Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать или купить недостроенный дом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Регистрации в государственном реестре подлежит любое имущество, отнесенное законом к категории недвижимости. Правило распространяется не только на готовые здания, но и неоконченные проекты. Такие объекты должны ставиться на учет в общем порядке. Основанием вывода является ст. 130 ГК РФ. Норма относит к недвижимости все имущество, связанное с землей неразрывно. Характерной чертой признана невозможность перемещения объекта без нанесения ему несоразмерного вреда. Проще говоря, к категории следует причислять все сооружения, созданные на базе капитального фундамента.
Немного о дачной амнистии
Второй способ регистрации незавершенки юристы связывают с нормами закона 93-ФЗ, изданного в 2006 году. Документ позволяет ставить на учет сооружения, возведенные на участках ЛПХ и ИЖС. Условием является предоставление земли до октября 2001 года. Под действие амнистии попадают жилые дома, сараи, гаражи, бани или иные объекты, построенные на выделенных для этой цели территориях. Воспользоваться юридическим механизмом можно до 01.03.2018.
Специалисты рекомендуют начинать процедуру с оформления земли. В Росреестр необходимо направить правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт с указанием точных границ участка. При отсутствии такой информации в реестре придется провести межевание.
Далее следует получить:
- кадастровый паспорт строения (Росреестр);
- декларацию о недвижимом объекте (ЦТИ или интернет-справочники).
Как приобрести недостроенный дом
Для покупателя сделка с недостроенным домом может обернуться большим количеством проблем, чем для продавца. Поэтому, прежде чем вступать в нее, предстоит убедиться в чистоте приобретаемого имущества.
Для этого обычно стоит ознакомиться с оригиналами всех документов из списка тех, что должен подготовить продавец. Обязательно, чтобы данные продавца в правоустанавливающих документах совпадали с указанными в паспорте.
Риски, которые возникают из-за отсутствия какого-либо документа, каждый оценивает самостоятельно. Например, если нет разрешения на строительство, его придется оформлять самостоятельно. Если его откажутся выдать, купленный недострой придется сносить.
Оценить состояние постройки поможет специалист. Его приглашают, если понравился участок и документы в порядке. Самостоятельный осмотр неспециалиста может оказаться малоинформативным: допустим, трещин на фасаде нет, а в фундаменте могут быть пустоты.
Для покупателя удобнее, если недостроенный дом зарегистрирован. Если нет, дополнительное соглашение к договору купли-продажи подтвердит, что дом все-таки был передан новому собственнику. В Росреестр его передавать не надо. Иногда продавцы соглашаются оформить кадастровый паспорт до сделки, если попросить.
О наличии или отсутствии обременений на выбранный дом можно узнать из выписки из ЕГРН. Если все в порядке, можно подписывать документы и передавать на регистрацию.
Если обременения есть, покупка может оказаться слишком рискованной, тогда понадобится продолжить поиски подходящего для покупки дома.
Регистрация строящегося ONS как завершенного в 2022 году.
Основанием для государственной регистрации имущества и ОНС является заявление. Оно подается владельцем участка, застройщиком или любым другим уполномоченным лицом. Согласно статье 40 Закона № 218-ФЗ, к заявлению о регистрации ОНС должны быть приложены:
- действительное разрешение на строительство;
- правовой документ на участок (выписка из ЕГРП, договор аренды, свидетельство о праве на наследство и т.д.;).
- технический план для ONS.
Перед заключением контракта на разработку технического плана можно провести исследования ОНС для обеспечения определенной степени готовности. Для этой цели могут привлекаться специалисты по обследованию зданий и имущества, инженеры, техники, сметчики. Если неизвестно, соответствует ли участок обязательным признакам или на нем есть только котлован, нет смысла запрашивать технический план.
Кадастровый инженер — единственный специалист, который может подготовить документы для Росреестра. Полномочия специалиста подтверждаются квалификационным аттестатом и внесением сведений в базу данных Росреестра.
Инженер выполняет работы на объектах на договорной основе. Ему также понадобится информация из Единого государственного реестра памятников природы, основные документы и данные о недостроенном объекте. Точный перечень документов и информации будет указан при заключении договора.
Одним из важнейших показателей при регистрации ОНС в Росреестре является степень готовности. Он выражается в процентах выполнения по отношению к проекту, смете. Для расчета степени готовности используются два метода:
- сравнение понесенных затрат на строительство с общей сметой и проектом;
- сравнение с удельным весом готовности отдельных конструкций и элементов.
