выдается ипотека.
Оформление застройщиком
Согласно п. 6 ст. 16 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» застройщик по своему заявлению может оформить квартиру за участника долевого строительства, если это условие изначально прописано в договорах на приобретение жилья либо долевого участия.
После передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В таком случае:
-
застройщику вменяется в обязанности после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства передать собственнику выданную в соответствии с частью 1 статьи 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
-
от участника долевого строительства не требуется подачи заявления о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, и данный участник после проведения государственной регистрации его права собственности на объект долевого строительства вправе представить в орган регистрации прав указанный в пункте 2 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве для совершения на нем специальной регистрационной надписи.
Процедура осмотра жилплощади перед покупкой
Перед приобретением недвижимости следует произвести осмотр всех комнат и подсобных помещений. Особое внимание необходимо уделить различным элементам, которые меняют геометрию комнат (арки, дополнительные стены и т. д.). Также следует внимательно осмотреть комнаты на предмет трещин и других явных конструктивных дефектов. После этого необходимо проверить исправность инженерных систем и электрических розеток.
Проверьте состояние проводки. Плохая изоляция проводов может привести к короткому замыканию и пожару. Убедитесь в том, что все защёлки, шпингалеты и замки находятся в исправном состоянии. Осмотр жилья необходимо проводить с использованием измерительного инструмента. Реальные размеры комнат должны соответствовать данным, указанным в техническом плане жилого дома. Осмотрите первый этаж здания. Если там есть алкогольные магазины и сомнительные «СПА-салоны», то вам придётся периодически сталкиваться с криминальным элементом. Во дворе должна быть благоустроенная детская площадка.
Осмотр лучше проводить в дневное время. Днём можно легко определить характер естественного освещения помещения. Также можно без труда заметить следы заливов и жизнедеятельности насекомых. Изучите техническое и санитарное состояние подъезда. Неработающий лифт, разбитые окна и сломанные поручни должны насторожить потенциального покупателя.
Неровный пол, стены и потолки могут значительно снизить рыночную стоимость недвижимого имущества. Оцените качество ремонта и чистовой отделки. Неровно приклеенный кафель, отвалившиеся обои и облупившаяся краска снижают цену. Осмотрите ванную комнату и санузел. Вся сантехника должна находиться в исправном состоянии. На стенах ванной комнаты не должно быть следов грибка и плесени.
Обратите внимание на уровень шумового загрязнения. Если в вашей семье есть маленькие дети, то лучше приобрести жилплощадь в тихом районе. Подойдите к окнам и изучите открывающуюся панораму. Если вы видите кладбище, свалку, пустырь или промышленную зону, то лучше подыскать другое помещение. Познакомьтесь с соседями по лестничной клетке и местным участковым. Не следует покупать квартиру рядом с притоном, который посещают сомнительные граждане.
Если сосед держит собаку бойцовской породы, то вашей жизни и здоровью грозит серьёзная опасность. Немало проблем доставляют и жильцы, которые состоят на учёте нарколога и психиатра. Недостатки, выявленные при осмотре, могут осложнить подготовку необходимых бумаг.
Дoпoлнитeльный aкт к дoгoвopy кyпли-пpoдaжи квapтиpы
B бoльшинcтвe финaнcoвыx cдeлoк, coпpoвoждaющиxcя пepexoдoм имyщecтвeнныx пpaв oт пpoдaвцa к нoвoмy влaдeльцy, тpeбyeтcя oфopмлeниe дoпoлнитeльнoй бyмaги, кoтopaя пoдтвepдит дaнный фaкт. Taкoвoй являeтcя пepeдaтoчный блaнк.
Coглacнo Гpaждaнcкoмy кoдeкcy в cтaтьe 556 paccмoтpeнo вeдeниe кpyпныx дoгoвopoв c вoзмoжнocтью пepeвoдa пpoдaвцoм cвoиx имyщecтвeнныx пpaв пoкyпaтeлю. Этo ocyщecтвляeтcя пyтeм пoдпиcaния cтopoнaми aктa пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пoкyпкe.
CПPABКA. Oбpaзeц блaнкa мoжнo cкaчaть c интepнeт-pecypcoв либo вocпoльзoвaтьcя нoтapиaльнoй пoмoщью, гдe вce oфopмит пoдгoтoвлeнный юpиcт.
