Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменен порядок передачи квартир при долевом строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если в ДДУ не указаны другие условия, после получения уведомления у дольщика есть неделя на то, чтобы подтвердить своё намерение принять квартиру. Обычно для этого нужно договориться с застройщиком о конкретной дате приёмки — просто позвоните ему и назначьте встречу. Саму приёмку можно провести в течение месяца.
Что нужно для осмотра квартиры?
Перед тем как прислать дольщику уведомление о готовности передать квартиру, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию, получив соответствующий акт от госорганов.
Осматривать квартиру надо в светлое время. С собой необходимо взять паспорт и договор долевого участия (ДДУ). Впрочем, дольщик может выдать доверенность и другому лицу. Такая же доверенность, подтверждающая, что он может подписывать документы от имени компании, должна быть и у представителя застройщика. А также: бумагу и ручку, зажигалку или спички, электрический тестер или компактный электроприбор (подойдет и зарядка для телефона) и лампочку, фонарик (хотя такая функция есть почти в любом смартфоне), отвес и уровень. Не помешают бумажные стикеры или мел с маркером, чтобы отмечать недоделки.
Что необходимо проверить при приемке квартиры?
К моменту приемки должны быть готовы кадастровый и технический паспорт с экспликацией помещений (они должны совпадать с планом квартиры из приложения к договору долевого участия). Дольщику должны передать паспорта и гарантии на оборудование, например, счетчики. Кстати, стоит сразу записать их показания.
Осмотр можно начать прямо с входной двери. Должен быть и исправно работать замок и ручка, створка должна плотно закрываться, не иметь зазоров и перекосов с дверной коробкой, не должна заедать и иметь уплотнения.
То же самое касается и окон. Все ручки и запирающие механизмы должны быть исправны, не должно быть сколов и трещин. Плотность прилегания створок можно проверить, проложив между ними и рамой лист бумаги – при закрытом окне он не должен свободно выниматься. Или можно провести по периметру окна зажженной зажигалкой – отклонение пламени покажет неплотное прилегание. Также надо проверить крепление подоконников и отливов, которые могут греметь при ветре. Места прилегания рамы к оконному проему должны быть герметично закрыты монтажной пеной.
С помощью спичек или зажигалки можно проверить и вентиляцию – пламя должно отклоняться, если открыть одно из окон. Можно также приложить к вентиляционной решетке лист бумаги – он должен «прилипнуть».
Электрическую систему без специального оборудования полноценно не проверить, но с помощью тестера, зарядки для телефона и лампочки можно убедиться, что работают все розетки и выводы под потолочные светильники.
Другие инженерные системы проверить сложнее. Например, летом не получится узнать, как работают радиаторы отопления. Но на них должны быть регуляторы, краны, не должно быть никаких подтеков. Так же и с водоснабжением – надо проверить наличие отсекающих кранов, фильтров, работу смесителей и отсутствие на них внешних повреждений, наличие полотенцесушителя или точек его подключения, работу слива унитаза. Подтеков быть не должно. Если квартира продавалась без отделки и сантехники, то необходимо проверить, есть ли все точки ее подключения, на выводах канализации должны быть заглушки.
Ламинат или другое напольное покрытие не должны иметь повреждений, скрипеть, под ними не должно быть пустот. Если квартира без отделки, то нужно внимательно осмотреть стяжку пола, в которой также не должно быть трещин.
Также стоит убедиться в ровности стен, потолков и полов. Для этого пригодится уровень и отвес. На них не должно быть трещин и следов влаги. Неровности на стенах без отделки не должны превышать 5 мм, а от вертикали они могут отклоняться не более чем на 15 мм. Максимально допустимые отклонения от горизонтали для полов и потолка – 20 мм. Для дверных проемов допустимо отклонение от вертикали до 10 мм.
Если квартира передается с отделкой, то надо проверить работу и качество установки межкомнатных дверей, видимых повреждений потолков, обоев и т. д., работу всех выключателей, светильников и другого оборудования.