После регистрации ONS можно приступать к ее строительству. Поскольку это влечет за собой изменение параметров объекта недвижимости, соответствующие корректировки также должны быть внесены в UGIS. С этой целью директор:
- по окончании строительных работ обращается в Госстройнадзор, получает разрешение на ввод в эксплуатацию;
- составляется технический план готового здания;
- документы подаются в Росреестр, где возведенное строение вносится в реестр;
- информация ОНС будет аннулирована в ЕГРН, так как там появится информация о завершенном объекте.
В принципе, процедура регистрации готового объекта не сильно отличается от ONS. Для подготовки технического плана инженер выезжает на объект, проводит измерения и согласования и заполняет документы. В результате регистрации заявитель получает выписку из Единого государственного реестра памятников природы.
Согласуйте условия и стоимость работ с нашими специалистами по телефону.
| номер n/a | Сервис, документ | Стоимость |
| 1 | Осмотр недостроенного здания | от 13 000 руб. |
| 2 | Подготовка документов для кадастрового учета ОНС | от 25 000 руб. |
| 3 | Представление технического плана для ONS | от 15 000 руб. |
| 4 | Поддержка кадастрового учета и регистрации ОНС | от 17 000 руб. |
| 5 | Разработка проекта по завершению ОНС | от 35 000 руб. |
Гражданское законодательство допускает регистрацию прав не только на завершенные объекты недвижимости, но и на объекты незавершенного строительства (ОНЗС). Для этого указанный объект должен быть поставлен на кадастровый учет в Росреестре, правила данной процедуры регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Постановка на кадастровый учет ОНС возможна, если технический план подтверждает определенную степень готовности здания и его конструкции.
Прочитайте статью, при каких условиях объект незавершенного строительства встает на кадастровый учет, какие документы необходимо подготовить и подать в Росреестр, какова цель этой процедуры.
Кто имеет право зарегистрировать ОНС
Дорогой недостроенный дом Когда мы видим рекламу недостроенного дома, мы сразу же должны спросить, что означает слово «недостроенный».
Но когда строительство полностью оправдает название «недостроенный дом», предстоит проделать большую работу. Возможно, старую стену придется снести и построить все с нуля.
Государственные органы выдадут решение о переводе строения в статус индивидуального жилого дома на основании представленных документов в течение 45 дней с момента их подачи.
Данный документ является основанием для проведения регистрационных действий в отношении указанного в нем имущества. Оно должно быть заполнено лично владельцем права на объект и содержать его/ее подлинную подпись. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 03.11.2009 № 447 определена типовая форма декларации, заполняемой при государственной регистрации.
Имущество, находящееся на территории Российской Федерации, подлежит государственной регистрации. Поэтому после возведения дома на жилом участке владелец должен заняться вопросом легализации права собственности.
Собственников жилья ожидает приятная новость — с 2018 года сокращены сроки регистрации и регистрации права на регистрацию. Ранее этот срок составлял 10 дней и 12 дней соответственно, если заявитель пользовался услугами МФЦ. Сейчас при личном обращении процедура оформления занимает 7 дней, а регистрация — 5 дней. Для объединения этих шагов потребуется 10 дней.
Многие люди мечтают о собственном доме и проводят долгое время в поисках подходящего участка земли, а затем фантазируют о дизайне дома своей мечты. Строительство — дело непростое, оно требует значительного времени и, прежде всего, денег. Не всегда удается возводить здания быстрыми темпами, и иногда строительство приходится откладывать до лучших времен.
Кадастровые инженеры и юристы нашей компании зарегистрируют права на недостроенный дом или хозяйственные постройки в соответствии со всеми требованиями нормативных актов РФ.
С момента введения этого закона любой гражданин, желающий зарегистрировать здание как собственность, должен иметь разрешение на строительство.
Каждое предложение имеет свои особенности, которые отражаются на стоимости недвижимости.Сделка купли-продажи на стадии строительства интересует не только покупателя: некоторые застройщики практикуют такой способ реализации недвижимости, останавливая строительство на определенном этапе и выставляя недвижимость на продажу.
Условием для внесения данных в единую базу прав является подтверждение законного права собственности на землю и наличие разрешения на работу. Земельный участок может находиться в бессрочном пользовании, собственности, наследственном владении, аренде.
Специалисты нашей компании на протяжении многих лет занимаются регистрацией права собственности на жилые дома и хозяйственные постройки, в том числе недостроенные здания и в случаях, когда строительство велось без разрешения на строительство.