Ecли нeт иныx cлyчaeв, пpeдycмoтpeнныx зaкoнoм или coглaшeниeм, тo пpaвa нa нeдвижимoe имyщecтвo cчитaютcя пepeдaнными пocлe выпoлнeния ycлoвий:
- пpямaя oтдaчa имyщecтвa (вpyчeниe вceй дoкyмeнтaции и ключeй);
- пoдпиcaниe aктa пpиeмa пepeдaчи и coглaшeния yчacтникaми финaнcoвoй
- oпepaции.
3aкoнoм пpeдycмoтpeнa пpямaя нeoбxoдимocть cocтaвлeния пepeдaтoчнoгo блaнкa пo имyщecтвy, пocлe кoтopoй oбязaтeльнo тpeбyeтcя пpoдoлжить peгиcтpaцию пpaв coбcтвeннocти в гocyдapcтвeнныx peгиcтpaциoнныx opгaнax.
Пpи пpoвeдeнии cдeлки кyпли-пpoдaжи пoдпиcaнный блaнк бyдeт cлyжить дoпoлнитeльным дoкaзaтeльcтвoм фaктa oтдaчи нeдвижимocти нoвoмy влaдeльцy. Чтo тaкжe cнизит нeкoтopыe pиcки пoкyпки.
по договору купли-продажи недвижимостиг. «» 2022 г.
Акт приема-передачи квартиры при продаже вторичного жилья
Если при покупке квартиры на первичном рынке акт приема-передачи важен для обеих сторон, то на вторичном рынке, когда речь идет о сделке между двумя физическими лицами, о составлении акта приема-передачи вспоминают лишь в случаях, когда новый собственник сталкивается с невозможностью зарегистрировать имущество без этого документа.
Как правило, именно сделки на вторичном рынке с правовой точки зрения считаются неоконченными, при условии неподписания акта-приема-передачи. Стоит отметить, что во многом требования относительно обязательного наличия акта при регистрации зависит и от регионов страны.
Акт приема-передачи жилья на вторичном рынке мало чем отличается от этого же документа, приминительно предмета сделки на первичном рынке недвижимости. Основным отличием может считаться лишь перечисление всех материальных ценностей, которые передаются с квартирой и не относятся к категории недвижимого имущества (мебель, в том числе встраиваемая, крупная бытовая техника и т. п.). Такие акты могут отличаться лишь большим объемом, учитывая перечисление всех материальных ценностей.
Акт приема-передачи – это приложение к договору купли. Необходимость его составления прописана в статье 556 Гражданского кодекса РФ. Акт является документом, на основании которого происходит приемка квартиры – это финальный этап сделки. Он подтверждает, что продавец выполнил свои обязательства перед покупателем и передал недвижимость. Если любая из сторон уклоняется от подписания, это считается отказом исполнить договоренность.
Акт может быть подписан одновременно с договором купли или позже (например, если продавцам требуется время для переезда). Однако специалисты советуют дождаться оформления права собственности. Представьте ситуацию: продавец передал ключи, покупатель начал в квартире ремонт – а Росреестр отказал в регистрации сделки.
Люди часто пренебрегают подписанием акта приема-передачи, считая его пустой формальностью. Но такое легкомыслие может привести к серьезным юридическим последствиям для обеих сторон.
Несмотря на схожесть, передаточные акты на имущественные недвижимые ценности в зависимости от рынка имеют существенные различия при составлении. При покупке недвижимого имущества в новом жилом комплексе образец акта приёмки квартиры предусматривается компанией-застройщиком на основании разработанного шаблона, подписываемого сторонами. Действия при покупке квартиры на вторичном рынке определяются участниками самостоятельно, инициатором оформления документа может выступить каждая из сторон или воспользоваться стандартным бланком акта приёма-передачи квартиры, предложенного нотариусом или юристом при выраженном обоюдном согласии участников.
В какой срок нужно освободить жильё после подписания документов
Факт освобождения квартиры продавцом рассматривается с нескольких углов зрения:
- Юридическое освобождение предполагает выписку всех проживающих лиц с территории реализуемой квартиры. Вопросом перерегистрации должны заниматься сами граждане, обратившись в паспортный стол. Автоматически выписка при смене владельца не происходит. Положение о юридическом освобождении жилья следует включить обязательным пунктом в договор купли-продажи или в виде отдельного соглашения.
- Фактическое освобождение считается при физическом переезде из квартиры. Срок должен быть указан также в договоре. Если этот пункт не зафиксирован, то он может быть установлен судом. Обычно принимается решение о необходимости выехать из продаваемой квартиры в течение месяца.