Все выявленные недочеты необходимо записывать в акт осмотра.
По словам Анны Горбенко, в числе мелких недочетов чаще всего встречаются трещины в стяжке пола – устранение занимает время, отнимает средства и связано с грязными работами. Также не редкость протечки сантехнического и отопительного оборудования, нарушения при укладке керамической плитки.
«Рекомендую дольщикам в первую очередь обратить внимание на недостатки, которые могут быть вызваны эксплуатацией квартиры: треснувшая дверь, порванные обои, поцарапанный ламинат. Их крайне важно отразить в акте осмотра, чтобы потребовать устранения за счет застройщика. Многие об этом забывают, а мелочей может набраться столько, что по совокупности они перекроют затраты на ликвидацию какой-то существенной недоделки. Не обратили внимания на сломанную ручку на окне, а ведь эта поломка могла произойти потому, что неисправен весь механизм запирания, и створку надо менять целиком. И если в акте об этом не упомянуть, то может начаться спор, кто ее сломал – строители или уже сам дольщик», – поясняет г-жа Горбенко.
Процесс передачи объектов долевого строительства
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.
Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.
Проверка площади и планировки
Акт осмотра квартиры при приемке от застройщика поможет определить, насколько предлагаемое недвижимое имущество соответствует информации, указанной в ДДУ. Если во время проверки площади и планировки обнаружены несоответствия, это может означать, что заказчик покупает другой объект. Покупатель должен получить ту квартиру, которая заявлена в договоре.
Услуги по приемке квартиры у застройщика помогут избежать ряда неприятностей. Например, представитель строительной компании может попросить подписать дополнительное соглашение, где будет указана другая цена в связи с увеличением площади помещения.
Перед подписанием акта приемки квартиры от застройщика нужно посмотреть поэтажный план, в котором отображается планировка помещения, сверить его с договором.
Предвкушение от переезда в свою собственную квартиру очень волнительно, но все-таки надо отключить эмоции и проводить приемку квартиры в новостройке с трезвой головой.
Важно! Если обнаружили несоответствия или изъяны, застройщик будет обязан их устранить бесплатно. В противном случае исправление чужих ошибок будет оплачено из кармана владельца.
Обычно лицо, сдающее в эксплуатацию объект, торопит, однако проверка может продолжаться столько времени, сколько понадобится, даже целый день – эта процедура не регламентирована по времени. И также не стоит верить на слово, что обнаруженный недостаток ничтожен. Не надо стесняться, стоит настаивать на том, чтобы проблема была зафиксирована и внесена в акт.
Заключение: советы участнику ДДУ при приемки квартиры в новостройке
В данной статье приведён полный анализ, как правильно принять квартиру у застройщика. Что нужно сделать, чтобы предотвратить бесправные действия компании. И к каким последствиям приводят ошибки при несвоевременном подписании акта приёмки, а также при невнимательности и незнании в заполнении смотрового листа.
Основные советы будущему владельцу:
- Тщательно проанализируйте возможные варианты и особенности приёма квартиры у застройщика. Что нужно осматривать в первую очередь при приеме.
- Изучите, какие дефекты у новостроек встречаются чаще всего.
- Если вы не обращаете внимания на какие-то незначительные нарушения, то работайте со специалистом.
- Подчеркните для себя, какие недостатки вносить в чек-лит и помните, что каждый из них должен быть аргументирован.
- Подумайте о том, что после подписания акта приёмки вы по закону приняли жилплощадь. Если останутся какие-то недочёты, придётся исправлять их за свой счёт.
- Ознакомьтесь со всей документацией и как с ней работать. В этом поможет опытный юрист.
- Руководствуйтесь пошаговой инструкцией, приведённой в этой статье.
- Отстаивайте свои законные права до конца.
Шаг 2. Соберите инструменты
К передаче квартиры стоит подготовиться. Если есть возможность, договаривайтесь о встрече с представителями застройщика днем: так будет легче оценить состояние квартиры. Также имеет смысл взять с собой фонарик, чтобы увидеть все темные углы.