Регистрация частного дома — это серьезное и обременительное мероприятие. Прежде чем разбирать сам процесс оформления жилого строения в собственность, необходимо иметь представление о том, зачем нужна юридическая регистрация личного жилья.
Земельный участок находится в собственности, дом не достроен, вода и электричество проведены, дом построен, но нет внутренней отделки. Нужно переоборудовать дом в квартиру, пожалуйста, посоветуйте, что делать, с чего начать?
Основное требование к зданиям, права на которые подлежат государственной регистрации, заключается в том, что они должны быть построены на земельных участках с целевым использованием.
Для регистрации незавершенного строительства необходим документ о праве собственности на строящееся здание. Владелец должен иметь право собственности на землю, а разрешение на планирование является обязательным.
Для этого необходимо обратиться в отдел Управления Росреестра по месту нахождения дома.
Вам необходимо будет предоставить следующие документы:
- Заявление на регистрацию (ввод в эксплуатацию);
- Подтверждение оплаты государственной пошлины за регистрацию.
- Полный пакет согласований и разрешений на застройку данного участка.
- Проект строительства бунгало;
- Катастровый паспорт на объект недвижимости.
- Технические условия для подвода коммуникаций к дому;
- Документы на землю;
- Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность;
Вопрос: недавно был приобретен недостроенный дом. Подключены все инженерные коммуникации, выполнена внутренняя отделка.
Куда и с какими документами нужно обратиться, чтобы перевести этот дом из категории незавершенного строительства в жилую недвижимость? Ответ: необходимо оформить свидетельство о праве собственности и перевести категорию незавершенного строительства в категорию жилой недвижимости:
- Получите в БТИ технический план дома;
- получить кадастровый паспорт (поставить его на кадастровый учет);
- получить официальное обращение;
- зарегистрировать право собственности на недвижимость в Росреестре.
Документы для регистрации объекта незавершённого строительства
Регистрация права собственности и постановка на кадастровый учёт объекта капитального строительства проводится кадастровым инженером на основании документов, представленных собственником. В перечень входит:
- Заявление от имени владельца участка;
- Правоустанавливающий документ на земельный участок: выписка из ЕГРН либо договор наследования, купли-продажи и иных сделок;
- Паспорт или доверенность на кадастрового инженера, составленная для минимального участия собственника в процессе оформления недвижимости;
- Разрешение на строительство (для коммерческих объектов) или уведомление (для частных домов);
- Технический план. Наносим на чертёж контуры объекта незавершённого строительства, указываем местоположение капитального объекта, формируем заключение кадастрового инженера.
Объект незавершённого строительства перестаёт считаться таковым после окончания строительных работ и ввода в эксплуатацию. Уже построенный дом можно оформить как жилой и как нежилой. Если нарушены отступы, то каждый случай рассматривается юристами индивидуально, после консультации собственник сам решает, какой статус присвоить дому. В жилом доме собственник получает возможность прописаться. Юристы «Правозем» отмечают, что стоимость регистрации отличается в зависимости от того, каким будет дом: жилым или нежилым.
Как оформить дом без разрешения на строительство
Со 2 августа в очередной раз продлена очередная дачная амнистия. И это снова не та, что раньше. Дачной амнистией называют уже несколько законов, но все они работают по-разному. Общая суть всех поправок про участки, дома и право собственности сводится к тому, что оформлять недвижимость будет проще и дешевле.
Екатерина Мирошкина
экономист
Профиль автора
Вот что означает дачная амнистия, которая будет действовать до 1 марта 2021 года.
Вот несколько дачных амнистий, о которых мы рассказывали:
С 4 августа 2018 года отменили разрешения на строительство. Раньше нужно было спрашивать у местных властей, можно ли построить дом вот с такими параметрами. А теперь достаточно их предупредить. На самом деле процедура все равно похожа на согласование, но она стала немного проще.
Необходимые документы
Для оформления прав собственности потребуются следующие бумаги:
- Квитанция об оплате (подтверждает внесение госпошлины).
- Разрешение на возведение объекта.
- Бумаги по проекту.
- Информации о стадии строительства сооружения (в каком состоянии находится ОНС).
- Документы, подтверждающие отсутствие подрядных взаимоотношений.
- Другие бумаги, которые требуют органы госрегистрации.
Кроме того, требуется передать документы, подтверждающее отсутствие интереса со стороны 3-их лиц.