Как зарегистрировать право собственности
Что делать дальше после приемки квартиры? Готовиться к визиту в Регистрационную палату с необходимыми документами. И здесь возможны варианты:
- регистрацией занимается застройщик, предварительно получив доверенность у каждого дольщика;
- покупатели берут инициативу в свои руки и решают вопросы оформления самостоятельно.
Первый вариант может быть невыгоден для покупателя по ряду причин:
- застройщику спешить некуда. Дом сдан, квартиры продаются, деньги поступают. То, что покупатели не могут прописаться на законных метрах — их личные проблемы. К тому же в одном комплексе может быть несколько тысяч квартир. Подготовка документов занимает длительное время;
- покупатель, если жилплощадь приобреталась за заемные средства, пока не оформлено право собственности и закладная, оплачивает банку повышенные проценты (+ 2, 2,5 п. п. к базовой ставке).
Когда может потребоваться признание права через суд
В ряде ситуаций покупатель жилья в новостройке вынужден через суд доказывать свое право на проживание в приобретенной квартире. Так происходит, если застройщик:
- Самостоятельно не занимается решением организационных вопросов и не выдает дольщикам необходимые документы, уклоняется от подписания акта приема-передачи.
- Объявлен банкротом. Его имущество арестовано и подлежит продаже с электронных торгов.
- Не выполняет обязательства перед местной администрацией, например, по выделению жилплощади под расселение аварийных домов. В большинстве случаев в качестве средства оплаты по обязательствам предлагаются именно квадратные метры. Своевременная подача иска — возможность остаться жить в своей квартире. Если же по разным причинам жилплощадь все же будет передана администрации или другому кредитору застройщика, на основании судебного решения можно требовать компенсацию.
Главное при обращении в судебные инстанции — грамотное составление искового заявления, указание и аргументация своих требований, предоставление подтверждающих документов.
Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры
Акт приема передачи квартиры по договору купли продажи – обязательный документ, без которого не получится оформить права собственности на недвижимость. На практике предстоит учитывать следующие особенности оформления и использования документа:
Беляев Евгений Александрович
Юрист широкого профиля. Специализируется на жилищных вопросах, ипотеке и загородной недвижимости.
Задать вопрос юристу
В юридической практике нет единого обозначения момента, когда покупатель становится новым собственником недвижимости. Некоторые юристы утверждают, что в момент подписания соглашения, а другие – что в период оформления прав владения в Росреестре.
Но универсальными условиями будет подготовка передаточного акта, а также получение ключей от дома (квартиры) покупателем.
Этапы приобретения жилья в ипотеку
Рекомендуется соблюдать определенный порядок покупки квартиры по ДДУ в ипотеку, который состоит из нескольких этапов. Начинать процесс следует с изучения и анализа предложений по ипотеке, которые предлагают банки, а затем поиска строящегося объекта, отвечающего всем требованиям и запросам потенциального дольщика. Но далеко не факт, что банк, чьи условия вам более всего подходят, одобрит кредит на выбранный долевой проект. Здесь нужно учесть два момента:
- во-первых, банк не выдаст кредит, если строительство дома находится на стадии рытья котлована. Получение кредита, как правило, возможно только тогда, когда объект возведен, как минимум на 20%;
- во-вторых, ипотека будет одобрена в том случае, если застройщик аккредитован банком.
Как правило, строительные компании сотрудничают с определенными кредитными учреждениями, и сами предлагают гражданам банки, куда рекомендуется обратиться за получением ипотечного кредита. Обычно в списке у застройщика имеется 3-4 финансовые организации, в которых он получил аккредитацию. Обратившись в одну из них, заемщик может рассчитывать на то, что заем оформят быстрее и на более выгодных условиях.
Вынудили подписать акт приема передачи с отметкой об отсутсвии финансовых претензий
К сожалению, в наши дни нередки ситуации, когда товар, предоставляемый продавцом, оказывается ненадлежащего качества. В таком случае можно обоснованно говорить о серьезном нарушении условий договора. Покупатель обязан при возврате товара зафиксировать данный факт, составив акт приема-передачи товара ненадлежащего качества. В соответствующих нормативных актах для этого предусмотрена специальная унифицированная форма.
- Наименование с указанием информации о продавце.
- Название товара и дата его приобретения.
- Описание всех предметов, входящих в комплект аппарата.
- Прилагаемые документы (технический паспорт, инструкция, гарантийный талон).
- Состояние аппарата на момент передачи.
- Описание заявленного дефекта (неисправности).
- Полные данные о продавце и покупателе, а также подписи обоих сторон и дата составления документа.