Помимо фонарика возьмите с собой:
- блокнот, ручку и мел (Они потребуются, чтобы записывать увиденные недочеты, которые потом следует внести в специальный акт. Бумага пригодится и чтобы проверить, работает ли вентиляция. Мелом можно будет обвести недочеты на полу или стенах);
- лампочку и дешевый электроприбор – например, небольшой фен или электробритву (С помощью лампочки проверьте работу всех цоколей, с помощью фена или бритвы – исправность розеток. Не стоит подключать к розеткам свой дорогой телефон: если с ними что-то не так, пережить потерю фена легче);
- лазерный дальномер, уровень, правило или их заменители – рулетку и отвес из нитки и болтика (С помощью дальномера измерьте площадь комнат, а с помощью уровня и строительного правила определите, ровные ли стены. Это покажется странным, но на осмотр квартиры женщинам лучше прийти на каблуках, а мужчинам – в классических туфлях: так будет проще выявить пустоты в полу. Ну или можно взять с собой еще и молоток).
Шаг 7. Подпишите акт приема-передачи или оформите дефектный акт
Все выявленные недочеты и недоработки вносятся в специальный дефектный акт – согласованный девелопером и покупателями список замечаний. В нем указываются адрес дома и номер квартиры, реквизиты компании, ее название, имя директора, юридический адрес. Уполномоченный представитель застройщика должен подписать этот акт, тем самым подтверждая свое согласие с имеющимися претензиями. Один экземпляр документа остается у компании, второй – у дольщика.
После устранения недочетов девелопер снова приглашает дольщика, чтобы продемонстрировать проделанную работу. Если новых претензий нет, подписывается акт приема-передачи. Если изъяны все-таки остались, не подписывайте этот документ до устранения всех недочетов. К значительным недочетам относятся все те проблемы, которые не позволяют проживать в квартире: дыры в стенах и окнах, сломанная входная дверь, проблемы с канализацией. С несущественными недостатками, которые носят косметический характер, принять квартиру можно, но только если составить при этом дефектный акт.
Если существенных претензий нет, но дольщик отказывается подписать необходимые документы, застройщик может передать ему квартиру в одностороннем порядке через некоторое время, однако лучше до этого не доводить. Опирайтесь на здравый смысл, и если недочет действительно существенный, укажите на это в дефектном акте как на причину, почему вы отказываетесь подписать акт приема-передачи.
Для начала, хотелось бы развеять страх касательно документа ДДУ – договора долевого участия. Наверняка у вас еще свежи воспоминания плачущих бабушек, которые рассказывали, что их обманули и они все потеряли. Или грозных представителей власти, рассказывающих о застройщиках-преступниках. Такие сюжеты часто крутили по федеральным каналам в 90-х и начале 2000-х. Но с тех пор правила строительства домов с долевым участием сильно изменились. Раньше застройщик собирал деньги с дольщиков самостоятельно и в случае возникновения корыстных намерений, мог отправиться в теплые страны, прихватив с собой доверенные ему денежные средства. Сейчас же в таком вопросе порядок действий изменился — все деньги дольщиков аккумулируются на специальных эскроу-счетах. К ним у застройщика будет доступ только после передачи квартир владельцам. А строительство ведется на деньги, которые застройщик занимает у банка. Поэтому дольщикам можно не опасаться за свои кровные. Иными словами, порядок получения ключей от квартиры в новостройке изменился в пользу покупателя.
Получение ключей в новостройке — чего делать нельзя
Есть две распространенные уловки, которыми пользуются не слишком добросовестные застройщики:
- При обзвоне и приглашении принимать долгожданные квадратные метры они утверждают, что очередь очень большая и предлагают записать вас через 2-2.5 месяца. Хитрость заключается в том, что по истечению этого срока застройщику уже не нужна ваша подпись в документах для передачи жилья и он сделает это в одностороннем порядке, минуя этап приемки, выявления недочетов и так далее.