Чтобы получит разрешение на строительство в отношении ОНС (если оно ранее не было оформлено), требуется стандартный набор бумаг:
- Правоустанавливающие документы (в отношении земельного надела, где возводится объект).
- ГПЗУ.
- Схема планировочной организации участка.
Признание объекта незавершенным строительством
Для признания недвижимым имуществом объект незавершенного строительства должен обладать следующими характерными признаками:
- Объект незавершенного строительства должен быть неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено;
- Объект незавершенного строительства, являясь одновременно предметом действующего договора и объектом незавершённого строительства, не должен составлять предмет действующего договора строительного подряда. Или он не может быть объектом вещных прав. Объект незавершенного строительства может быть только объектом обязательств, которые определены в договоре строительного подряда. Следовательно, замена сторон этих обязательств допустима лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам.
- Пункт 1, статья 218 ГК ФР трактует, что лицо, приобретающее право собственности на создаваемый объект, обязано в установленном порядке совершить сделку с объектом незавершенного строительства ещё до завершения его создания. Настоящее условие не исключает возможность государственной регистрации на признание собственности на объект незавершенного строительства вне зависимости от совершающихся сделок. Они могут быть направленны как на отчуждение соответствующего право собственности на объект незавершенного строительства, так и на его обременение (ипотечное кредитование).
- В соответствии с п. 2 Временного Положения о порядке реализации ОСН, объекты незавершённого строительства должны соответствует двум следующим признакам: окончание нормативных сроков строительства и приостановка строительства из-за отсутствия финансирования и материально-технического обеспечения.
Разрешение на строительство – нужно или нет?
Определяясь, на какой земле можно строить дом, не забудьте, что некоторые категории земельных участков обязывают будущих владельцев загородной недвижимости к получению разрешения на строительство. Так, без подобного разрешения не обойтись, если вы готовитесь к возведению дома на участке ИЖС.
Выдачу разрешений на строительство осуществляют уполномоченные органы – районные управления архитектуры и градостроительства, МФЦ (многофункциональные центры обслуживания), портал государственных услуг РФ. Обращаться за бумагой следует, имея на руках:
- соответствующее заявление;
- удостоверение личности;
- градостроительный план земельного участка (получить можно в местной администрации, срок актуальности ГПЗУ для получения разрешения на строительство составляет не более 3 лет с момента оформления);
- схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ, можно сделать самостоятельно, но лучше заказать в лицензированном проектном учреждении);
- характеристики внешнего облика объекта (конфигурация здания, планируемые отделочные материалы, цветовая гамма и т.п.).
Максимальный срок выдачи разрешения – 10 рабочих дней после подачи заявления.
С начала 2021 года разрешение на строительство – обязательный документ для возведения и последующей регистрации права собственности на дом для постоянного проживания. Для строительства домов на землях садовых, дачных товариществ разрешение не требуется, но требуется проект планировки территории, как некоммерческого образования.
Согласно ст. 401 Налогового кодекса РФ объекты незавершенного строительства являются налогооблагаемой базой. При этом должны выполняться следующие обязательные условия:
- зарегистрировано право собственности на недострой;
- субъектом РФ установлена кадастровая стоимость в качестве базы для налогообложения;
- определена цена недостроенной недвижимости.
Интересно: Если в целях налогообложения в регионе применяется инвентаризационная стоимость объекта, то налог уплачивать не нужно, так как для «незавершенки» нельзя рассчитать инвентаризационную стоимость.
Налоговая ставка определяется исходя из назначения объекта:
- 0,1% — для жилья;
- 2% — офисные, торговые и иные коммерческие здания;
- 0,5% — прочее незавершенное строительство.
Ставки могут быть дифференцированы в каждом конкретном регионе. Расчет налога производится ИФНС ежегодно. Исчисление начинается с даты фактической регистрации «незавершенки». Собственник недвижимости получает уведомление и платежный документ.
Объект незавершенного строительства: понятие и его признаки по закону, судебная практика, подготовительные мероприятия и последствия регистрации
К сожалению, закон в России не даёт чёткого и конкретного определения того, что такое объект незавершённого строительства, каков его правовой режим, можно ли считать его недвижимостью, поэтому нам ничего не остаётся, как понять, что это такое, самостоятельно.
Как указано в положениях Гражданского кодекса, написанных в сто тридцатой статье, к вещам, которые считаются недвижимостью, относятся, в том числе, объекты, соединённые с землёй и прочно связанные с ней.
Эти объекты невозможно переместить в пространстве без того, чтобы не нарушить их целевое назначение.