Небольшой нюанс при оформлении в банке — требуется заверение банковской карточки, на которой будет находиться образец подписи нового директора. Подпись может быть заверена у нотариуса, или же непосредственно в банке. Вместе с заменой карточки необходимо заменить также и электронный ключ (после этого работать со счетом сможет только новый руководитель).
Во вводной части прописывают время и место проведения, название предприятия, ФИО председателя общего собрания либо единственного участника. В описательной части перечисляются документы, передаваемые от одного директора к другому. В своей заключительной части акт приема передачи дел при смене генерального директора содержит ФИО всех лиц, присутствовавших при составлении акта, их подписи и печать предприятия.
Кто должен подписывать акт приема-передачи
Дольщик и застройщик.
Если у квартиры по ДДУ несколько собственников — подписать акт должны все. У каждого при себе должен быть паспорт. Если кто-то не может прийти, то нужно составить и нотариально заверить доверенность на того, кто придёт.
У представителя застройщика должна быть доверенность на право подписи. В доверенности должно быть указано:
- в списке полномочий — право подписывать смотровые листы и акты приемки-передачи;
- актуальный срок ее действия.
Что нужно знать потенциальному дольщику при покупке квартиры в ипотеку по ДДУ
Это объясняется тем, что рынок долевого строительства все еще не является таким надежным, как рынок вторичного жилья, на покупку которого взять ипотечный кредит намного проще.
Тем не менее, финансовых организаций, участвующих в программе, достаточно много, но все они предъявляют довольно высокие требования к гражданам, для которых актуальна покупка квартиры по ДДУ, ипотека в этом случае предоставляется на более жестких условиях. Особенность ипотеки на недостроенный объект в том, что в качестве залога выступает не готовая квартира, а договор долевого участия.
После сдачи объекта квартира, вплоть до полного погашения взятого кредита, остается в залоге у банка. Финансовое учреждение прежде чем выдать кредит, проводит тщательную проверку как заемщика, так и самого застройщика.
Первоначально банк проверяет потенциального дольщика, его кредитоспособность, оценивает перспективы возвращения кредита.
Оформление права собственности на квартиру по дду с ипотекой
, т.е. В частных случаях могут потребоваться:
- свидетельство о рождении, если жилье оформляется на несовершеннолетнего ребенка;
- закладная на квартиру или кредитный договор (если жилье приобретается в кредит);
- доверенность на полномочия представителя интересов дольщика, удостоверенная у нотариуса;
- нотариально заверенное согласие супруга на заключение вторым договора долевого участия.
Порядок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия Право собственности на жилье, приобретенное по договору долевого участия можно оформить двумя способами:
- поручить регистрацию компании-застройщику;
- заняться регистрацией лично.
В первом случае данная услуга является возмездной, также необходимо будет оплатить в нотариальной конторе оформление доверенности на имя юриста строительной компании.
Как только строительство будет завершено, следует провести процедуру переоформления в установленном порядке.
Договор долевого участия: как рассчитаться за жильё и оплатить налоги
Погашение ипотеки при участии в долевом строительстве Данные правила распространяются если ипотека бралась при покупке квартиры по договору долевого участия и на момент ее погашения дом не сдан, не оформлено право собственности с получением свидетельства о собственности. В связи с тем, что при оформлении ипотеки при участии в долевом строительстве фактически объект не построен, закладная – не оформляется.
Обеспечением в этом случае выступает не сам объект недвижимости, а право требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
ВАЖНО! В залог можно передать только права, возникшие на основе договора о долевом строительстве, который надлежащим образом прошел процедуру регистрации (постановление президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12). При оформлении договора залога права требования участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих по договору участия в долевом строительстве следует руководствоваться соответствующей типовой формой, утвержденной приказом министра обороны РФ от 23.12.2015 № 820.
Другие условия договора Участник вправе заложить свои права по договору о долевом строительстве в обеспечение любого другого обязательства, например при получении кредита.
Необходимый перечень можно увидеть в офисах Росреестра или уточнить у компетентного сотрудника. Регистрация Регистрация подобного договора происходит в штатном режиме: Вы приходите в офис Росреестра и подаете необходимый пакет документов (включая предварительно оплаченную квитанцию государственной пошлины) Если все документы собраны правильно и не требуется чего-либо еще, сотрудник Росреестра заберет их под расписку и назначит дату, когда можно будет забрать их назад Стоит помнить, что государственная регистрация договора является неотъемлемым условием получения денежных средств от банка.
Образец Образец договора залога права требования можно увидеть на информационных стендах в кредитных организациях, работающих в этом направлении, в интернете, а также в юридических консультациях.