- Перед осмотром квартиры вы, как правило, попадаете в офис застройщика. Там вам любезно могут предложить сэкономить время на хождении в квартиру и обратно в офис и подписать бумаги на месте. Не соглашайтесь, пока лично на месте все не осмотрите. А ходьба даже полезна для здоровья.
При возникновении сомнений и спорных ситуаций, ищите истину и ссылайтесь на свои права, исходя из законов Российской Федерации. Как и обещали выше, даем список:
- 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»
- 2300-1 «О защите прав потребителей»
- Гражданский кодекс
В этих законах вы сможете найти все основания для получения компенсаций за просрочку и дефектно выполненные работы. Также подробно описано участие в долевом строительстве.
Какая стоимость на окна, откосы и подоконники и их монтаж
Если надумаете менять старые окна, то закладывайте минимум 20 000 рублей за окно под ключ. Минимум 2 окна в квартире.
Цены на остекление балкона, лоджии можно закладывать начиная со 100 тысяч рублей. Цена зависит как от вида остекления, так и от этажа на котором вы живете. Это без отделки самого балкона, тут все зависит от фантазии, скорее всего по цене выйдет как еще одна кухня.
У себя в квартире откосы и подоконники устанавливал самостоятельно. С первого раза получилось не идеально, но получилось.
Общая стоимость остекления квартиры с балконом, лоджией в 2023 году составит от 40 000 до 140 000 рублей.
передается вместе с остальными документами по сделке купли-продажи в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Все листы закладной нужно пронумеровать и сшить.
Когда регистрация прав на недвижимость завершена, сотрудник органа госрегистрации проставляет на закладной сведения о правах (собственность и ипотека), заверяет эти сведения своей подписью и печатью, и выдает закладную кредитору – залогодержателю, проставляя в закладной еще и дату ее выдачи. Если госорган ошибся при заполнении «своих» сведений (а такое бывает, как ни странно, часто), он должен исправить ошибку в явной форме и заверить ее исправление. А вот мы и добрались до того, а для чего, собственно, требуется этот дополнительный документ.
КАК ПРОИСХОДИТ ПРИЁМКА КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА
Специалист контроля качества продемонстрирует вам особенности планировки, наличие, комплектность и работоспособность инженерных сетей и оборудования.
На что обратить внимание при приёмке квартиры:
- Тип конструктивных элементов в квартире — расположение перегородок и несущих стен, которые не могут быть перемещены при перепланировке;
- Размещение щита механизации помещения;
- Расположение счётчиков — специалист зафиксирует их показания;
- Проверка инженерных систем: холодного и горячего водоснабжения электрооборудования, вентиляции;
- Работоспособность сантехники и другого установленного в помещении оборудования (при приёмке квартиры с отделкой);
- Комплектность остекления квартиры и особенности работы запорных элементов.
Застройщик и его стабильность: на что обратить внимание
Но возникает вполне логичный вопрос: на что обратить внимание при ознакомлении с репутацией застройщика?
Какая информация важна при анализе застройщика:
- Как долго он работает на рынке;
- Сколько жилых объектов уже возведено и введено в эксплуатацию;
- Были ли проблемы в прошлом с данным застройщиком. Если да, то какого характера;
- Насколько стабильна его деятельность. Можно почитать финансовую отчетность, которая представлена на его официальном сайте;
- Узнать, кто является владельцем или соучредителем компании. Узнать информацию о таких субъектах. Зачастую бывает так, то соучредители одной компании ликвидируют организацию, присваивают деньги и открывают новую компанию с другим именем. Гарантий того, что и далее они не будут работать по такой схеме, нет
Такая информация должна предоставить возможность составить некую картинку. Если нет никаких проблем в прошлом, компания работает на рынке ни один год и сотрудничает с региональными властями, то ей смело можно доверить свои накопления. Как правило, в каждом регионе есть свои крупные застройщики, работающие на благо региона.