Исходя из этого, можно сделать такой вывод: в этом правовом акте законодатель определённо считает объекты незавершённого строительства вещами, которые относятся к недвижимости.
Далее, если почитать Градостроительный кодекс Российской Федерации, а именно его первую статью, то из её смысла можно понять, что объект незавершённого строительства — это, по мысли законодателя, всевозможные капитальные строения, например, сооружения либо здания, а никак не какие-либо временные строения, такие как навесы либо киоски. Иными словами, по Градостроительному кодексу в понятие ОНС входят только объекты, которые можно назвать капитальными.
В связи с отсутствием в законах, например, в Гражданском и Градостроительном кодексах, внятного и толкового определения объекта незавершённого строительства, следует обратиться к правовым актам, объясняющим, что является, собственно, объектом строительства.
В качестве такого правового акта может выступить, например, Инструкция, согласно которой составляют отчётность статистического характера по капстроительству. В пункте 2.
4 данной Инструкции прямо указано, что под понятие «объект строительства» подпадает любая отдельно стоящая постройка, в роли которой может выступать сооружение либо здание, либо прочая недвижимость, со всем необходимым для её функционирования оборудованием и коммуникациями и со специально составленными под неё сметой, а также проектом.
Исходя из мнения авторитетных юристов, вышеуказанное определение является фактически основополагающим и относится как к завершённым постройкам, так и к незавершённым, поскольку в градостроительных и иных законах прямо не указано, что следует понимать под ОНС, каков их правовой режим и являются ли они недвижимостью. Подобные выводы юристов следуют из духа закона, но никак из его буквы.
Порядок регистрации незавершённого дома
Регистрация незавершенного строительства частного дома осуществляется по определенному порядку, он прописан в статье 25 Закона о регистрации. В этой статье говорится о том, что оформить недострой можно только тогда, когда есть разрешение на строительство и все бумаги с описанием будущего объекта недвижимости. Правительство подготовило законопроект, который упрощает государственную регистрацию имущества, в том числе и незавершенное строительство.
Благодаря новому постановлению человек сможет оформить незавершенное строительство, имея на руках только лишь паспорт из кадастра. Важно отметить, что получение свидетельства о праве собственности отнимает немало времени и сил, граждане сталкиваются с множеством различных нюансов. Даже если вы подготовили все документы и строите дом на законном основании, Росреестр может выдать отказ.
Отказ часто выдают на формальных основаниях. Они могут не удовлетворить заявителя. И в этом случае он может обжаловать решение в суде.
Как происходят сделки с такими объектами?
Как уже было упомянуто, оформленный должным образом объект «незавершенки» считается недвижимым имуществом. Именно потому любая сделка по купле или продаже незавершенного строительства аналогична сделке с любой другой недвижимостью. Покупатель, желающий приобрести «незавершенку», должен уделить внимание следующим моментам:
— наличию подтверждающих регистрацию объекта документов;
— присутствию решения органов власти о выделении под строительство земельного участка;
— плану вышеупомянутого объекта незавершенного строительства;
— наличию всей полагающейся документации (технической и проектно-сметной) ;
— документам, которые подтверждают расторжение подрядного договора на строительство объекта.
Все данные с характеристиками имущества, включая местонахождение его на территории участка, в обязательном порядке указываются в договоре о купле-продаже недвижимости.
Составляется подобный договор по строго определенному образцу, обязанному к соблюдению всеми участниками сделки.
Документы для регистрации объекта незавершенного строительства
Для государственной регистрации объекта недостроенной загородной недвижимости владельцу необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на возведение на этом участке объекта ИЖС. В случае не предоставления данных документов объект загородной недвижимости может быть признан «самостроем», подлежащим сносу. Также необходимо предоставить кадастровый паспорт на участок, в котором указаны его границы. Правоустанавливающими документами на земельный участок могут являться свидетельство о собственности (с 15 июля 2021 г. отменена выдача свидетельств о праве собственности, при необходимости выдается выписка из ЕГРП), договор пожизненной аренды или договор бессрочного пользования земельным наделом. В случае, если участок находится в аренде с невозможностью возведения на нем объекта капитального строительства, законное оформление недостроенного дома провести не получится даже через суд. Кроме того, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды и произвести снос возведенного на арендованном участке объекта строительства. Соответственно, во избежание каких-либо проблем в будущем, при покупке объекта незавершенного строительства, продавец должен предоставить покупателю свидетельство о праве собственности не только на дом, но и на земельный участок.